[스크랩] 토지의 용도지역에 따라 투자수익이 달라진다

토지의 용도지역에 따라 투자수익이 달라진다

 

부동산 투자자에게 있어서 ‘용도지역’ 은 가장 기본적으로 알아야 할 핵심 내용입니다. 토지의 용도지역을 모르고 토지에 투자한다는 것은 ‘모래위에 집을 짓는 것’이나 마찬가지로 매우 위험한 일입니다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)에서는 전국의 토지를 ① 도시지역 ② 관리지역 ③ 농림지역 ④ 자연환경보전지역 4개의 용도지역으로 구분합니다.

 

전 국토를 이렇게 4개의 용도지역으로 구분한 다음 각 용도지역별로 행위제한의 정도를 다르게 하고 있죠. 여기서 행위제한은 예를 들면 개발행위제한, 건축행위제한 등을 말합니다.

도시지역은 4개의 용도지역 중 행위제한의 정도가 가장 약합니다. 다시 말하면 개발이 가장 많이 허용되는 용도지역이라는 뜻이죠. 건축행위가 제일 쉬운 곳이어서 토지 가격도 일반적으로 가장 비쌉니다.

 

토지의 가격은 행위제한의 정도에 크게 영향을 받습니다. 쉽게 해석하면 행위제한의 정도가 약할수록 당연히 토지의 가격은 높아집니다. 반면 행위제한에 대한 규제가 강할수록 그 토지는 쓸모가 적어 가격은 낮아집니다. 행위제한의 강약에 따라 토지가격이 오르고 내린다고 생각하면 됩니다.

도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나누어집니다.
도시지역 중 녹지지역은 녹지의 보전을 위해 지정된 지역인데, 도시지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강한 곳이죠. 그래서 일반적으로 토지의 가격이 낮게 형성돼 있습니다. 

 

좀 더 구체적으로 설명해 볼까요. 
녹지지역은 또 다시 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 구분됩니다. 
보전녹지지역은 말 그대로 녹지공간을 보전하기위한 지역으로, 녹지지역 중에서 행위제한의 규제가 가장 강합니다. 따라서 토지의 가격이 낮고 쓸모도 적은 탓에 이런 땅은 투자대상에서 제외시키는 것이 좋습니다.

 

생산녹지지역은 농업적 생산을 위해 개발을 유보하는 지역인데, 주로 현재의 용도는 농지가 많습니다. 현재는 행위제한의 규제가 많고 개발이 금지되지만 나중에 상황의 변화가 올 수도 있는 지역입니다. '고수익을 얻을 수 있다면 기꺼이 큰 위험을 부담 한다'라는 투자원칙을 가진 투자자라면 한 번 쯤 고려해 볼 만한 곳입니다. 여기에는 그 지역의 개발 호재가 넘쳐야 한다는 전제 조건이 있습니다.

 

자연녹지지역은 제한적인 개발이 허용되는 지역을 일컫습니다. 녹지지역 중에서는 행위제한의 규제가 가장 약한 곳이어서 녹지지역 중에서 가격이 가장 높게 형성돼 있습니다.
투자자가 많이 찾는 지역 중 하나가 바로 이 자연녹지지역입니다. 

왜냐하면 자연녹지지역은 향후 타운하우스, 고급 단독주택 등 미래의 주거예정지로, 소득수준이 높아질수록 각광받을 수 있은 숨은 보물입니다. 도심 속의 편리한 인문적 환경과 자연적 환경을 함께 누릴 수 있기 때문이죠. 현재 가치보다 미래 가치가 월등히 높은 땅으로 보면 됩니다. 

 

거래가 잦아 환금성이 높은 자연녹지지역은 토지 투자자들이 눈여겨 봐둬야 합니다.  
도시지역에 비해 농림지역이나 자연환경보전지역은 행위제한의 정도가 강합니다. 이 지역은 개발에 상당한 제한을 받죠. 그래서 건축이 쉽지가 않습니다. 말 그대로 자연환경을 보전하자는 지역이어서 투자 가치로는 ‘0’에 가깝습니다. 투자금지 지역이어서 가격도 매우 낮습니다.

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 코뿔소 원글보기

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