[스크랩] 39세 100억, 젊은부자의 부동산투자법, 이진우지음, 길벗발행(2007.3).

39세 100억, 젊은부자의 부동산투자법, 이진우지음, 길벗발행(2007.3).

 

 

- 부동산투자컨설팅, 훌륭한 직업덕분에 거의매일 언제든지 수백억대 부자들을 만날 수 있었다.

- 뜨거운 열정으로 행동 또 행동하는 것만이 우리의 살길이다.

 

1부 투자7계명

 

1. 대다수 사람이 가는 길에는 돈이 없다

- 초보자일 수록 발품을 팔아야 한다.

. 상가를 매입할때는 주변상가 50군데 이상을 돌아다니면서 현재 장사를 하고 있는 사람들과 직접 대화를 나눠보보 물어보고 하여 상권분석을 한뒤 최종판단을 해야 한다.

. 상가의 경우 대형화, 전문화 추세이기때문에 주변에 대형할인점이 들어설 경우 아주 큰 손실을 볼수있다.

. 대규모 아파트단지내상가나 이면도로의 작은 상가들이 대형할인점과의 경쟁에 뒤지면서 투자가치가 많이 떨어지고 있는 실정

. 부동산투자를 하기 전에 그 지역 현지민이나 전문가를 최소한 20명이상은 만나보아야 한다.

- 부동산실전투자 기본행동방침

. 인터넷, 학원, 평생교육원 등을 이용해 매일매일공부를 생활화, 습관화

. 현장 탐문조사

. 인테넷을 통해서 그 지역의 발전상과 여러가지 정보, 시세 등을 철저히 분석

. 종자돈 계획, 평생 투자다이어리

. 성공한 사람, 전문가의견 존중하고 본인스스로 확신이 설때 판단을내린다

. 확신이 서면 과감히 투자하고, 본인의 결정을 결코 후회하지 않는다

 

2. 원룸에 살더라도 땅부터 사라

- 토지, 상가, 아파트의 순서로 역발상투자를 해야한다.

 . 땅투자에 눈을 뜨고 그 수익금으로 상가에 투자하고 그 다음에 아파트에 눈을 뜨는 것

 . 여러군데 분산투자한 작은 토지들이 예상외로 개발지역 인근으로 포함되면서 놀라운수익을 가져다준 경우가 많다

 . 경기도와 수도권 인근의 땅에 투자한 투자가들의 성공확률은 거의 100%, 10년정도의 기간에 수십배 혹은 수백배의 놀라운 투자수익

 

3. 운동을꾸준히 하는 사람이 부동산투자에도 성공한다.

- 실전투자는 시간과 끈기의 싸움이다.

 

4. 3천만원이하 소자본으로도 땅 투자를 할 수 있다

- 경기도 수도권에서 가까운 지방의 경우, 서울에서 약1시간 30분에서 2시간사이에 도착할 수 있는 지역이 최근 3년간 공시지가가 가장 많이 올랐다

- 법원경매사이트에서 약 500평에서 1천평사이에 2천만원이하의 토지도 꽤 다양하게 검색할 수 있다.

5. 부동산 실전투자는 고독한 독불장군만이 성공한다

- 아파트투자세미나에 돈 들고 쫓아다니지 마라

- 부자를 만나기위해 얼굴에 철판을깔고 다녀라

 . 부동산성공스토리를 닥치는 대로 섭렵한다.

 . 골프, 승마 각유명대학교 최고경영자과정, 로터리클럽, 라이온스클럽, 각지역의 발전협의회 등 성공한 사람들의 모임에 적극적으로 참여해야 한다. 

- 정말 마음에 드는 부동산 실전 전문가를 만나라

 

6. 상상력이 뛰어난 우뇌적 사람이 땅투자에 성공한다

- 깊게 꺼진땅은 버리는 흙을 모아 메워서 되판다

 . 흙받음이라는 문구가 적힌 작은 팻말을 20개정도 주문해 차가 많이 다니는 지방도로변에 꽂아둔다

 . 흙의 토질을 잘 확인하고 선택한다.

- 못생긴 땅은 성형수술해서 라인자체를 바꾼다

 . 지적도상 모양이 아주특이하게 생긴땅도 유심히 보고, 개발가능성이 아주높고 위치가 상급지일 경우 경매 입찰취득

 . 옆땅 주인과 협상해서 토지의 형태를 서로에게 이익이 될 수 있도록 만든다. 끈질기게 설득하고 기다린다. 약간은 양보한다는 마음으로 접근, 분할측량을 하고 지적도의 모양을 새롭게 만든다

- 고압선 철탑 밑 땅은 창고나 공장부지로 변신시킨다. 해당관청 도시개발과, 건축과 등을 경유하면서 직접확인하거나 그지역의 건축사 사무실을 이용하는 방법

- 철도옆땅, 시끄러운 소리로 골치인 업종에 제격

 . 닥트공장, 개사육장, 사격연습장 등

- 길이없는 맹지를 헐값에 사서 길을 만드는 방법도 있다.

