중개업관련 국토해양부 최근 유권해석

중개업무와 관련된

최근

(1) 건축물 임대계약을 체결하여 임대만료기한이 남아있는 상가건물을 매수하여 매수인이 직접 상가를 운영하여 임대계약이 끝난 시점에 운영할 계획인 경우 이때 허가가 가능 한지요?

토지이용의무는 토지 취득시부터 4년인데 직접 운영할 시기는 4년 후에 가능하다고 합니다. 토지이용 착수일은 토지취득일로부터 2년을 초과해서는 안 된다고 되어있음에도, 임대차보호법에 의해서 임대기간은 보장이 되므로 임대기간 만료후인 4~5년 후 운영계획이라 하더라도 허가가 가능한지 궁금 합니다 또 매수인이 공동명의 사업용(근린생활시설)으로 허가를 받았을 경우 사업자도 부부 공동명의로 해야 하는지 여부? (2008. 5.26 / 고객만족센터)

- 토지거래허가를 받아 토지를 취득한 자는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제124조 및「같은법 시행령」제124조 제2항의 규정에 따라 취득자 본인이 당해 토지의 취득시 부터 허가받은 목적대로 이용하여야 할 의무가 발생됩니다.

다만, 상가건물임대차보호법 등 관련 법령에 의하여 임대중인 건물을 허가받아

취득하고자 하는 자는 임차기간 종료시점 등 취득자가 적법하게 당해 건물을 인도받아 점유하고 사용할 수 있는 시점부터 사용이 가능하므로 토지이용계획서에 위의 이용가능 시점을 표기하여 허가권자에게 거래허가를 받을 수 있을 것이나, 실수요성 여부를 판단하여 결정할 사항이니 구체적인 사항은 허가권자와 상의 하여 주시기 바랍니다.

참고로, 건물의 이용의무기간은 적법하게 인도 받아 점유한 시점부터 기산됨을 알려드립니다.

토지거래허가를 공동명의로 받았으면 사업자도 공동으로 이행을 하여야 할 것입니다.

(2) 부지가 조성된 상태에서 정지작업 및 포장 등의 토목공사 없이 지목만을 축사로 변경하고자 하는 경우 개발행위 허가의 대상인지 (2008. 5. 26 / 도시반)

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항의 규정에 의하여 토지의 형질변경 없는 지목변경은 개발행위허가 대상으로 규정하고 있지 않으므로, 귀 질의내용과 같이 절토․성토․정지‧포장 등의 토지형질변경 없이 지목만 변경하는 경우에는 개발행위허가(토지의 형질변경)를 받을 필요가 없음 을 알려드립니다.

(3) 둘 이상의 용도지역 등에 걸치는 대지에서의 건축제한 (2008. 5. 21 / 도시반)

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제84조제1항의 규정에 의하면 하나의 대지가 2이상의 용도지역에 걸치는 경우 그 대지중 용도지역에 있는 부분의 규모가 330㎡이하(노선상업지역의 경우 660㎡)인 토지에 대하여 는 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역에 관한 건폐율 등의 규정을 적용하도록 하고 있으며, 걸쳐있는 부분이 각각 일정규모를 초과하는 경우에는 각각의 용도지역에 관한 건폐율 등의 규정이 적용됩니다.

- 다만, 국토계획법 제84조 제1항 단서의 규정에 의하여 건축물이 미관지구에 걸쳐있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 미관지구안의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용토록 되어 있으며,

- 국토계획법 제76조 및 동 법률 시행령 제73조의 규정에 의하여 미관지구안의 건축물에 관해서는 그 지구의 위치·환경 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위 안에서 도시계획조례로 정하도록 하고 있습니다.

- 마지막으로, 일조권 등 건축법령에 규정된 사항은 건축법의 관련규정을 적용하는 것임을 참고하시기 바라며, 이에 관한 구체적인 사항은 건축허가권자인 당해 시장 군수에게 직접 문의하여 주시기 바랍니다.

(4) 토지거래계약 허가를 받아 계약을 체결하였는데 매도·매수인 의견이 일치하지 않아 계약이 이루어지지 않았습니다. 매도인은 또 다른 매수인과 토지거래허가신청을 하고자 하는데 이때 기존에 받은 허가에 대하여 취소신청을 해야 하는지요? 아니면 기존 허가 취소없이 다시 허가를 받아도 되는 건지요? 취소신청을 해야 한다면 기 허가를 받은 매도·매수인이 함께 신청을 해야 하는지요?

