부동산정책의 변화와 이슈들을 미리 살펴야 손해 안봐
정부도 과도한 부동산규제들을 완화하는 추가 대책 모색
정부가 연신 부동산정책을 쏟아내고 있다. 문제는 부동산시장에 필요한 정책은 외면한채 여전히 여론 달래기용 부동산 정책을 전략적으로 남발하고 있다. 정부의 이런 남발성 정책으로 인해 부동산 시장은 정책 불확실성이 커지며 불신을 넘어 서늘한 분위기다.
지난 "5.10부동산대책 때부터 DTI는 부동산시장만 가지고 접근해선 안된다"며 "가계부채문제가 심각해 부동산시장이 더 하락하더라도 완화할 계획은 없다”고 못 박은 금융당국도 결국 총부채상환비율(DTI) 규제의 기본 틀은 유지하되 실수요자 특성에 맞춰 일부 불합리한 부분을 조정하는 선에서 규제를 완화키로 했다.
하지만 이번 DTI규제 완화의 골자는 자산이 많은 은퇴 대상자와 향후 소득 향상이 기대되는 젋은 층에 한해 DTI규제를 완화한다는 것으로 미래 소득에 대한 기준과 얼마나 그것을 인정해줄 지에 대한 수혜 대상이 달라져 시장에선 문제점이 있다는 시각이다. 또한 집값이 추락하고 있는 상황 속에서 빚을 더 내서 집을 살 수요층이 얼마나 될 지도 의문으로 남는다.
따라서 올 하반기 부동산거래 앞두고 있는 당사자라면 쏟아져나오는 정책으로 변화되는 제도들을 직접 챙기고 눈여겨 볼 필요가 있겠다. 사전에 파악하고 대처해야 거래사고나 금전적 손해를 미연에 방지할 수 있기 때문이다.
부동산써브 함영진실장은 "올 하반기 부동산거래를 준비하고 있는 실수요자나 투자자들은 수요위축, 거래부진, 가격하락 등 주택시장의 침체가 장기화되면서 정부도 분양가상한제와 재건축부담금과 같이 시장과열기 도입된 과도한 부동산규제들을 완화하는데 적극적인 모습을 보이고 있다"면서 "요즘 시장의 변곡점으로 작용할만한 부동산정책의 변화와 이슈들을 살펴보면서, 내 집 마련 또는 매입·매도 계획의 방향성을 찾아야 한다"고 당부헀다.
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▶ 하반기 총 6차례 기준금리 결정(통화정책방향 결정회의 개최)
금리는 경제전반 뿐 만 아니라 부동산시장의 유동자금 흐름에도 막강한 영향력을 행사한다. 유럽존 문제의 전개상황과 최근 중국의 금리인하 단행 등, 각국의 금리정책 기조나 물가상황 등을 감안했을 때 하반기 금리인하가 필요하다는 지적들이 구체화되고 있다. 한국은행이 올 상반기 기준금리를 12개월째 연 3.25%로 동결했으나, 올 하반기는 매월 둘째 주 목요일[7.12(목), 8.9(목), 9.13(목), 10.11(목), 12.13(목)] 금융통화위원회를 통해 다음 통화정책방향이 결정될 예정이다.
▶ 화성 동탄2신도시 합동분양
화성시 동탄2신도시는 국내 최대 규모의 신도시로 수도권 남부지역에서 판교신도시와 광교신도시의 명맥을 이어갈 수 있을지 관심이 모아지고 있다. 올해 첫 분양이 시작되는데 연내 12개 단지에서 총 11,309가구가 공급 될 예정으로 오는 7월 롯데건설, 모아종합건설, 우남건설, 호반건설, GS건설, KCC건설 등 총 6개사가 5,519가구를 합동분양할 계획이다. 향후 KTX‧GTX 연결 등 교통 여건 개선이 기대되고, 동탄테크노밸리‧일반산업단지‧광역비즈니스 콤플렉스‧워터프론트콤플렉스 등 자족기능과 문화‧레저 기능까지 갖춰질 예정이다. 다만, 올해가 첫 분양이므로 이러한 도시기능을 모두 갖추기까지는 적지 않은 시간이 걸릴 것으로 보여 장기적인 관점에서 실수요자위주로 접근할 필요가 있다.