 . 앞쪽 땅주인에게 자기 땅의 2분의 1을 주고 도로를 내어 과감하게 시나 군에 기부채납을 해서 확실하게 지적도상 도로로 만드는 방법도 있다.

 

7. 강력한 액션을 취하는 능동적인 사람만이 투자에 성공한다

 

2부. 부자가 되려면 부동산에 미쳐라

- 호랑이를 잡으려면 호랑이 굴로 들어가야 한다

. 실전에 강해지지 않으면 이론박사라도 초보일 뿐이다.

. 불경기에는 사업보다 마케팅업종에 투신하는 것이 낫다

- 강남의 대형 부동산컨설팅업체

. 기획부동산- 원룸전문부동산- 상가&빌딩- 토지- 경매의 순서

- 기획부동산이 모두 사기업체는 아니다

- 상가임대전문부동산 컨설팅 : 상가를 보는 안목과 상권분석능력이 개발, 상가건물주와의 밀접한 인간관계 형성

 . 스스로 사업주가 되어 경영하다가 권리금이나 시설비에서 많은 수익금을 창출하면서 재임대계약을 할 수도 있음

 . 여러업종을 자연스럽게 접하면서 상가임대를 전문적으로 취급하는 동안 보통사람들은 접할 수 없는 좋은 기회를 만나게 됨

- 상가매매, 분양 및 빌딩매매전문 부동산 컨설팅

 . 임대컨설팅보다 더 큰 수수료

 . 자금력만 좋다면 스스로가 가장 좋은 매물을 선택해서 매입한뒤 재매각하는 테크닉

- 토지전문부동산 컨설팅

 . 부동산컨설팅의 마지막단계로 연령층이 아주 높음

 . 컨설팅으로 부자되기 위해서는 중개행위에 의존해서는 안되고, 자신의 부동산을 끊임없이 투자하고 개발해서 다양한 재산증식 테크닉

 . 싸게 사는 협상테크닉과 다양한 용도로 개발하는 방법, 자금력있는 투자자와의 네트워크

- 법원경매전문부동산컨설팅

 

3부 땅투자 귀신들만 아는 실전노하우

< 계약전 이것만은 꼭 확인한다> 등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서

- 등기부등본 : 매매계약을 할때 계약당일 발급한 등기부등본상 소유권자를 만나 신분증으로 확인한후 직접계약

 . 중도금이나 잔금전에 저당권이나 가압류 등이 발생할 수 있기때문에 중도금과 잔금치를 당일 발급 등기부등본도 반드시 확인

 . 최근에 여러번 명의이전이 된 물건이라면 전소유자까지 직접확인해 인감위조 토지사기를 방지

- 토지대장

 . 등기부등본과 토지대장의 내용일치 여부 확인 : 소유권과 같은 권리관계의 내용은 등기부등본의 내용을 기준으로 확인하고, 면적이나 지목 등과 같은 토지의 물리적인 현황은 지적공부인 토지대장을 근거로 해서 사실관계를 판단

- 지적도

 . 지적도를 들고 현장에 찾아가 토지의 경계 및 형태, 도로상황이 일치하는지 확인, 지상물이 있는지 여부

 . 주변대지, 도로의 모양을 확인, 360도 돌면서 퍼즐맞추듯 확인

- 토지이용계획확인서

 . 1종 근린생활시설, 2종 생활근린시설, 판매 및 영업시설의 차이점은 소형, 대형 상업시설로 구분된다는 것과 건축법상 주차장 면적, 정화조용량, 진입도로 등의 구조와 설비에 대한 규정에서 차이가 난다

 . 토지이용계획확인서를 너무 맹신하지 말고 해당관청의 건축과나 도시개발과, 재난방재과 등을 직접 찾아가 규제사항을 확인

 . 소재지 건축사사무실을 이용하는 것도 요령

< 경치가 너무 좋은 땅은 피한다>

- 건축허가 사항이나 개발제한에 관한 사항을 꼼꼼히 확인

- 땅을 사고 나서 몇년후에 개발제한으로 묶이는 경우도 많이 있는데, 이런경우를 대비하는 방법은 토지를 매입하자 마자 되도록이면 빨리 형질변경, 용도변경을 해서 건축허가를 취득해 놓는 것