(2008. 5. 13 / 고객만족센터)

- 토지거래허가를 받은 후 양당사자의 의사불합치로 계약이 성립되지 아니한 경우에도 매도 당사자가 당초 허가받은 매수자가 아닌 제3자와 계약을 체결하기 위하여는 그 허가처분이 소멸되어야 할 것이므로 당해 허가를 신청한 양 당사자가 허가취소를 요청하여 당해 허가를 취소 받은 후에 제3자와 새로운 토지거래허가를 할 수 있을 것 입니다. 만약 매수당사자간에 계약이 해제되는 등의 사실이 객관적으로 확인된다면 청문 등 절차를 거쳐 직권취소가 가능할 것이니, 계약의 해제되는 등의 사실을 입증하는 자료를 준비하시어 허가권자에게 직권취소 요청을 하시기 바랍니다.

(5) 2008년도 공동주택가격의 공시일정에 대하여 문의 (2008.3.31 / 토지반)

- 집합건축물 대장상 공동주택이 2007년 12월 31일까지 사용승인된 경우에는

2008년도 1월 1일을 기준으로 2008년 4월 30일 공시하고

- 집합건축물 대장상 공동주택의 사용승인일이 2008년 1월 1일 부터 5월 31일 사이인 경우 2008년도 6월 1일을 기준으로 2007년 9월 29일 공시예정이며,

- 집합건축물 대장상 공동주택의 사용승인일이 2008년 6월 1일 부터 12월 31일 사이인 경우 2009년도 1월 1일을 기준으로 2009년 4월 30일까지 공시합니다.

(6) 중개업자가 확인설명서 상에 토지거래허가를 득 하여야 한다는 설명만 하고 계약 체결시 책임 여부 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 부동산중개업자는 부동산중개에 관한 전문직업인으로서 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 정확한 설명을 하야야 하고 중개업자의 중개대상물에 대한 설명을 통하여 의사결정을 하게 되므로 중개의뢰인에게 “토지거래허가 지역”이라는 설명만으로 부족하고 중개업자가 당해 토지의 용도 등을 파악하여 허가가능 여부까지 설명하여야 할 것 임

(7) 중개보조원이 중개대상물 내.외부 시설물의 상태 및 벽면.도배의 상태에 대해서 현장에서 중개의뢰인에게 확인 설명을 한 경우, 중개업자가 거래계약서를 작성 후 중개보조원이 동 계약서에 중개업자 이름을 기재하고 날인하여 중개의뢰인에게 거래계약서를 교부한 경우, 중개업법 위반 여부 및 업무정지처분 대상이 되는 지 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」제25조 및 동 법시행령 제21조 규정에 따라 중개업자가 하여야 할 중개대상물의 확인.설명사항에 대하여 중개보조원이 현장 안내시 이러한 확인.설명을 하고 중개업자가 별도의 확인.설명을 하지 않았다면 동 법 제25조 제1항의 규정에 위반되는 것으로 보아 당해 중개업자에 대해서는 동 법 제39조 제1항 제5호의 규정에 따라 업무정지 처분이 가능할 것으로 봄.

중개업자가 거래계약서를 작성한 후 중개보조원이 동 계약서에 중개업자 이름을 기재하고 날인하였다면 동 법 제26조 제2항의 규정에 따른 중개업자의 거래계약서 서명. 날인의무를 위반한 것으로 볼 수 있을 것이며, 이 경우 동 법 제39조 제1항 제9호의 규정에 따라 당해 중개업자에 대해서 업무정지 처분이 가능 할 것임.

(8) 공인중개사가 아닌 자가 “0사무소를 두고 자기 부동산에 대한 매매시 위법 여부 (2008.3.31 / 토지반)

- 부동산 컨설팅업무는 자유업으로서 세무서에 사업자등록 후 영업이 가능하며, 컨설팅업자는 부동산을 효율적으로 이용할 수 있는 방안에 관련되는 제반문제에 대해 조언 또는 해결방안을 제공하고 그 대가로서 보수를 받는 것 이므로 공인중개사 자격증 없이도 영위 할 수 있음 . 다만, 부동산 중개업자가 아닌 컨설팅업자가 부동산 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위를 알선하는 경우에는 무등록 중개행위에 해당하므로 부동산중개업법 위반으로 처벌받게 됨.

컨설팅업자가 자신의 부동산을 타인에게 매매 또는 임대하는 행위 자체가 부동산중개업법을 위반하는 것이라 볼 수는 없을 것이나, 컨설팅 사무소에서 중개의뢰를 받는 등 중개업자의 영역에 해당하는 행위를 통하여 자신 또는 가족 명의의 부동산을 매매, 임대하는 것은 부동산중개업법을 위반하는 것이라 보아야 할 것임.