▶ 분양권 전매제한 완화, 보금자리주택 거주의무기간 완화
5.10대책을 통해 이르면 7~8월경 수도권 공공택지와 개발제한구역 해제지구의 분양권 전매제한 기간을 완화(주택법시행령 개정)하고, 보금자리주택 거주의무기간도 완화(보금자리법 시행령 개정)할 예정이다.
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▶ 1세대 1주택 양도세 비과세 보유요건 및 일시적 2주택자 양도세 특례기준 완화
1세대 1주택자의 양도세 비과세도 현재는 1세대 1주택자가 3년이상 보유한 주택을 양도시 적용되고 있으나, 앞으로는 2년이상 보유한 주택을 양도하는 경우까지 완화할 계획이다. 그리고, 1세대 1주택자가 이사 등을 위한 주택구입으로 일시적으로 2주택자가 된 경우 현재는 종전주택을 2년 안에 처분해야 양도세가 비과세되나, 앞으로는 3년 안에 처분하는 경우까지 비과세되도록 소득세법시행령 개정을 통해 7월 완화할 예정이다.
▶ 택지지구 내 블록형 단독주택 용지에 대한 건축규제 완화
택지지구 내 블록형 단독주택 용지 내 단독주택 건설시 사업계획 승인대상을 20세대 이상(20세대미만 건축허가)에서 30세대 이상(30세대미만 건축허가)으로 완화(주택법 시행령 개정)하여 단독주택 수요자의 다양한 선호에 맞게 주택건설이 가능하도록 할 계획이다. 2011년 6월 다세대․연립주택은 20→30세대 이상으로 기완화한바 있으며, 오는 7월 주택법시행령 개정을 통해 제도 개선할 예정이다.
▶ 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 지분형주택 공급방안 마련
8월2일 도시 및 주거환경정비법 시행령·시행규칙 일부개정을 통해 단독주택 재건축 제도는 폐지되고 가로(街路)주택정비사업(노후․불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 정비사업)이 도입된다. 주거환경관리사업(단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전․정비․개량하는 사업)이 보전․정비․개량이 필요한 단독․다세대 밀집지역, 정비구역 해제지역 등에서 추진할 수 있도록 하고, 지분형 주택(LH공사 등 공공이 시행하는 재개발 등 정비사업에서 원주민과 공공이 주택을 지분의 형태로 함께 소유할 수 있는 제도) 공급방안도 마련됐다.
▶ 1:1 재건축시 기존주택의 면적 증가범위개선
1:1 재건축시 기존주택의 면적 증가범위 개선은 2012년 5.10대책에 포함된 규제완화책이다. 1:1 재건축시 기존주택의 면적 증가범위(주거전용면적 현행 10% 이내)를 30%까지 확대하고, 기존주택 면적의 축소도 허용키로 하였다. 2012/06/12~07/12까지 입법예고기간으로 시행일 공포한 날부터 시행가능하다.[도시 및 주거환경정비법 시행령 입법예고기간: 2012/06/12~07/12)]
▶ 임차인의 자활 촉진을 위한 지원 확대
국토부는 오는 10월부터 매입임대주택 입주자가 매월 일정금액을 납입하면 그 금액을 보증금으로 전환해 임대료 인하 및 퇴거 시 목돈마련을 지원할 예정이다.
▶ 서울시 재건출, 재개발 정비예정구역 18곳 해제
서울시는 8월 2일 정비예정구역 해제를 위한 2010 서울시 도시․주거환경정비기본계획변경(안)에 대하여 ‘제16차 서울시 도시계획위원회심의에서 원안가결 되었다. 이로써 서울시가 지난 1.30 발표한 '뉴타운․재개발 수습방안'발표 이후 부진사업 정리의 본격 행보에 들어간 셈이다.
지정 해제된 지역은 자치구별로는 △강북구 1곳 △금천구 1곳 △구로구 1곳 △관악구 4곳 △동대문구 2곳 △서대문구 4곳 △성북구 1곳 △은평구 1곳 △중랑구 3곳 등이다. 이 중 구역 지정이 된 곳도 독산1주택재건축정비구역, 홍제4주택재건축정비구역, 북가좌1주택재건축정비구역 등 3곳에 달한다.