- 산업단지 인근, 대단지아파트 개발지역인근, 주거지역 인근, 상업지역 인근, 인구밀집지역 주변, 인터체인지 인근지역의 평범한 땅에 분산투자

<법원경매입찰> 대법원판례 등 다양한 성공사례를 많이 보면서 창조적인 해결방법을 찾아냄

- 낙찰이 되면 15일째되는 날부터 잔금을 치를수 있는데 낙찰자가 잔금을 내기전 소유자가 빚을 다 갚아버리면 경매가 취하되기 때문에 물건에따라서는 되도록 빨리 내는 것이 유리

- 압류는 세금 등을 내지 않았을때, 가압류는 개인간 채권채무관계에서 판사의 판결을 받기 위해 미리 그 부동산에 가압류 설정

- 전소유자에 관련된 채무로 인한 가압류는 말소가 안되는 경우가 있으므로 유의,

 . 전소유자의 가압류권자를 등기부등본상에 나와 있는 주소로 찾아가 만나 대화와 협상

 . 전소유자의 가압류라도 앞선 저당권이나 추가가압류가 있을 경우에는 말소가 가능할 수 있고, 전소유자의 가압류권자가 경매를 신청했다면 당연히 말소

- 1순위가등기 : 가장 강력한 권리를 가지는 1순위 소유권이전청구권보전가등기 채무자가 돈을 갚지 않을경우 소유권자체를 이전해올수 있는 권리

- 1순위가처분(처분금지 가처분) :  매매계약을 할때 계약금과 중도금을 주고 영수증을 받는데, 이 영수증만으로 처분금지 가처분을 설정함으로써  그 권리를 등기부등본상에 표시

 . 중도금이 크다면 명의이전을 먼저하고 잔금을 차용증이나 전세계약서로 제시하는 것이 매입자 입장에서는 유리

- 예고등기 : 원인무효소송에 관한 것으로서 상속재산의 형제간 다툼, 토지사기로 인한 부당명의이전의 경우, 변호사나 법무사에 의뢰하면 소송결과를 확실하게 예상할 수 있다면 아무도 들어오지 않는 예고등기물건을 아주싸게 매입할 수 있는 기회

- 법정지상권은 등기부등본상에 표시되지 않는 관습상의 지상권을 말하는데, 토지나 건물이 단독으로 경매에 나온 경우임

 . 넓은 토지위에 작은 건물이 있을 경우 토지만 경매로 나오고 건물은 경매로 나오지 않았다면, 이건물은 불법건축물이거나 미등기건물일 수가 있는데, 이경우 토지를 낙찰받아서 건물주인을 상대로 합의를 할 수 있음

  .. 법적 토지사용료 청구

  .. 울타리를 쳐서 차는 못들어오게하고 사람만 다닐 수 있게 함으로써 불편 야기

  .. 토지일부를 창고나 뭔가 다른 시설물로 개발해서 땅의 일부분만 사용하고 있는 건물주인에게 심리적 압박

  .. 토지사용료를 조금 과다하게 청구하고 건축물대장을 의도적으로 만든뒤 가압류를 걸어서 다시 경매를 진행 : 최하책

  .. 건물에 대한 포기각서와 임대계약서를 작성해서 합의를 보는 방법 등 

- 유치권을 이해하면 최대한 싸게 낙찰받을 수 있다. 유치권은 신축, 개축과 관련하여 공사대금을 못받은 공사업자나 건축업자가 주장하는 권리로서, 그 특성상 가짜가 많음

 . 유치권자가 실제로 공사대금을 못 받은 그 건축업자가 맞는지, 그가 직접 건물을 점유하고 있는지, 유치권신고청구금액이 정말 합당하고 그 근거가 정확한 것인지 확인할 필요 : 합법적인 영수증이나 근거가 될만한 세금계산서가 반드시 있어야 하고 법정에서는 정확한 근거를 제시해야만 권리를 보장받을 수 있음.

 . 가짜 유치권은 형법상 3년이하의 징역이나 천만원이하의 벌금형이 가능하므로 압박과 협상을 통해 합의를 끌어냄. 실제로 신고액의 10분의 1이하로 합의된 경우도 많이 있음. 미리 유치권을 해결하고 경매입찰하는 경우도 자주 볼 수 있음.