(9) 중개업소가 아닌 일반가게(슈퍼마켓)의 출입문에 부동산매물을 수십장 부착하고 있을 경우, 부동산중개업법상 처벌대상인 지 여부 (2008.3.31 / 토지반)

- 중개업자가 아닌 자가 특정장소에 부동산에 대한 자료를 전시하고 그에 관한 정보 및 조언을 제공하거나 전단지 등을 배포하여 거래를 알선하는 행위를 한 경우에는 수수료의 징수여부와 관계없이 부동산중개업법 제38조 제1항 제1호의 규정에 의하여 처벌을 받게 되나 , 부동산 소유자의 부탁에 의해 자신의 영업장에 단순히 광고물을 부착토록 허용한 것일 뿐 알선행위가 개입되지 않은 것이라면 이를 중개업법 위반이라 볼 수는 없을 것임 . 다만, 다수의 부동산 광고물을 부착하여 매물을 홍보함으로써 발생할 수 있는 오해의 소지를 사전에 예방하는 의미에서 권고차원의 행정지도는 가능할 것으로 판단됨.

(10) 중개업자가 부동산 매매, 임대업을 하는 법인의 대표이사나 이사로 등재 시 금지행위 해당 여부 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 부동산중개업법 제15조 제3호의 규정에 의하면 중개업자는 중개대상물(토지, 건물 등)의 매매를 업으로 하는 행위를 금지 하고 있고 중개법인의 경우는 중개업법 제9조의2의 규정에 의거 업무가 제한되어 있는 바, 중개업자가 부동산 매매업을 목적으로 하는 법인의 대표 또는 이사가 될 수 없을 것임. 중개업자가 이를 위반할 경우 동 법 제38조 제2항의 규정에 의하여 1년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처할 수 있음.

(11) 중개사무소에서 부동산에 관한 상담을 유료로 할 수 있는지 여부, 유료 상담이 가능하다면 상담료의 한도액이나 제한은 없는 지 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 부동산중개업법령에는 개인인 중개업자에 대한 겸업을 제한하지 않았기 때문에 타 법령에서 특별히 금지하고 있지 않는 경우에는 겸업이 가능함. (법인인 중개업자는 겸업제한을 두고 있음)

따라서 부동산중개업법에 의한 개인인 중개업자라도 부동산개발 및 이용에 관한 상담 을 할 수 있으며, 상담수수료는 동법 제20조의 규정에 의한 중개수수료 규정을 적용 받지 않고 당사자간 약정으로 결정 할 수 있음. 다만, 부동산중개업법상의 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매.교환.임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위를 알선하는 중개행위에 대하여는 동 법상의 중개수수료에 관한 규정을 적용하여야 함.

(12) 중개업자가 자기 소유의 부동산을 본인 사무실에서 소개하고 매매를 하였을 경우 부동산중개업법 제15조 제5호 (직접거래) 에 해당되는 지 (2008.3.31

- 부동산중개업법 제15조제5호에서 중개업자 등의 직접거래를 금지하고 있는 것은 중개업자 등이 그 업무와 관련하여 얻게 된 중개대상물에 대한 정보를 이용하여 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하게 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 부동산 투기행위를 함으로써 부당한 이득을 취하고 부동산 거래질서를 문란케 하는 것을 방지하기 위함임.

직접거래란 중개업자가 본인 소유의 중개대상물을 중개의뢰인에게 직접 매도, 임대 (교환 또는 기타 권리의 이전.변경 포함)하거나 중개의뢰인이 의뢰한 중개대상물을 본인 명의로 매수, 임차 (교환 또는 기타 권리의 이전.변경 포함) 하는 것 을 의미하므로 귀 질의와 같이 중개업자가 본인 소유의 부동산을 중개의뢰인 에게 직접 매도하였다면 직접거래에 해당된다고 보아야 할 것임.

(13) 카드 연체로 인하여 은행에 신용불량자로 등록된 경우, 부동산중개업을 할 수 있는 지 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 신용불량자 등록은 부동산중개업법 제7조에서 정하고 있는 결격사유에 해당되지 않으므로 이로 인해 중개업 등록을 제한받지 않음.

(14) 부동산 거래정보망에 매물날짜를 변경하는 행위가 중개업법에 의한 "중개"행위에 해당 되는 지 여부 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 부동산중개업법 제2조의 규정에 의하면 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매.교환, 임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, “중개업”이라 함은 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 의미함. 따라서 단순히 부동산 거래정보망에 매물날짜를 변경하는 행위는 부동산중개업법상 "중개" 행위라고 볼 수 없을 것임 .