▶ 과천정부종합청사 세종시 기관이전
세종시 현장에서는 올 연말 1단계 정부부처 이전을 앞두고 세종시 1단계 청사의 공사가 한창 진행 중인데, 2012년도에 이전하는 중앙행정기관은 국무총리실, 기획재정부, 농림수산식품부, 환경부, 국토해양부, 공정거래위원회 등 6개 부처 및 그 소속기관(6개)이다. 올 11월말부터 이전에 착수하되, 부처별로 2～3주에 걸쳐 이전하여 연내에 이전을 완료할 예정으로, 국토해양부 및 농림수산식품부가 먼저 이전에 착수하고, 이어서 기획재정부․환경부․공정거래위원회 등이 이전하게 된다. 세종시 기관이전이 본격화되며 과천정부종합청사 등 수도권내 행정기능의 빈자리를 대체할 개발호재 부재와 지역부동산시장의 공동화가 수면위로 떠오를 것이 우려된다.
▶ 종합부동산세 부과(12월 15일)
종부세 납세의무자는 2012년 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 기준금액을 초과하는 자이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다. 납부기한인 12월 15일까지 납부하지 아니한 때에는 납부기한 다음 날에 3%의 가산금이 부과되고, 체납된 종합부동산세액 또는 농어촌특별세액이 100만 원 이상인 때에는 매월 1.2%씩(60개월 한도) 중가산금이 부과된다.
▶ 18대 대통령선거(12월19일)
제 18대 대통령선거가 치러지는 연말을 앞두고 이미 차기대권주자들의 출마선언이 본격화되고 있다. 가을부터 본격적인 대선 정국에 돌입하면서 부동산 시장도 일정부분 유동자금의 흐름과 갖가지 공약이슈에 영향을 받을 것으로 예상된다. 특히 정권교체시기엔, 차기주자를 대유할 만한 주택공급프로그램의 변화가 기대된다. 이명박정부가 신혼부부 반값아파트를 공약으로 내세우며 그린벨트를 해제한 보금자리주택을 공급했던 것처럼, 무주택 실수요자가 부담 가능한 내 집 마련의 기회를 확대해줄 수 있는 묘안이 속출될 것으로 판단된다. 그러나 이는 시장 부양이나 개발과 관련된 정책호재보다, 공정·복지 쪽에 공약의 포션이 쏠릴 것으로 보여 대선이 부동산시장에 미치는 영향력은 제한적일 수 있다.
▶『오피스텔·상업용 건물 기준시가』 정기고시
국세청은 오피스텔·상업용 건물의 양도·상속·증여세 과세 시 활용하는 기준시가를 「소득세법」 제99조와 「상증세법」 제61조에 따라 이해관계자의 열람을 거쳐 정기 고시한다. 이번 고시는 수도권(서울·인천·경기)과 지방광역시(대전·광주·대구·부산·울산)에 소재하고, 동·호별 별도로 구분하여 소유권 이전등기가 가능한 오피스텔 전체와 건물 연면적이 3,000㎡ 이상이거나 100호 이상의 상업용 건물의 호별 ㎡당 기준시가를 고시하여 2013.1.1.부터 적용한다.
▶ 주거용 건물 과세시 활용하는 『건물신축가격기준액』정기고시
국세청은 비주거용 건물의 양도·상속·증여세 과세 시 활용하는 기준시가 산정방법을 「소득세법」 제99조와 「상증세법」 제61조에 따라 정기 고시하여 2013.1.1.부터 적용한다. 이번 고시되는 건물신축가격기준액은 지방세(취득세, 재산세 등) 건물 시가표준액을 계산할 때에도 적용된다. (지방세법 시행령 §4①)
▶ 도시형생활주택 등 국민주택기금 저리지원 종료
도시형생활주택 인허가건수는 2011년 8.4만호, 2012년 1분기에만 2만3천호 정도로, 이 같은 공급확대 기저에는 2%수준인 국민주택기금 저리대출의 영향이 컸다. 2011년 12.7대책을 통해 다세대․연립․도시형생활주택 등에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원이 1년 연장된 바 있으나, 2012.12.31일 종료될 예정으로 기금의 추가지원여부는 아직 미정이다.(국민주택기금 운용 및 관리규정)
▶ 2년 미만 보유후 양도시 적용되는 양도세 중과세율 완화
주택을 단기(2년미만) 보유 후 양도하는 경우에 적용되는 양도세 중과세율을 완화한다. 집값 상승기인 ‘04년에 도입되었으나, 주택가격 안정으로 도입이전으로 환원하는 것으로, 소득세법 입법예고 중으로 연내 완화될 예정이다.
