[스크랩] 노후산업단지 재정비 방향에 관한 의견

노후산업단지 재정비 방향에 관한 의견 경주대학교 부동산컨설팅학과 한상훈 교수

세월이 흘러가면 누구나 나이 들어 늙어간다. 마찬가지로 세상 모든 만물들도 시간의 흐름과 더불어 그 본래의 기능과 능력이 줄어드는 노후화를 경험한다. 이 당연한 이치는 옛날에도 그러했고 앞으로도 변하지 않을 것이다.   다만 의학기술의 발전 덕분에 옛날과 비교해서 사람들의 수명이 크게 늘고 평소 운동으로 건강을 유지하는 경우 적지 않은 나이에도 활발한 신체활동을 즐길 수 있게 된 것처럼 생명이 없는 물질적인 것들도 평소 그 기능에 맞게 사용하고 또 적절한 관리가 이루어지는 경우 유효 사용기간 보다 더 오랫동안 사용할 수 있다.   즉, 적절한 관리가 이루어지는 경우에 사물의 노후화 그 자체를 막을 수는 없을지라도 그 속도의 조정은 가능하다. 특히 부동산의 경우 시간이 지나면서 부동산을 구성하는 지붕과 벽 등 건물구조에서부터 보일러, 배수관 등 여러 시설들의 기능이 감소되면서 부동산 전체의 기능성이 현격하게 떨어지게 되고, 이 과정에서 해당 부동산의 가치도 크게 감소하게 된다.   이러한 일련의 과정을 부동산의 노후화과정이라 하는데, 부동산의 노후화가 많이 진행되어 해당 부동산의 가치가 시장가치 이하로 떨어지게 될 때 해당 부동산에 대한 재개발의 경제적 타당성이 성립한다. 그런데 최근 우리주변에서 일어나고 있는 부동산 재개발은 해당 부동산을 구성하는 물리적 시설의 노후화가 심각한 상태에 이르러 이에 대한 개선을 목적으로 이루어지기 보다는 주변 환경과의 부조화와 사용자들의 기대에 못 미쳐 그 사용가치가 크게 하락하는 경제적 노후화의 개선을 위한 경우가 대부분이다.   다시 말해서 해당 부동산을 사용하는 데 있어서 비가 새거나 건물구조에 문제가 있는 것이 아니라 그 구조가 불편하고 시설수준이 열악하여 사람들로부터 외면당하는 경우 재개발이 이루어지는 경우가 많다. 같은 시각에서 볼 때 효율적인 생산을 위해 인위적으로 조성한 산업단지 또한 시간의 경과에 따라 노후화를 경험하기 때문에 산업단지 조성시에 계획했던 단지의 기능과 역할은 변화를 겪기 마련이다.   여기서 산업단지란 각기 다른 위치에서 개별적으로 이루어져 오던 기업의 생산 활동에 대한 행정적인 지원을 포함하여 이들 기업들이 필요로 하는 전기, 상하수도, 환경처리시설 등의 공급에 있어 규모의 경제를 가능하게 하여 이들 기업의 생산성 향상에 도움을 주는 것을 목적으로 특정 지역에 계획적으로 조성된 산업용지를 말한다.   따라서 산업단지에서는 유사한 업종의 기업체들이 집단적인 생산활동을 진행함으로써 기업체들 간의 신기술 개발에 대한 경쟁과 협조를 통한 기술혁신의 인큐베이터 역할을 담당한다. 또 이 과정에서 산업단지가 입지한 지역에 대하여 상당 규모의 고용기회를 제공함으로써 지역성장의 핵심적 역할을 한다. 그러나 앞서 지적한 바와 같이 산업단지 역시도 시간의 흐름과 더불어 진행되는 노후화로부터 자유롭지 못하기 때문에 지역사회에 대한 산업단지의 긍정적 기능을 좀 더 오래도록 유지하기 위해서는 단지 내 도로체계, 공원 및 녹지 등 산업단지의 물리적 환경에 대한 적절한 관리는 물론 입주 기업체들에 대한 기술적, 재정적 지원과 관리가 동시에 요구된다.   특히 오늘날 신기술 개발에 따른 기존 산업구조의 변화가 과거 그 어느 때 보다도 빠르게 진행되고 있고 또 지구환경에 대한 사람들의 관심이 크게 높아지고 있어서 기존의 노후화된 산업단지를 재정비하기 위해서는 해당 산업단지를 둘러싼 사회적, 기술적 환경변화에 대한 능동적이고도 즉각적인 대처가 절실히 요구된다.   바로 이러한 시각에서 볼 때, 최근 우리지역의 노후화된 산업단지를 대상으로 이루어지고 있는 노후산업단지재정비사업과 디자인 개선사업은 이들 산업단지가 노후화되게 된 지역적 원인과 배경에 대한 철저한 분석과 이해에 기초하여 진행되기 보다는 이들 산업단지의 물리적 환경과 외형의 개선에 치우친 경향이 강하여 사업시행결과에 대한 낙관적 전망을 어렵게 하고 있다.   노후화된 산업단지의 내부도로를 확장하고, 주차장과 녹지공간을 확충하며, 단지 내 담장을 허물고 자전거 전용도로를 만들어 사용자의 편의성을 높이는 것은 노후산업단지의 경쟁력 제고에 분명 긍정적인 효과를 부여할 것이다. 그러나 이러한 낙관적 기대를 하기 위해서는 그 무엇보다도 해당 산업단지가 수용할 미래산업에 대한 충분한 미래수요가 우선 확보되어야 한다는 점을 잊지 말아야 한다.

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 코뿔소 원글보기

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