- 분묘기지권

 . 무연분묘를 5대일간지에 광고를 내고 납골당에 이장하는 합법적 절차를 전문적 컨설팅업체에 의뢰

- 명도

 . 정말 강제집행을 하고 싶지 않다는 인간적인 면과 여유있게 이사날짜를 줬는데도 이사하지 않으면 어쩔수 없이 집행할 수 밖에 없다는 강한면을 다 보여준다면, 집행날짜에 가까워졌을때 관례적인 이사비용으로 합의가 이루어질 것

 

 

 

4부 땅투자사례벌 성공분석보고서

- 토지는 신이 만든 것이다. 상가나 아파트에 투자할때도 토지를 기준으로 해서 투자해야 성공할 수 있다.

- 대형건물  분양상가보다는 땅투자에 주력하다가 자기토지에 상가를 짓는 것이 훨씬 유리 

 . 분양상가보다는 단독상가에 관심을 가질 것. 단독상가 즉 자기땅에 상가를 짓거나 주차장이 아주 넓은 단독상가에 투자를 해야 나중에 투자수익을 더욱 높일 수 있음.

- 장기적인 안목으로 보면 농림지역도 괜찮다

 . 농림지역의 관리지역화 진행중

 . 개발지역 인근의 논밭, 신설도로 주변의 논밭, 인터체인지주변의 논밭, 그리고 산업단지나 국가공단 인근의 논밭 등에 소자본으로 다양하게 분산투자

 . 농업진흥구역에는 농가주택이나 농업용창고, 축사, 유치원, 노유자시설(노인복지시설), 농협공판장, 목욕탕 등이 허가 가능

  ..200평까지 대지로 바꿀수 있고, 실평수 45평까지 농가주택을 지을 수 있는 지역이 많이 있슴

 . 농업보호구역은 근린생활시설까지도 가능한 것으로 현재 진행되고 있음.

 . 도시가 팽창하다 보면 도시외곽의 농업진흥구역들이 관리지역으로 바뀌는 경우가 많이 생김. 자본력 별로 없는 초보부동산투자가들이라면 도시외곽에 있는 비교적 저렴한 농림지역을 관심있게 보고 장기적인 안목으로 투자

- 상업용도라면 토지거래허가구역도 문제되지않는다

 . 순수투자가 아니라 뚜렷한 상업적인 용도를 가지고 허가신청에 들어간다면 허가가능. 창고, 공장, 음식점 등 뚜렷한 용도가 있다면 허가를 취득하고 명의이전을 할 수 있음. 용도대로 1년내 진행하지 않았을 경우 매년 500만원의 벌금

- 법원경매로 아무런제한 요건없이 합법적으로 다양한 부동산을 취득

<사례1>허름한 농가주택의 화려한 변신, 전원주택의 꿈을 이루다

- 농가주택을 리모델링하면 신축비용보다 약 50~70% 이상을 절감. 농지전용부담금과 대체농지조성비, 인허가비용 등 절감

- 비어있는 농가주택을 싸게 매입 : 이장/주민소개나 시군구의 주택과나 건축과에 설치된 "농어촌 빈집정보센터"활용

- 건축물의 골격상태, 리노베이션비용, 대지와 건물의 소유자일치여부

 . 미등기주택이란 건물대장이 없는 불법 건물로 싸게 매입해서 건축물대장을 새로 만들어 신고를 해도 되지만, 대부분 1가구 2주택에 해당되지 않는다는 점을 활용하기 위해서 미등기상태로 그대로 사용하는 경우도 많음

- 미등기 농가주택경매시 토지만 나오고 '법정지상권성립여지있음'이라고 표시되는데, 미리 건물소유주와 합의를 보고 낙찰

- 직접리모델링하면 일석이조의 효과

 . 인터넷'건축학교'나 '인테리어학교' 검색, 1~2개월코스 공부

- 전원주택 법원경매와 리모델링을 통한 투자 및 매매로 전문적인 평생직업으로 삼을 수 있음

<사례2> 인생의 제2막을 땅투자로 대비하라

- 실직한 위기에 아파트판돈과 퇴직금으로 토지와 상가에 분산투자하고, 부부가 힘을 합쳐 자본이 필요없는 영업직(부동산컨설팅, 보험, 자동차판매)으로 경상수입 만듬 

<사례3> 토지보상이 진짜 돈벌어 줄까?

- 토지에서 보상이 나왔을때 가장먼저해야할일은 당연히 그 평수 이상의 대토를 매입해야 한다. 관련세금이 면제되기때문

<땅투자 성공을 위한 4가지 철칙>

 1) 장기투자를 체질화해야 한다.

