강남ㆍ서초 당첨 안정권 저축액 1600만원 이상될 듯

강남ㆍ서초 당첨 안정권 저축액 1600만원 이상될 듯

보금자리 주택 분양가 3.3㎡당 1500만~1600만원 예상

서울ㆍ수도권에 내 집을 마련하려는 청약저축통장 가입자라면 올 9월 사전예약방식으로 분양되는 보금자리주택을 최대 관심 사업지로 삼는 게 좋을 것 같다. 보금자리주택은 입지나 가격 면에서 올해 서울ㆍ수도권에서 분양되는 아파트 중 최고의 경쟁력을 가진 주택의 하나라는 평가다. 서울 강북 도심과 12~18㎞ 거리의 입지여건이 뛰어난 곳에 기존 아파트 시세보다 30% 가량 싼 가격(예정)으로 분양된다. 청약 경쟁은 치열할 전망이다. 청약 자격 등 보금자리주택 청약에 대한 정보를 챙기고 청약 전략을 세워놓는 게 당첨 확률을 높이는 길이다.   9월 1만2000~1만5000가구 분양 전용면적 85㎡ 이하의 보금자리주택 1만2000~1만5000가구가 9월에 사전예약제를 통해 분양된다. 분양 물량의 80% 선이다. 나머지 20%는 일반 분양 아파트와 동일하게 착공 예정 시점인 내년 하반기 분양한다. 보금자리주택 시범지구 4곳에는 총 6만 가구가 지어진다. 이 중 보금자리주택은 4만4000가구다. 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 아파트 2만1000가구 분양된다. 나머지는 도시형생활주택을 포함한 임대아파트 2만3000가구다. 임대아파트는 10년 공공임대, 20년 장기전세, 30년 이상 장기임대 등으로 다양한 형태로 선보인다. 보금자리주택 시범지구에는 보금자리주택 외에 전용면적 85㎡ 초과 민간 중대형 아파트도 분양된다. 하남 미사지구 1만 가구 등 총 1만6000가구다. 이들 민간 아파트는 내년 말께 분양할 것으로 국토해양부는 예상하고 있다. 보금자리주택지구 내 아파트는 분양가가 싸다는 게 큰 매력이다. 국토해양부는 보금자리주택의 분양가를 분양가 상한제 적용 아파트의 분양가보다 15% 이상 낮출 계획이다. 분양가 상한제 아파트의 분양가가 주변 시세보다 15~20% 낮다는 점을 고려하면 주변 시세보다 30% 안팎의 싼값에 선보이는 셈이다. 주택업계에서는 3.3㎡당 보금자리주택 분양가를 세곡과 우면은 1500만~1600만원대, 미사와 원흥은 900만원대로 각각 추정하고 있다. 민간 중대형 아파트는 채권입찰제로 분양된다. 채권입찰제란 분양가 상한제로 공급된 중대형 아파트의 분양가가 주변 시세보다 저렴할 경우 분양가와 채권을 합쳐 시세의 80%에 맞춘 금액만큼 채권을 매입하도록 하는 제도다. 따라서 채권을 최대 매입하더라도 주변 시세의 80% 선에 분양받는 셈이다. 일부에서는 보금자리주택 시범지구가 임대주택단지 중심이 될 것이라는 우려가 있다. 그러나 사실은 그렇지 않다. 보금자리특별법 시행령에 따르면 지구 내 임대아파트 비중은 전체 주택의 35% 이상이다. 국토부에서는 임대 비중이 40% 안팎이 될 것으로 보고 있다. 인기 주거지로 꼽히는 판교신도시의 임대아파트 비중(47%)이나 개발 중인 위례(송파)신도시의 43%보다 낮다. 청약 전략은 어떻게 9월 분양되는 보금자리주택 청약자격은 청약저축 또는 주택청약종합저축에 가입한 무주택 가구주다. 