(15) 상법상 회사가 특정 요건을 갖추지 않은 상태에서 분양대행 및 임대알선 업무를 수행할 수 있는지 즉, 분양대행 및 임대알선행위를 하기 위해서는 부동산중개업 자격을 갖추어야 하는 것인 지 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 부동산중개업법상 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매. 교환. 임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말함. 따라서 건물의 임대를 의뢰받아 임대차계약을 알선하는 행위는 동 법령에 의한 중개에 해당되므로 부동산중개업의 등록을 한 중개업자가 수행하여야 함. 다만, “분양”은 광의의 의미에서 부동산 중개에 포함되나 주택 등 분양 정책에 의하여 부동산 중개와 별개로 운영하고 있기 때문에 분양을 부동산중개업법으로 규율 할 수 없음. 따라서 분양업자의 의뢰에 의하여 분양을 대행하여 주고 분양업자로부터 대행수수료를 받는 것은 증개업 등록을 하지 않은 일반인도 가능함.

(16) 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 금전소비대차에 기한 부동산의 저당권 또는 담보물권 등의 설정에 관한 알선만을 업으로 할 경우 공인중개사의 자격 및 등록이 필요한 지 여부 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 부동산중개업법 제2조의 규정에 의하면 “중개”라함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매.교환, 임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, 동 법 제3조의 규정에 의한 "중개대상물"에는 토지, 건물, 기타 토지의 정착물(지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등) 및 대통령령이 정하는 재산권 및 물건(입목, 광업재단, 공장재단)으로 되어 있음. 이러한 규정들을 종합하여 보면 동 법 제2조에서 말하는 기타 권리에는 저당권 등 담보물권이 포함된다고 할 것이므로 저당권 설정 등을 알선하고 그 대가로서 수수료를 징수할 수 있는 자는 등록관청에 등록된 중개업자 또는 개별법령에서 중개업이 가능한 기관만이 수행할 수 있을 것임.

(17) 공인중개사 자격증 소지자가 자본주와 동업계약을 하여 공인중개사가 자본주로부터 월 일정액을 보조받으면서 사무실을 공동 운영하는 계약을 체결한 경우 부동산중개업법 위반 여부 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 중개업자가 부동산중개업법령에서 정하는 바에 따라 적법하게 등록을 필하고 중개업을 영위하고 있다면, 중개사무소 임대비용 등 제반 비용을 누가 부담하고 있는지의 여부(동업 여부)를 위법여부 판단의 기준으로 삼을 수는 없을 것이나, 중개업자가 아닌 자가 사무실 임차비용 등을 부담하고 동업형태로 사무실을 운영하면서 사실상의 영업행위(중개행위)를 하고 있는 경우라면 이는 자격증 및 등록증 대여행위에 해당하는 것으로 볼 수 있을 것임.

(18) 공인중개사 자격이 없는 자가 인터넷 공간을 마련하여 불특정 임대인으로 하여금 부동산의 임대차에 관한 광고를 게재하도록 하고 수수료를 받는 행위가 부동산중개업법에 위배되는지 여부 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 중개대상물을 온라인상에 전시한 후 그에 관한 정보 및 조언을 제공하는 등 거래 당사자간의 매매, 교환, 임대차, 기타 권리의 득실, 변경에 관한 행위를 알선한다면 무등록 중개행위에 해당된다고 할 것이나, 알선행위 없이 온라인 또는 정보지 등에 공간을 마련하여 부동산에 관한 정보를 게재토록 한 후 광고게재자로부터 인터넷 공간 또는 지면을 제공한 대가를 받는 것은 불특정다수인을 대상으로 하는 광고행위라고 보아야 할 것이므로 부동산중개업법을 위반하였다 볼 수 없을 것임.

(19) 중개업자가 매매계약 체결을 중개한 후 매수인의 의뢰에 따라 동일 물건에 대해 임대차계약을 체결한 경우, 임대차계약에 대한 중개수수료를 별도로 받을 수 있는 지 (2008. 3. 31 / 토지반)

- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조 제5항 제3호의 규정에 따르면 "동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다"라고 되어 있는 바, 예를 들면 동일한 중개대상물(아파트)에 대해 동일한 거래당사자간에 매매와 임대차(전세)계약이 동시에 체결되는 경우 매매금액에 대해서만 중개수수료를 받을 수 있음을 의미함. 중개업자가 매매계약 체결 후 매수인의 의뢰에 따라 동일 물건에 대해 임대차계약을 중개한 경우, 매매계약을 체결한 당사자가 아닌 자와 임대차계약을 체결하였다면 임대차 계약에 대한 중개수수료를 별도로 받을 수 있음.