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▶ 다주택자 양도세 중과폐지
다주택자 양도세 중과제도는 3주택자 이상(60%세율, ‘05년시행), 2주택자(50%세율, ’07년시행)는 중과세율로 부과하되, 현재는 2012년 말까지 취득․양도한 주택에 대해서는 중과하지 않고 한시적으로 기본세율로(6～38%) 과세하고 있다. 이와 같은 다주택 양도세 중과제도를 소득세법 개정입법예고를 통해 연내 폐지할 예정이다.
▶ 분양가상한제 폐지
2007년 9월 민간택지까지 전면 시행된 분양가상한제를 공공택지․민간택지를 막론하고 원칙적으로 폐지하되, 주택가격․거래․청약경쟁률 등 시장상황을 고려하여 대통령령에서 정하는 기준과 절차에 따라 국토부장관이 지정하는 공동주택에 한해 예외적으로 적용하도록 하도록 주택법 개정예정이다.
▶ 재건축 초과이익 부담금 2년 부과중지
2014.12.31일까지 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축사업에 한해 재건축초과이익 부담금을 면제하되, 개정안 시행일 당시 부과종료시점(준공일) 이후 4개월이 경과하지 않은 경우로서 부담금이 부과되지 않은 사업부터 면제혜택을 적용하도록 재건축 초과이익환수법 개정예정이다.
▶ 재건축사업 용적률 인센티브제도 적용확대
뉴타운지구 내에서 재개발사업에만 적용되던 용적률 인센티브제도(용적률을 국토계획법상 상한까지 허용하되, 증가된 용적률의 20～50% 이상을 임대주택으로 공급)를 재건축사업까지 확대할 수 있도록 도촉법을 개정중이다. 재건축사업의 경우에도 현재 용적률 인센티브 제도가 적용되지 않고 있는 도촉법상 재정비촉진지구(뉴타운지구)와 도정법상 과밀억제권역외 정비구역에서 시행되는 재건축사업에 대해 용적률 인센티브제를 적용하여 모든 재개발․재건축 사업에 동 제도를 적용하도록 할 예정이다.
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▶ 뉴타운 기반시설비 국고지원 확대
5.10대책에 언급됐던 뉴타운 기반시설 설치비에 대한 국고지원(금년 850억 원) 확대가 연내 추진될 예정이나 시행시기는 확정되지 않았다.
▶ 그린벨트 해제 보금자리주택지 첫 입주 및 보금자리주택지구 추가지정 예정
그린벨트해제 보금자리지구는 2011년 11월 12일 서울신정4, 서울오금지구 등 보금자리주택 2개 후보지 발표이후, 올 들어 처음 하반기 추가로 1～2개 지구가 신규 지정될 계획이다. 그리고, 보금자리주택지구의 첫 입주가 개시된다. 서울강남(‘12.10, 912호), 서초(’12.12, 1,082호) 보금자리지구에서 첫 입주도 시작될 예정으로 앞으로 수도권 GB 해제지구의 보금자리주택 입주가 본격화될 전망이다.
▶ 토지임대부 임대주택 도입 및 전문 임대관리회사 육성을 위한 제도개선 추진
현재는 택지소유권 확보가 의무화되어 있으나 택지를 소유하지 않더라도 임대주택으로 공급할 수 있는 토지 임대부 임대주택 방식을 임대주택법 개정을 통해 제도화하기로 하였다. 그리고, 주택법 개정을 추진해 전문 임대관리회사 육성을 위한 제도개선도 진행할 예정이다.
[매경닷컴 조성신기자]
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