[스크랩] 토지투자, 용도지구를 꼼꼼히 살펴야 한다

토지투자, 용도지구를 꼼꼼히 살펴야 한다

토지에 관한 핵심 정보가 담겨 있는 토지이용계획확인서에는 해당 토지의 ‘용도지구’가 표시돼 있습니다.

용도지구는 용도지역의 보완역할을 합니다. 즉, 용도지역의 지정만으로는 토지이용을 효율적으로 규제하기 어려울 때 2차적으로 ‘용도지구’를 지정해 토지의 이용질서를 잡아나가는 것이죠.

 

용도지역과 용도지구의 가장 큰 차이점은 ‘모든 토지를 대상으로 하느냐’, ‘필요한 토지만을 대상으로 하느냐’ 하는 것입니다.

용도지역은 모든 토지를 대상으로 지정됩니다. 모든 토지는 △도시지역 △관리지역 △농림지역 △자연환경보전지역 등 네 가지 용도지역 중 어느 하나에 반드시 해당됩니다. 필요조건인 셈이죠.

그러나 모든 토지에 용도지구가 반드시 지정돼야 하는 것은 아닙니다. 용도지구의 지정이 필요한 땅에만 해당됩니다.

그래서 때로는 해당 토지의 토지이용계획확인서를 발급받았을 때 ‘용도지구’란에 아무런 표시가 돼 있지 않은 경우가 있습니다. 이렇다 하더라도 아무 신경 쓸 일이 없습니다.

 

문제가 되는 것은 해당 토지에 어떤 용도지구가 ‘지정이 돼 있을 때’입니다. 어떤 용도지구가 지정이 돼 있느냐에 따라 땅 가치가 올라가기도 하고 거꾸로 내려가기도 합니다.

땅을 살 때에 토지이용계획확인서의 용도지구란을 꼼꼼하게 살펴봐야 하는 이유입니다.

용도지구는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(이하 국토계획법)에 의해 11개로 나눠집니다. 

①경관지구 ②미관지구 ③고도지구 ④방화지구 ⑤방재지구 ⑥보존지구 ⑦시설보호지구 ⑧취락지구 ⑨개발진흥지구 ⑩특정용도제한지구 ⑪위락지구 등이죠.

 

구체적으로 살펴볼까요. ‘개발진흥지구’는 매수자 입장에서 아주 반가운 지구죠. 개발진흥지구는 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발할 필요가 있는 곳에 지정되기 때문이죠. 쉽게 말해 체계적인 개발이 이뤄진다는 뜻입니다. 

반면 투자자 입장에서 ‘경관지구, 보존지구, 시설보호지구’는 그리 달갑지 않습니다. 소위 맥 빠진다는 표현이 적절할 것 같습니다. 왜냐하면 개발보다는 규제가 많이 따르는 용도지구이기 때문이죠.

 

먼저 ‘경관지구’를 좀 살펴볼까요. 경관지구란 말 그대로 주변경관을 보호하자는 취지여서 자연히 개발이 제한됩니다. 땅 가격이 오를리 없습니다. 경관지구에는 ①자연경관지구 ②수변경관지구 ③시가지경관지구 등이 있죠.

‘보존지구’역시 매수자 입장에서는 피곤한 동네로 불립니다. 보존지구도 말 그대로 뭔가를 보존하자는 동네이므로 역시나 개발이 제한됩니다. 보존지구에는 ①문화자원보존지구 ②중요시설물보존지구 ③생태계보존지구가 있습니다.

 

‘시설보호지구’도 반갑지 않기는 마찬가지. 이 지역도 건축행위가 그리 자유롭지 못합니다. 그 지역의 지정목적에 맞는 건축물만 건축이 가능하죠. 시설보호지구에는 ①학교시설보호지구 ②공용시설보호지구 ③항만시설보호지구 ④공항시설보호지구가 있습니다.

 

토지 이용이 자유롭지 못한 경우 땅값은 떨어집니다. 따라서 토지를 구입하면서 토지이용계획확인서에서 용도지구란에 해당 토지의 용도지구가 경관지구나 보존지구 혹은 시설보호지구라고 표시돼 있으면 매입을 신중하게 고려해야 합니다.

용도지구는 꼼꼼하게 살펴봐야 생각지도 못한 낭패를 피할 수 있습니다.

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 코뿔소 원글보기

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