(20) 주택임대차 계약기간 만료 2월전 임차인의 사정변경에 의하여 임대인의 승낙을 받은 후, 임대인이 새로운 조건으로 제3의 임차인과 임대차계약을 체결한 경우 중개수수료는 임대인과 전 임차인 중 누가 부담하여야 하는 지 (2008.지반)

- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제32조 및 동 법 시행규칙 제20조의 규정에 따라 중개업자가 거래계약을 체결할 경우 중개의뢰인 쌍방으로부터 일정 요율의 중개수수료를 받도록 되어 있음. 즉, 중개수수료 지불주체는 거래당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나, 전 임차인이 임대인을 대신하여 중개수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 효력에 따른 당사자간 사적관계 <상호협의> 로 보아야 할 것임. < ※ 묵시적 마찬가지임 >

(21) 관할관청에서는 임대인의 동의서를 요구하고 임대인은 절대 동의서를 해 줄 수 없다고 하는 경우에 달리 중개업 등록을 할 수 있는 방법은 없는 것인지의 여부 (2007.

- 민법 제629조 제1항의 규정에 따르면 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 되어 있습니다. 따라서 전대차계약 또는 사용대차의 방법으로 중개사무소의 사용권을 확보하는 경우 임대인의 동의를 반드시 득하여야 중개사무소의 사용권을 확보한 것으로 볼 수 있을 것 입니다.

(22) 휴업 중인 중개업소가 부동산 중개업소에서 가유로 계약서를 작성중개사법 위반 사항인지 여부 (2007.고객만족센터)

- 휴업기간 중에 중개업자가 거래계약서의 작성 등 중개행위를 한 것만으로는 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령" 위반으로 볼 수 없을 것입니다. 다만, "동 법률 시행령" 제18조 제1항의 규정에 따르면 중개업자는 휴업한 중개업을 재개할 경우 등록관청 (중개사무소 소재지 시.군.구청장) 에 미리 신고하도록 되어 있으므로, 중개업의 재개에 따른 미신고행위는 "동 법령"에 위반되는 것으로 봅니다.

(23) 중개업소 개설과 관련하여 분사무소 설치 시 상업등기부상 지점설치 등록을 우선해야 하는지? 분사무소를 합동사무소로 타은 사무실 사용이 가능한지? 합동사무소에서 분사무소 운영 시 간판 설치 의무사항인지? 간판 설치가 의무사항일 경우 간판 실명제에서 대표명의인지 분사무소 책임자명의인지?

(2007.

- "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령" 제15조 제3항의 규정에 따르면, 분사무소 설치신고시 법인등기부 등본을 첨부하여 제출하도록 되어 있으므로, 분사무소(지점) 설치 등기를 한 후 주된 사무소 소재지 관할 등록관청(시.군.구청장)에 분사무소 설치신고를 하여야 할 것입니다.

- 분사무소도 다른 중개업자와 공동으로 사무소의 사용이 가능합니다.

- 다른 중개사무소와 분사무소를 공동사용(합동사무소)하는 경우 간판 설치는 의무사항은 아닙니다. 참고로, "공인중개사법" 제18조 제3항의 규정에 따르면 분사무소의 간판을 설치하는 경우 분사무소 책임자의 성명을 표기 하도록 되어 있음을 알려드립니다.

(24) 공인중개사가 직접 서명날인 하였고 계약서 내용만 중개업자와 동석한 중개보조원이 작성한 것이 불법인지 알고 싶습니다. 만약 중개 보조원이 컴퓨터로 작성 하였거나, 중개업자가 팔을 다쳤거나 글씨를 쓸 수 없어 중개보조원이 대필 할 경우에는 등록증대여로 처벌 할 수 있는지요? (2007.

-「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제2조 제1호의 규정에 따르면 “중개”라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매.교환.임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 의미하며, "동 법률" 제26조의 규정에 따르면, 중개업자가 거래계약서를 작성후 서명.날인하도록 되어 있습니다. 따라서 중개계약부터 거래계약 체결에 이르기까지 주요한 중개행위는 중개업자가 직접 수행하여야 하지만,

불가피한 사유로 중개업자가 직접 거래계약서를 작성할 수 없을 경우 중개업자의 엄격한 지도.감독 하에 중개보조원으로 하여금 계약서를 대필하게 하거나 컴퓨터로 작성하게 하고 중개업자가 그 내용을 확인 후 서명. 법령에 위배되지 않을 것으로 봅니다. 그러나 중개업자가 거래계약서에 서면.날인만 하고 중요한 중개행위의 대부분을 중개보조원이 직접 수행하는 경우 중개사무소등록증 대여 등에 해당될 수 있을 것입니다. 다만, 이 경우 관할 등록관청(중개사무소 소재지 시.군.구청장)에서는 거래계약체결 당시의 정황 등 사실관계를 개별적.사한 후 위법 여부를 판단하여야 할 것입니다.

