부동산시장 전망 전문가 칼럼

작성자 : 이주호 등록일 : 2009.04.09   조회수 : 2924

작금의 경제상황은 IMF때와 확연히 다르다   우리가 장래 부동산시장을 전망하기 위해서는 경제 전반적인 면을 살펴볼 필요가 있습니다.   왜냐하면 경제 전반적인 면 속에 국토개발 흐름, 부동산경기 사이클이 있기 때문입니다.   필자는 과거 경제사, 국토개발사, 부동산경기 사이클 얘기를 즐겨하는데, 이해를 쉽게 하기 위해서 우리나라 근대화가 시작된 1960년대로 거슬러 올라가 서술해 보도록 하겠습니다.   우리나라 근대화는 박정희전대통령의 1961년 5.16 군사정변때부터 시작되었다고 할 수 있습니다.   1960~1970년대는 산업화시대라고 할 수 있는데   1962년 1월 13일 제1차경제개발5개년계획을 발표하였고 수출1억불을 돌파한 것을 기념해 1964년 11월 30일 제1회 수출의 날을 제정했습니다.   1966년 1월 한남대교(옛 제3한강교)가 개통되면서 주변 말죽거리(양재동) 땅값이 급등하였고 산업화에 따른 급격한 경제성장과 급속한 도시화로 지가가 폭등하자 정부는 1967년 11월 29일 우리나라 최초의 부동산대책 "부동산투기억제에관한특별조치법"을 발표하기에 이르렀습니다.   그리고 국토개발의 일대 변혁으로 1968년 2월 1일에 경부고속도로를 기공하여 1970년 7월 7일 경부고속도로를 완공(전면 개통)하였습니다.   1970년대엔 1970년대 중반 이후 지가가 급등하자 1978년 "88부동산종합대책"을 발표하기에 이르렀고 88부동산종합대책과 1978년 제2차 오일 쇼크로 비로소 부동산 가격이 고개를 숙이기 시작했습니다.   1960년대~1970년대는 산업화 시대라고 할 수 있는데 경부고속도로 개통으로 경부라인 위주의 국토개발이 전개되었고 1960년대의 초고속 경제성장과 달리 1970년대엔 1973년, 1978년 제1, 2차 오일 쇼크로 경제의 어두움이 드리워 졌으며 1979년 박정희대통령의 서거로 산업화 시대의 막이 내려졌다고 할 수 있습니다.   위와 같이 경제성장과 국토개발정책, 부동산시장은 국가경제의 큰틀에서 움직여 졌슴을 엿볼 수가 있습니다.   1980년대에 들어와서 1980년대 초반엔 전두환정권 체제로 물가가 상당히 안정되었으며 1985년 하반기부터는 3저(저유가, 저금리, 저원화가치)경기가 불어닥쳐 경제 대세가 오기 시작했습니다.   이때 국내 증권시장이 본격적으로 태동하기 시작하였는데 1985년 하반기~1989년 상반기까지 종합주가지수가 무려 8배 상승하였고 주가가 오르니 이어 1987년 하반기~1991년 상반기까지 전국 부동산가격도 폭등하였습니다.   정확히 주식과 부동산의 2년 시차였습니다.   1988년부터 수출호경기가 급강하하자 그 공백을 1991년까지 내수경기(건설, 부동산경기 포함)가 자연스럽게 메웠는데 이때 경기가 경착륙으로 갈걸 내수경기 호황으로 경기를 연착륙시켰다고 할 수 있습니다.   이때의 상황을 오늘날과 접목시켜 보면   1985년 하반기~1989년 상반기 제1차 증권시장 대세 이후 20년이 지난 2005년 하반기부터 종전 마의 지수대인 코스피지수 1000포인트를 뚫는 제2차 증권시장 대세가 오기 시작하여 2007년도에 코스피지수가 2000포인트에 이르렀습니다.   하여 작금의 내수 진작책을 보면 1980년대 수출호경기 급강하를 내수경기가 바톤을 받은 때를 보는듯 합니다.   그리고 1980년대 후반, 내수경기 호황이 곧 건설 및 부동산경기 호황을 가져왔기 때문에 지난 데이타로 보아 필자는 2005년 하반기~2007년까지의 제2차 증권시장 호황과 함께 약간의 시차를 두고 경기연착륙으로 가기 위해 향후 제2차 부동산 대세 상승이 올 것이라고 굳게 믿고 있습니다.   1987년 6.29 민주화선언으로 민주화와 민주화에 따른 인건비 상승으로 이후 국가경쟁력을 위하여 1990년대부터는 노동집약적인 산업에서 반도체 등 고부가가치산업으로 갈 수 밖에 없었습니다.   1990년대 주력산업으로 반도체, 이동통신 등을 들 수가 있네요.   국토개발 정책은 1980년대 후반부, 중국의 문호개방으로 중국과 지리적으로 근접한 우리나라 서해안 일대 위주의 국토개발로 갈 수 밖에 없었습니다.   이상과 같이 1980년대~1990년대는 민주화 시대이며 국토개발은 서해안 라인이 대세를 이루었습니다.   산업도 1960~1970년대 중화학공업 위주에서 1990년대엔 반도체, 이동통신 등 첨단산업 위주로 전환되었습니다.   아이러니하게도 1960년대의 경제 호황이 있은 후 다음 년대 1970년대 후반부엔 박정희대통령 서거, 1978년 제2차 오일 쇼크로 경제 고통이 있었고 1980년대 경제 호황이 있은 후 그 다음 년대인 1990년대 후반부엔 IMF 국가비상사태로 두번째 경제 고통이 있었네요.   