상가임대차보호법적용에 관하여ㅡ최초임대후전세권설정후묵시갱신일때

좋은하루되십시요^^*

국장님 오늘도 날씨는 종일 아침 저녁 일교차를 알리며 감기조심 몸조심을 일러줍니다.

지난번 문의하신 상가임대차보호법적용여부에 대해서 간략하게 적습니다.

상가임대차보호법은 지난 2002년 11월 1일 법시행으로 원래는 2003년 1월 1일부터 시행될예정이었지만,

법시행앞두고 임대주인들의 과다 임대료 인상에 시기를 앞당겨 빨리  시행된것입니다.

문의하신걸로 보면 법 시행후 2002년 12월 14일이라서 바뀐 상가임대차보호법적용 범위에 들어갑니다.

최초계약일을 시점으로 하여 전체 임대차기간 5년 범위안에서 상가임대차보호법으로 보호받지만,

이미 최초임대차 계약이후 6년차이므로 도중에 2년임대후 전세권설정하여 다시 2년 그리고 묵시갱신으로

다시 2년이 다되어 가는 단계입니다. 이때 주의할점은 최초이후 아직 5년이 되지않았다면(상가법적용시)

묵시갱신으로 들어가면 임차인은 언제든지 해지 가능하지만,

임대인은 자동으로 건물에대해선 1년연장입니다(상가법은 건물은 최단기임대1년 그이하없음)

일단 최초계약일이후부터 점유시부터 사업자등록한 법인 .개인 모두 적용하기에

중간에 여타 사정은 고려치않는걸로 배웠습니다.

중도에 건물 소유자가 바뀌어 증액청구가 들어온상황은

전세권설정이 되어있다기에 전세권으로 법 적용하여야합니다.

전세권은 소유자가 바뀌어도 양수인에게만 전세금반환청구가 가능한것과

일반 채권적전세나 임대차는 소유자가 바뀌면 임대인과 임차인과의 채권적성격이므로

현 소유자가 능력이없어 보이면 전 소유자에게 주장할 수 있는 상황이고요

전세권설정후 묵시갱신될경우 조건은 동일 하고 기간은 정함이 없는것입니다

양당사자는 언제든지 소멸통보가능하고요 통보하고 6개월 지남 효력발생합니다.

문의하신것은 증액청구가 들어올때는 그동안 경제적사정이나 기타 증.감 사유가 발생시

묵시갱신이더라도 당사자는 언제든지 증.감 청구가 가능합니다.

하지만,증액청구는 최초계약일로부터 1년지나야 가능하고요  증액후 1년이내는 불가합니다.

증액은 제한이 20분의 1로 법적 제한이 있지만,감액은 법적 제한이 없습니다.

결론은 묵시갱신이더라도 언제든지 증감청구할 수 있고

청구후 월세는 매월말에 지불하여야 하므로 임대인 입장에선 당연한 말씀이지만,

넘 과다한 월세는 좀 조정을 보심 주변 상가시세와 비슷한 정도로 합의해보심 좋을듯합니다.

혹시 이사나갈 상황이라면 6개월정도 기간은 여유가 있으니 천천히 알아보심 좋을듯합니다.

매번 제가 변변치못한 입장을 제시해 주어 죄송합니다.

공인중개사는 일단 법적문제에 대한 해답도 중요하지만, 그보다 먼저 양당사자사이에서

순조로운 합의를 유도하는게 기본이기에 어느 일방당사자만을 위한 조언보다는

합의점을 찾도록 도와주는게 최선이라 생각합니다.

좋은결과 있으시길 바라며,

늦�이 인생에 격려해주심 감사드리며..

참고가 되셨음 합니다.