(25) 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 등의 법령상에는 지방세체납에 따른 행정처분(업무정지, 등록취소 등)법적 근거가 없는데도 세무부서에서 주장하는 지방세법 제40조에 의해 관허사업정지의 행정처분 (업무정지,등록취소 등) 을 할 수 있는지 여부 (2007.고객만족센터)

-제40조의 규정에 따르면 납세의무자가 지방세를 3회 이상 체납한 경우 지방자치단체의 장 또는 그 위임을 받은 공무원이 사업의 정지 또는 허가 등의 취소를 요구한 때에는 당해 주무관청은 정당한 사유가 없는 한 이에 응하도록 되어 있습니다 . 따라서 관할 등록관청에는 지방세법에 따라 당해 중개업자에 대한 행정처분(업무정지, 등록취소 등) 여부를 종합적으로 판단하여 처리하여야 할 것입니다.

(26) 공인중개사인 중개업자가 동시에 다른 법인 (부동산 관련 법인: 중개업무는 제외함) 의 직원이 될 수 있는지 여부 (2007.7.11터)

-「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령」에는 개인인 중개업자에 대한 겸업을 제한하지 않았기 때문에 다른 법령에서 특별히 금지하고 있지 않는 경우에는 겸업이 가능합니다.(동 법률 제14조의 규정에 따르면 법인인 중개업자는 겸업제한을 두고 있음) 따라서 질의하신 경우에도 다른 법령에서 겸업제한이 없다면 공인중개사인 중개업자가 중개법인이 아닌 다른 법인의 직원이 되는 것은 중개업법령에 위반되는 것으로 볼 수 없습니다. , 거래등 주요한 중개행위는 중개업자가 직접 수행 중개의 중요행위를 중개보조원 또는 제3자에게 수행하게 하는 경우 공인중개사자격증 대여에 해당되어 처벌받게 됨 을 알려드립니다.

(27) <공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률> 제21조( 휴업 또는 폐업의 신고) 규정에 보면 중개업자는 6월을 초과하지 않는 범위에서 휴업을 할 수 있고, 부득이한 사유가 있는 경우에 6월을 초과할 수 있다고 되어있는데... 만약 법에 규정된 부득이한 사유가 있는 경우라면 연장기간은 최장 6개월까지 가능 한 것 인가요? (2007.고객만족센터)

-「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제21조 제2항의 규정에 따르면 중개업자는 원칙적으로 계속하여 6월을 초과하여 휴업할 수 없으나, 동법 시행령 제18조 제3항의 규정에 해당하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 6월을 초과하여 휴업을 할 수 있도록 되어 있습니다. 따라서 동 법령에서 규정하는 요양, 입영, 취학 등 부득이한 사유가 있는 경우 1회 휴업 시 6월을 초과하여 타당한 사유가 있는 기간동안 휴업이 가능할 것 으로 봅니다.

(28) 과태료 부과처분 후 3년이 경과하고, 과태료 처분을 받은 중개업자가 사망 하였을 경우, 상속자에게 과태료 처분 효과가 승계되는지, 이 처분과하였을 경우에도 납부를 독촉할 수 있는지 (2007.고객만족센터)

-무 기타 재산적 의무도 일반적으로 상속된다고 보아야 할 것이므로, 과태료 처분을 받은 중개업자가 사망하였을 경우 원칙적으로 상속자에게 과태료 처분의 효과가 승계되는 것 으로 보여, 상속자에 대한 과태료 납부의 독촉은 과태료 소멸시효기간 이내에 하여야 할 것 입니다. "공인중개사법" 제51조 제7항의 규정에 따르면 중개업자 등이 과태료를 체납한 때에는 국세체납처분 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 징수하도록 되어 있으므로, 관계법령에 따른 체납처분의 소멸시효기간이 경과하면 과태료 납부를 독촉할 수 없을 것입니다.

(29) 중개업자가 이전 신고를 하고, 그 신고가 수리 중에 있을 때 (등록증은 신고관청에 중개업무를 수행하는요? (2007. 5.족센터)

- 중개업자가 중개사무소의 이전신고를 제출한 경우에도 중개업사무소의 개설등록은 되어 있으므로 중개업무를 수행하는 것이 가능합니다.

(30) 임대차 중개업자가 중개수수료 청구 시 월임대료 (월세) 에 주택 (건물) 관리비를 포함하여 중개수수료를 계산하여 징수 할초과징수에 해당하는지? (2007.