이러한 연유로 필자는 일전에 우리나라는 "20년마다 위기, 20년마다 기회"가 온다는 칼럼을 올린적이 있습니다.   IMF 국가비상사태를 거친 후 2000년대에 들어와서는 중국 특수를 맞아 2005년 하반기부터 철강, 조선 등 재래산업의 호황이 오기 시작했는데 이와 병행하여 2005년 하반기~2007년까지 코스피지수가 2000포인트를 돌파하는 등 증권시장도 대세를 맞았습니다.   1980년대 후반부처럼 증권시장 대세가 있은 후 경기연착륙을 위하여 내수경기 즉 건설 및 부동산경기 호황도 도래해야 하는데 작년 미국발 금융 쇼크로 경제 충격이 있은 후 최근 미국 및 중국의 금융안정과 신뉴딜정책에 힘입어 이제 막 증권시장에선 트로이카주의 부상 등으로 금융장세가 도래하기 시작했습니다.   위에서 말씀드린대로 경기연착륙과 내수경기(건설 및 부동산업 포함) 호황은 같은 맥락입니다.   하여 필자는 향후 내수경기 호황이 도래할 것이라고 주장하는 한사람이며 이미 실물경제의 바로메타인 증권시장에서 트로이카주(건설, 금융, 증권주)가 상승할 채비를 갖추고 있습니다.   이와함께 개발 호재가 있는 강남권 부동산도 최근 심상치 않은 가격 상승을 보이고 있습니다.   작금은 제2차 수출호경기가 있은 후 경기연착륙으로 가는 시대이기 때문에 1990년대 전반부 내수경기 호황이 있은 후 1990년대 후반부에 있은 IMF 국가비상사태때와는 확연히 다르다는게 필자의 주장입니다.   1980년대 후반부처럼 증권시장 대세가 있은 후 부동산시장 대세가 도래해야 하는데 사실 강남권 부동산은 2001년~2005년까지 선반영되어 과도하게 상승한 측면이 있습니다.   반면 강북권 부동산은 2005년 하반기부터의 증권시장 대세가 있은 후 2006년 하반기부터 부동산가격이 상승하는 등 증권시장 대세 후행성을 보인 측면이 있습니다.   강북권 부동산은 작년 미국발 금융 쇼크로 상승 리듬이 깨져 가격 상승이 덜한 측면이 있는데 이번에 부동산 대세가 도래한다면 그동안 가격 상승이 덜한 강북권, 수도권이북권 중대형아파트의 가격 상승이 희망적입니다.   세계적인 금융 쇼크가 안정된 이즈음 MB정부에서는 신재생에너지, 저탄소녹색성장, 그린산업, IT.BT.NT 다음으로 관광.문화산업이라고 하는데 관광.문화산업 등 도약을 내세워 선진화 시대로 가자는 국가정책 슬로건을 내세우고 있습니다.   개인적으로 볼때 현 시점은 국가 선진화로 가는 중요한 시점입니다.   1960년대~1970년대는 경부라인 위주 개발, 동남권(대구권, 부산권) 및 서울 강북 위주의 개발이라면   1980년대~1990년대는 서.남해안라인 위주 개발, 서울 강남권 위주의 개발 시대라고 할 수 있습니다.   이어 2000년대부터는 국토 동진(동해안, 낙동강 라인) 개발 대세현상이 시작되었으며 서울은 종전 강남 위주의 개발보다 용산역세권 개발, 용산공원 조성, 한강르네상스, 남산르네상스, 강북 산업뉴타운 조성, 세운상가 일대 재개발 등 강북 도시개발 혁명시대를 맞기 시작했습니다.   국가 정책, 개발에 따라 투자하라!는 부동산 격언이 있는데 향후 강북 부동산시장은 강북 도시개발과 함께 희망적입니다.   지금의 내수 진작책, 경기연착륙, 세계 금융시장 안정, 신뉴딜정책, 코스피지수의 단계적 상승, 트로이카주(건설, 금융, 증권주)의 부상 등을 놓고 볼때 향후 건설 및 부동산경기는 상당히 낙관적입니다.   제2의 IMF 운운하는 경제 비관론자들의 주장은 점점더 설득력을 잃어가고 있습니다.   어찌보면 우리나라는 위기를 기회로 먹고사는 나라인 것 같습니다.   그동안 숱한 경제위기를 거쳤고 그 위기가 곧 기회가 되곤 했습니다.   지금 그 위기가 기회로 다가 오고 있습니다.   이렇듯 장래 부동산시장을 전망하기 위해서는 부동산시장 내부문제뿐만 아니라 정책, 국가경제, 국토도시개발, 주식과 부동산의 상관관계 등을 복합적으로 관찰해야 한다고 생각됩니다.   끝으로 지금은 부동산 대세 상승 초입 단계로 IMF때 경제상황하고는 확연히 다르다고 강하게 말씀드리고 싶습니다.     필자가 운영하는 카페 : 재테크맨 투자클럽 http://cafe.daum.net/tooojaaa            [추천 컨텐츠]   ♦ [EVENT] 이사/인테리어 견적만 받아도, 선물이 와르르~   ♦ [매경 추천 교육] 불황에 돈되는 경매 강좌 동영상 교육  ♦ [매경 추천 컨텐츠] 싸고 저렴하게 등기하자! 온라인 등기    ♦ [매경 추천 경매] 전문가 추천 우량 경매 물건, 무료 열람     <이주호> :: 국토도시개발 전문가 :: 前 토지공사 :: 前 SK 건설 개발부