- 땅투자의 사이클은 아무리짧게 잡아도 3년에서 5년은 기다려야 한다. 주변 부동산업자들이 수도없이 전화해서 그 토지를 팔라고 권유한다면 토지가격이 확실하게 오르고 있다는 증거. 그 시점에서 최소한 2년에서 3년을 더 기다린다면 엄청난 투자수익을 올릴수 있는 타이밍이 올수 있다.

 2) 역행투자, 분산투자를 생활화해야 한다

- 권리관계 복잡한 경매물건이나 인기없는 싼곳의 창조적투자, 땅투자도 열군데를 투자했을때 한두군데는 공원이나 개발제한으로 묶일 수 있다는 가정을 하고 해야 한다.

 3) 지방의 전, 답을 집중공략해야 한다

- 싸게 매입한 수천평의 지방(도시외곽지역)의 전, 답이 시간이 지나면서 도시지역이나 주거지역으로 바뀐다면 빅뱅을 이룰수 있다.

 . 현재도 농가주택, 축사, 노인시설, 복지시설, 어린이시설, 목욕시설 등 지역과 용도에 따라 다양한 허가취득이 가능하기때문에 개발할 수 있고, 도시가 팽창하면서 지목이 변경될 가능성이 높다

 4) 개발지역인근을 집중 공략한다.

- 개발확정지역으로 부터 반경 20~30Km에 존재하는 개발지역 인근 토지를 집중공략해야 한다.

- 개발확정지역 즉 폭풍의 핵이 열배이상 상승한다면 반경30km이내지역도 50~30%의 투자수익이 확실한게 보장된다는 것이 도넛이론의 핵심

- 개발확정지역 : 인터체인지, 신도시개발지역, 관공서의 이전확정, 신설도로 개발지역 등

 . 행정수도, 고속철도, 신설고속도로, 기업도시, 혁신도시, 관광특구, 관광도로, 국가공단, 지방공단 등

- 국토종합계획, 국토도로망계획, 국토철도망계획 등

<대한민국은 세계최상의 땅 투자 전문국가이다>

- 분단국가 남한은 전체가 맹지, 통일후를 대비하라

 . 통일후 일본을 지하터널로 연결하고 중국과 러시아, 유럽을 연결하는 최첨단도로망 건설로 교통 요충지될 가능성

 

5부 투자를 해야 내인생이 송두리째 바뀐다

< 부동산부자가 되는 3가지 습관>

- 부동산 공부의 생활화, 습관화 : 일주일에 부동산관련 책한권

- 다양한 지도책을 옆에 끼고 산다 : 여러가지 다양한지도가 차에 가득 실려 있어야 한다. 거실에도 쌓여 있어야 한다.

 . 알고 있는 지역의개발계획이 발표되면 지도를 보면서 그 지역의 위치와 형태, 지형과 지명 등을 파악하고 눈에 익혀 둬야 한다.

 . 지형이나 지명을 자세하게 많이 알수록 투자의 성공확률은 높아진다.

 . 전국의 최고의 부동산 실전투자요지라고 생각되는 곳을 10군데 뽑아서 집중적으로 공부하고 분석하는 일을 목적의식적으로 배치에 하루의 일과가 되도록 할 필요가 있다.

 . 수도권일대경기도와 위성도시들, 행정도시 충남, 자유경제무역도시 제주도, 서해안관광지인근, 남해안일대해안도시, 동해안관광특구, 지방의 산업단지, 국가공단인근, 시로승격되는 지역, 신설도로망주변, 인터체인지인근 지역 등에서 자신이 가장 관심이 있고 잘알 수 있는 대박지역을 선정--> 현장답사, 현지전문가 상담, 지역홈피에서정보수집

- 부동산 평생투자 다이어리를 만든다(예시)

 .  최종목표 : 60대에 본인이 꿈꾸고 원하는 임대수익이 월 3천만원이라면, 토지 10만평, 상가 10개, 아파트 10개를 달성한다

 . 10년단위로 세부계획 수립 : 40대초반까지 수도권인근와 여러포인트에 토지 1만평을 투자하는 것을 목표로 하고 매년 1000평씩 구입한다. 이를 위한 종자돈 마련 방안 마련

 . 50대초반까지 수도권과 지방에 상가를 10개매입한다. 매년 상가1개씩을 매입한다. 그 동안 투자했던 토지를 매각하여 50%는 다시 토지에 매입하고 1년간 모은 종자돈과 토지매각대금 중의 50%를 가지고 어떻게 상가를 매입할 것인가?

[출처] 젊은 부자의 부동산 투자법|작성자 letloose

출처 : 역세권 땅

글쓴이 : 전국구 땅 원글보기

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