- 관리비를 포함하여 징수할 경우 수수료 초과 징수에 해당됨을 알려드립니다.

(31) 최근 대법원 판례와 관련하여 2006.10월 중개업자가 서명만 하고 인장날인하지 않았으나 폐업 등록하여 행정처분하지 못하고 개설등록승계하는.4월 개설등록 시 이에 대해 행정처분할 수 있는지요? 또개업소로 통하는 직접 출입구가 없이 별도의 인테리어 사무소를 통하여 출입하여야 할의 결격사유가 되지 않는지요? (2007. 4.20터)

- 질의와 같이 2006.10월 중개업자가 거래계약서 등에 서명만 하고 인장 날인을 하지 않았다면, 폐업 후 2007.4월 재등록할 경우 중개업법 제40조(행정처분의 승계)의 규정에 따라 행정처분을 할 수 있을 것입니다. 아울러 우리 부는 "공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률"상 거래계약서에 중개업자의 "서명.날인"하는 의미를 "서명 및(과) 날인"으로 해석 하고 있으며, 법제처의 법령해석도 우리 부와 같은 입장입니다. 또한, 최근 법원 판례와 관련하여 향후 대법원에서 판결이 확정되면 우리 부(토지관리팀, 02-2110-8632)에서는 이에 대한 입장을 정리할 것으로 보여 집니다. 또 인테리어 사무소안에 별도의 공간을 구분하여 중개사무소로 사용한다면 중개사무소로 통하는 출입구가 없어도 개설이 가능할 것으로 봅니다.

(32) 본인이 나오지를 않고 위임인이 대리로 계약을 체결 했습니다. 그래서 구비서류인 본인의 인감증명서와 위임장을 제출 받아서 임차인의 계약 서류에 첨부하여 드리고 1부는 복사해서 중개업자인 저의 서류에 첨부하여 보관하였습니다. 그랬는데 임대인이 인감증명서와 위임장 원본을 돌려 달라는 것입니다. 제가 아는 상식으로는 임차인이 보관하는 것이 아닌지요 (2007.

- 중개업법상 중개업자의 위임장 보관의무에 대한 규정이 없으나, 질의와 같이 대리인을 통하여 거래계약을 하는 경우 임대인의 인감증명서와 위임장 원본은 임차인이 보관하고 사본은 중개업자가 보관하는 것이 타당할 것 으로 봅니다.

(33) 부동산사업자등록을 하여 사무실을 개설하고 있는데 유사명칭 사용 에 해당하여 고발조치가 가능한지요. 거래계약서등을 확보하기가 어려우나 아파트 매매, 임대를 한다고 유리에 썬팅을 해놓고 실질적인 개발목적의 컨설팅 보다는 토지나 택지지구 이주자 택지나 , 협의자택지 등을 매매 등 목적으로 사무실을 운영하고 있으니 물증이 없어도 유사명칭으로 보아 고발조치가 가능한지요 (2007.고객만족센터)

-「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제8조의 규정에 따르면 공인중개사가 아닌 자가 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하는 것이 금지되어 있는 바, 질의와 같이 "부동산컨설팅"이라는 명칭을 사용하는 것은 이에 해당된다고 보기 어렵습니다. 다만, 중개사무소 개설등록을 하지 않은 부동산컨설팅 사업자가 중개업법령상 중개를 할 경우 동 법률 제48조 제1호 규정에 따른 ‘중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자’(무등록 중개업자)로서 처벌 대상이 되나, 이에 대하여는 관할 등록관청(시.군.구청장) 또는 사법기관(검찰, 경찰)에서 실제 중개행위의 수행 여부 등 사실관계를 조사 판단 하여야 할 것입니다.

(34) 중개업자가 대리권 없는 자와 주택 임대차계약의 체결을 중개하였으나, 추후 대리권 없음을 알고 임차인이 계약을 취소한 경우 중개업자에게 이미 지불한 중개수수료의 반환을 청구 (2006.9.15터)

- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」제29조 제1항의 규정에 따르면 중개업자는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개업무를 수행하도록 되어 있으며, 동 법 제32조 제1항의 규정에서는 “중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효․취소 또는 해제된 경우”에는 중개수수료를 받을 수 없도록 되어 있음. 따라서 중개업자의 고의 또는 과실을 이유로 임대차계약을 취소 또는 해제한 경우에는 중개업자에게 이미 지불한 중개수수료의 반환을 청구할 수 있을 것임.

