부동산 매매할 때 상대방 못 믿겠으면 이렇게...

부동산 매매할 때 상대방 못 믿겠으면 이렇게...

오마이뉴스 | 기사입력 2008.12.09 10:45

[[오마이뉴스 홍용석 기자]많은 사람들과 더불어 관계를 맺으며 살아가는 현대사회에서 사람들은 상대방을 어디까지 믿어야 할지 간혹 고민한다. 이럴 때 사람들은 상대방이 마음을 바꿔 현재와 다른 태도로 나오는 경우에 대비해 나름대로 대책을 마련해 두곤 한다.

부동산에도 이와 비슷한 일이 있는데, 그 대표적인 것이 '처분금지가처분'과 '점유이전금지가처분'이다.

처분금지가처분이란 타인 부동산에 대해 처분을 금지하는 임시 보전조치를 하는 것이고, 점유이전금지가처분이란 점유이전을 금지하는 임시 보전조치를 하는 것이다. 여기서 가처분이라는 말은 임시 조치라고 이해하면 쉽다.

처분금지가처분 = 처분을 금지하는 임시조치

부동산 매매에서 계약금과 중도금을 지급한 후에는 잔금지급과 소유권 이전만 남는데, 혹시 소유권 이전하기로 한 날이 되기 전에 매도자가 다른 사람에게 해당 부동산을 팔고 달아나지나 않을까? 아니면 부동산을 담보로 저당을 잡혀 돈을 빌리지나 않을까? 하는 우려가 있을 수 있다. 이럴 때 상대방이 부동산을 처분하지 못하도록 등기부에 금지사항을 기재하는 것을 처분금지가처분등기라고 한다.

이는 부동산의 소유권을 넘겨받을 때까지 매도자가 해당부동산에 대해 어떤 처분행위(예를 들어 이중매매)를 하는 것을 막기 위한 조치다. 그래서 가처분등기를 하면 등기부에 '양도, 담보권설정 기타 일체의 처분행위 금지'와 같은 금지조항이 기입된다.

처분금지가처분은 가등기와 비슷하다. 가등기에는 순위보전의 효력이 있어서 가등기에 기해 본등기를 했을 때 본등기의 순위는 가등기의 순위를 따르게 된다. 이와 마찬가지로 처분금지가처분등기에도 순위보전의 효력이 있다. 처분금지가처분등기가 되어 있으면 중간에 소유권이전이나 혹은 저당권 등 제한물권이 설정되더라도 가처분권자의 순위가 인정돼 가처분권자가 권리를 취득한다.

따라서 일반 매매의 경우 처분금지가처분등기가 되어 있는 부동산은 매입에 신중해야 한다. 나중에 가처분 채권자가 소송에서 승소판결을 받아 부동산의 소유권을 취득하는 경우에 매수자는 소유권을 잃게 되기 때문이다.

점유이전금지가처분 = 점유이전을 금지하는 임시조치

점유이전금지가처분은 주로 경매에서 명도소송을 할 때 보완수단으로 사용된다. 예를 들어보자.

유비가 경매를 통해 주택을 낙찰 받았는데 그 주택에는 세입자(점유자) 관우가 살고 있었다. 그런데 세입자(점유자) 관우가 낙찰자 유비에게 주택을 인도하지 않자 낙찰자 유비는 관우를 상대로 주택의 인도를 청구하는 재판을 하게 되었다. 그런데 재판이 진행되는 도중에 현재의 점유자 관우가 장비에게 점유를 이전해 버리면 낙찰자 유비는 재판에서 승소해도 아무런 소용이 없다. 점유자가 바뀌었기 때문이다.

유비는 관우가 해당 주택을 점유하고 있는 상황에서 '관우를 상대로' 소송을 해 승소했다. 즉, 소송의 상대방이 관우였다. 그래서 법원의 승소판결을 가지고 관우를 쫓아내려고 와서 보니 이게 웬일인가? 그 집에 엉뚱한 장비가 살고 있지 않은가! 이런 경우는 유비의 승소판결이 아무런 효력이 없다. 승소의 상대방은 관우지 장비가 아니기 때문이다.

이처럼 재판도중에 점유가 이전돼 점유자가 바뀌게 되면 재판에서 승소한다 해도 아무런 소용이 없기 때문에 이런 불상사를 막기 위해서 하는 것이 바로 '점유이전금지가처분'이다. 즉, 낙찰자 유비는 소송에 들어가기 전에 미리 법원에 점유이전금지가처분신청을 함으로써 관우가 해당 주택에 대한 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하도록 보전조치를 해두는 것이다.

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