|
|
1. 경매에서의 임차권 양도
인수 되지 않는 다고 생각하기 쉬운데.... 그렇다 후순위이면 인수 되지 않는다 그러나 후기준권리보다 전입일자가 늦으나 인수권리의 임차권을 양수한 것은 후순위가 아니라 인수 권리이니 분석에 주의를 요한다
2.전세중계에서의 임차권양도
는 용익물권으로는 같으나 담보물권으로는 큰 차이가 있다. 구체적인 예를 들면 서울 및 서울근교서 많이 짓고 있는 다가구주택을 보면 단층짜리 옛날 건물을 헐어내고 지하1층(통상 '반지하'라 부르는 층) 지상 2층 건물을 짓는다면.. 대개는 건축업자가 집을 지어서 주인이 2층이나 1층 한층을 사용하고 지하층과 1층을 전세을 놓아서 전세금을 받아 공사대금을 받는 방법으로 건축을 많이 하고있다. 물론 공사금의 차액은 정산함은 당연(이때 주인 부담금은 미미함)
문제점 발생 . 입주가 끝난후 그냥 살때는 괜찮으나, 그 후 주인이 은행에 돈을 빌리면 (저당권 설정 )문제가 생깁니다.만약 임차인이 모두 전세권 등기를 하였다면 문제가 없으나 현실은 그렇지 못해서(그래서 주택임대차보호법을 만들었지만) 대부분의 사람들이 주민등록을 옮기고 확정일자를 받는 것으로 모든 권리가 보장 된다고 믿고 있습니다. . . 위 집에 임차인 '가','나','다'가 순서데로 입주해서 살다가... 그러니 권리순위가 '가','나','다','저당권'순 인데 그러다 "가"가 이사를 가려고 하면 원래는 주인이 전세금을 반환해 주고 다시 세입자를 구해야 되는 데.... 현실은 “전세 빼서 이사가라“고 하며 거의 모두 그것을 관례로 따르고 있다.
.그러면 당연히 새로 이사올 '가-1'은'저당권' 보다 후순위가 되므로 이사올 사람이 없는 실정 입니다. 그러면 '가'는 이사를 갈 수 없는 상태가 되는데... 앞의 예에서 언급했듯이 '가'가 신축에 기여(?)했는 데도 이사가야 할 때 제때 가지 못하는 실정이다 이는 가,나,다.모두 같은 실정임은 말할 것도 없음
해결법
1.임차권 양도계약서를 작성하여 주인(임대인)의 동의를 받으면 된다. 먼저 임차인의 순위가 승계된다 물론 확정일자를 받은 계약서도 인수해야 함은 물론이다 ※단.임차인이 주민등록 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간인 14일 이내에 전입신고를 마치고 주택에 입주하면 원래의 임차인이 갖는 대항력은 소멸되지 아니한다.즉 양수인은 대항력을 주장할 수 있다.
2.최초 임차인(위예의 가,나,다)이 임차권등기[전세권}등기를 하면된다 (임대차보호법의 임차권등기가 아님:이것은 임대인의 동의가 필요함)- 주택뿐 아니라 상가건물도 마찬가지이다
*임차권 양도 계약서
임 차 권 양 도 계 약 서 제 1조 임차권의 양도대상 부동산표시 제 2조 양도금액 전세금(임차보증금) 원 제 3조 본 계약은 임대인의 동의 하에 작성하며 임대인의 승낙을 받은 후는 해제하지 못한다. 제 4조 임차대상물의 점유이전은 년 월 일로 한다. 제 5조 제세공과금과 사용료등의 정산은 제4조의 기준일자 이전은 임차인이 부담하고 이후는 임차권 양수인이 부담한다. 제 6조 위 계약을 동의하고 승낙 한다. (임대인 (인)) 제 7조 본 계약서를 3통 작성하여 임차권 양도인,임차권 양수인, 임대인이 한통씩 보관한다. 제 8조 <첨부> 임차권 양도대상 전세(임대)계약서 주 소 : 성 명 : (인) 주민등록번호 : 주 소 : 성 명 : (인) 주민등록번호 : 주 소 : 성 명 : (인) 주민등록번호 : | |||||||||||||||||||||
'부동산 소식(투자정보 및 스크렙)' 카테고리의 다른 글
| [스크랩] "양도세 혜택 마지막 기회" 건설사들 아파트 쏟아내[펌] (0) | 2009.10.23 |
|---|---|
| [스크랩] 최대규모 가락시영 재건축`무효` 판결 (0) | 2009.10.22 |
| 서울 .경기 등 6곳 2차 보금자리 5만가구 개발 (0) | 2009.10.20 |
| [스크랩] 부동산 바닥을 알리는 10가지 징후들 (0) | 2009.10.17 |
| 전세 부족현상 여전.. 매매와 달리 꾸준히 오름세 (0) | 2009.10.17 |