그러나 5월부터 나온 주택청약종합저축은 1순위가 되려면 가입 후 2년이 지나야 하기 때문에 사실상 청약저축 1순위자가 청약 대상이다. 지역ㆍ지망(1~3지망 선택)ㆍ청약통장납입액 순으로 당첨자를 가린다. 9월 분양은 사전예약으로 진행되는데 대한주택공사 홈페이지(www.jugong.co.kr)에서 1~3지망까지 예약 신청할 수 있다. 4개 지구 내 여러 단지 중에서 원하는 단지를 3곳 고르는 식이다. 강남과 서초지구는 서울지역 거주자에게 100% 공급되며 하남 미사와 고양 원흥은 해당 지역에 1년 이상 거주한 사람에게 30%가 우선 배정된다. 예컨대 미사지구의 경우 분양물량의 30%는 하남시 거주자끼리 경쟁을 하게 된다. 이 중 청약통장 우선순위 보다 1~3지망을 먼저 가린다. 청약통장 납입액이 많더라도 2지망 단지에서는 청약통장 납입액이 적은 1지망보다 뒤로 밀리는 셈이다. 전문가들은 대부분 1지망에서 당첨자가 결정될 것으로 보기 때문에 자신의 청약 조건을 충분히 고려한 후 신중하게 1지망을 고르는 게 중요하다고 조언이다. 1지망 중에서는 사실상 청약저축납입액을 기준으로 당첨자를 가린다. 동점이 있을 경우에는 부양가족수ㆍ해당 지역 거주기간 순으로 결정된다. 그리고 이런 자격을 심사하는 기준은 사전예약을 신청하는 시점(9월 예정)으로 정해진다. 예약당첨자는 특별한 사유가 없는 한 본 청약의 당첨자로서의 자격이 인정된다. 다만 당첨권은 양도할 수 없다. 당첨 확률을 높이려면 공급 물량이 많은 지역을 1지망으로 선택하는 게 유리하다. 청약통장납입액이 적은 수요자가 인기 단지만 고집하는 건 곤란하다. 3자녀 이상 가구 등은 특별공급 조건을 충분히 활용하는 게 좋다. 당첨 커트라인은 강남지구와 서초지구가 상대적으로 높을 것 같다. 강남구 아파트값이 서초구 아파트값보다 상대적으로 비싸지만 서초지구는 강남지구보다 강남역 등 강남권 핵심 지역 접근성이 더 뛰어나다는 장점이 있다. 서초지구는 양재동과 붙어있어 강남역까지 자동차로 10여분 거리다. 두 지구 사이에 우열을 가리기 힘들다는 게 전문가들의 평가다. 두 지구의 청약저축 당첨 커트라인은 2006년 판교신도시 동시분양 때보다 높을 것으로 본다. 2006년 3월에 분양한 판교 중소형 청약저축 물량의 당첨 커트라인이 최소 1200만원, 평균 1600만원 이상이었다. 하남 미사지구와 고양 원흥지구 역시 청약 경쟁이 치열할 전망이다. 미사지구는 서울 강일지구와 붙어있는 사실상 서울권이고 원흥지구는 분양가가 4개 지구 가운데 가장 낮을 것으로 예상돼 자금이 부족한 수요층이 몰릴 가능성이 크다. 보금자리주택지구 내에 들어서는 민간 중대형 아파트는 일반 중대형 아파트와 동일하게 청약예금 가입자와 주택청약종합저축 가입자가 청약 대상이며 청약 가점제가 적용된다. 청약 가점 커트라인도 높을 전망이다. 강남지구와 서초지구는 내년 첫 분양하는 위례신도시 예상 커트라인을 웃돌 것으로 본다. 전문가들은 위례신도시 중대형은 65점 이상을 당첨권으로 예상하고 있다. 올 1월 판교신도시에서 나온 중대형 단지의 커트라인은 62점이었다.

함종선 기자 jsham@joongang.co.kr

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