(35) 상가용에 임대보증금과 월세가 명시되어 있는 경우와 명시되어 있지 않는계약과 영업권(권리금) 양도.양수 계약을 구분하는 기준은 (2006.고객만족센터)

- 일반적으로 상가의 매매나 임대차 거래시 부수되는 권리금은 관행적으로 거래가 이루어지는 것으로 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조에 규정된 중개대상물에 포함되지 않음. 따라서 전대차 거래금액 (임대보증금,월세) 은 중개대상물이므로 중개수수료 규정이 적용되나, 권리금 부분(시설업권 등)은 중개대상물이 아니기 때문에 권리금 알선에 대한 수수료는 중개의뢰인과 중개업자간 약정에 따르면 됨

(36) 건물의 1, 2층은 상가이고 3층은 주택인 건축물을 중개한 경우 중개수수료 요율은 어떻게 적용을 하여야 하는 지 (2006.9.15터)

- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」제20조 제6항의 규정에 따르면 " 중개대상물인 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1이상인 경우에는 주택에 대한 중개수수료 규정을 적용하고, 주택의 면적이 2분의 1미만인 경우에는 주택외의 중개대상물에 대한 중개수수료 규정을 적용 하도록 되어 있음. 따라서 질의의 경우 상가부분과 주택부분 중 그 면적을 기준으로 하여 위와 같이 중개수수료를 적용하면 됨.

(37) ‘A’ 중개업자가 임대차(전세)고 계약금 지불을 하지 않은 상태에서 동일 중개’ 중개업자가 계약을 체결하였으나, ‘A’ 중개업자가 수수료를 청구하는 경우 ‘A’ 중개업자에게 중개수수료를 지급할 의무가 있는 지 (2006.

- 부동산중개업법 제2조 제1호의 규정에 의하면 “중개”라함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매.교환.임대차 기타 권리의 득실.변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하며, 동 법 제17조 제3항의 규정에 의하면 “중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 ....”로 규정 되어 있어 부동산거래계약 체결시점에 중개가 완성되는 것으로 볼 수 있을 것임. 따라서 중개업자가 중개행위를 함에 있어 그의 귀책사유 없이 거래계약서 작성을 중단하였더라도 부동산중개업법상 중개수수료 지급 청구권이 발생한다고 할 것 임.

(38) 임대인이 직접보지의 창고차 의뢰인에게 임대차계약을 체결한 경우, 중개업자는 임대인에게 중개수수료 청구가 가능한 지 (2006.고객만족센터)

- 중개업자는 중개의뢰를 받은 중개대상물에 대하여 중개를 완성한 경우 이에 대한 대가로서 시.도 조례에서 정한 요율의 범위내에서 중개수수료를 중개의뢰인에게 청구할 수 있으나, 직접거래를 하기 위하여 생활정보지에 게재한 매물정보를 입수한 후 거래를 성사시켜 준 경우 거래당사자가 별도의 중개의뢰를 하지 않았다면 매물광고 게재자 에게는 중개수수료를 청구할 수는 없을 것임.

(39) 중개업자임차인이 건물주를 직접 만나서 (중개업자 부재) 하고, 임차인은 중개업자에게 0.2%의 상가 중개수수료 지급키로 협의 완료 (중개역할은 없으나 정보를 제공한 점 인정 ) 하였으나, 건물주는 중개업자의 역할 없이 중개가 성사되었으므로 수수료 지급의무 없음을 피력한 건물주가 중개수수료 지급의무가 있는 지 (2006.객만족센터)

- 매매계약의 성립에 결정적인 기여 를 한 부동산중개업자가 그의 귀책사유없이 매매계약서작성에 관여하지 못하였다 하더라도 , 동 인은 부동산중개업법 제20조 제1항의 규정에 따라 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다는 것이 판례의 입장 이나, 거래계약의 성립에 기여한 정도 등은 거래정황 등을 참작하여 당사자간 합의나 민사적인 방법에 의해 판단될 사항 임.

(40) 중개업자를 통하여 임차인을 소개 받고 임차인과 임대인간에 직접 임대차 계약을 하는 경우 중개업자가 임 대인으로부터 임차인 소개비용을 받는 것이 중개업법에 위반되는 지 (2006.

- 중개사무소를 통하여 임차인을 소개 받고 소개비용을 중개업자에게 주고 임차인과 임대인간에 직접 임대차 계약을 체결하는 경우, 이는 넓은 의미에서 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령에 의한 부동산의 임대차 관련 알선행위로서 중개행위에 해당된다고 볼 수 있을 것 이므로, 이와 관련 중개업자는 임대인에게 임차인을 소개한 대가를 받을 수 있을 것이나 동 법령상의 거래계약서 작성행하여야 임.