국토이용에관한질문을 드립니다 (기획부동산에관한상담)

		2009-05-26		조회수		63
글쓴이		김광수 상담원
제 목		[답변] 국토이용에관한질문을 드립니다
본 답변 내용은 해당 질의에만 국한되는 것으로써 개별적인 사실관계의 차이에 따라 본 회신내용과 다른 해석이 있을 수 있으며, 협회의 공식적인 견해와는 다를 수 도 있음을 양지하시기 바랍니다. 안녕하세요.. 협회에 상담주셔서 감사드립니다. <질문> 교수님 국토이용에관한 상담 게시판이없어 경매게시판에 들어와 질문드립니다 2009년 5월 19일~5월 22일 까지 한국공인중개사 협회에서 경매 매수신청대리 교육을 받은 공인중개사 입니다 다름이아니오라 저의 제부가 기획부동산에서 가평에 임야를 소개받고 갑자기 땅을사겠다고 해서 토지이용계획을 띠어보니 임업용산지에 자연보존권역 수질보전특별대책지역이며 도시지역 자연녹지지역이라되 있읍니다 그들의 브리핑인즉 그땅은 낮은 야산이었으며 현재 4미터도로가 8미터도로로 확장계획에 있으며 자기들 땅이 10평정도 수용되면서 도로에 접하게되니 주유소할 계획이며 그주위가 근생지역으로 휴게소같은 상가지역이 형성될거라한답니다 제생각에도보존지역이라 주유소 허가가 안나올것같은데 해당군청에 문의해보니 주유소배제지역이 아니라서 서류가 들어온다면 검토해볼수있다고 합니다 기획부동산에서 2800평을 사서 100평씩 분할하여 평당 77만원 토목공사한다면 평당 97만원씩 판다합니다 저의 제부가 현장을 보고오더니 바로 지척에 청평호가 보이고 하니 그들의 말에 푹파져 주위에 만류에도 듣지않아 애를먹었읍니다 하여 같이가 그임야를 봐주기로약속을하여 가평을 같다올까합니다 제가 국토이용에 관한 법률지식이 많이 부족하여 도움을 받고자 글을 올립니다 그땅번지는 가평군 설악면 회곡리 산67-26입니다 현재그번지는 분할중인지 분할했는지 없는번지로 나옵니다 그러나 온나라에 서는 확인되고 임야도에도 나옵니다 등기부등본열람에는 없는번지로 나옵니다 도로확장계획에 그땅일부가 수용된다하여 서울청 도로계획과에 질문하였으나 도로계획에 그번지는없다합니다 그러나 온나라싸이트에서 회곡리 317-4 (대지) 를확인해보니 분명 그땅주변으로 도로확장 계획선이 그어져있는건 확인됩니다 그땅이 10평 수용되는건 사실인것 같습니다 과연 컨설팅 말대로 그지역이 개발가능할까요 ? 저혼자는 판단이 안서 전문가의 조언을 구하고싶어 질문드립니다 근데 구청에가 임야도 열람신청하여 띠었는데 등기부열람에는 왜 없는번지로 나오는지 이해가안되고요 공시지가도 그주변이 평당 6-7만원합니다 교수님 한번 살펴보시고 조언 부탁드립니다 제가 서울에서 6-7년을 중개했지만 땅에 대해서는 경험이 많지 않습니다 <답변> 기획부동산에서 여러 명에게 쪼개서 매입할 경우에는 개별적으로 개발하기 어려워 재산가치는 감소한다고 볼 수 있으며, 임야도로 열람 신청했으면 번지 주변 토지와의 관계를 통해서 지번을 확인할 수 있으며, 임야대장은 부동산자체를 표시하는 공적 서류이고 등기부는 소유권 등 권리를 나타내는 공부이므로, 임야대장 상의 토지를 기본으로 파악하시고, 소유권은 임야대장상의 번지로 취득하셔야 합니다. 필지분할이나 합필로 인하여 소유권이전등기가 아직 안되어 있을 수도 있습니다. 도로 확장 계획 또한 임야도상의 지번을 기준으로 파악해야 하며 도로확장 계획은 언제나 변경가능하며, 실제로 도로확장이 언제될 지 불확실하고 말그대로 계획일 뿐이므로 장기투자가 될 여지도 크므로, 반드시 보상계획이 언제있는지를 지자체에 가셔서 확인하셔야 합니다. 주유소는 신설도로가 생기면 수용토지 인접 소유자에게 주유소가 신설될 수 있도록 하고 있으므로 지자체에게 확인하시면 될 것입니다. 공동투자는 언제나 개인적으로 매입하는 것보다는 투자위험이 크므로 잘판단하셔서 검토하시기 바랍니다. 감사합니다. 태인 김광수