[스크랩] [CEO 칼럼] 노후자금 설계와 아파트 투자

 

[CEO 칼럼] 노후자금 설계와 아파트 투자

• 2013-03-26 07:12:56

아파트의 투자 여부 장기적인 수요와 공급전망으로 분석

과거보다 출산율 떨어져 냉정한 판단 필요해

 

최근 몇몇 투자자들로부터 지금이 가격이 크게 하락해 있는 아파트에 투자해볼 기회가 아니냐는 질문을 받곤 한다.

 

지난 연말의 세법개정으로 금융소득 종합과세기준이 4천만원에서 2천만원으로 낮아지면서 부동산에서 대체 투자처를 찾을 수 있지 않겠느냐는 질문을 해오는 투자자들도 있었다. 1990년대 초반과 98년 IMF금융위기 당시 큰 폭으로 하락했다가 단기 급등한 아파트에 투자해서 큰 돈을 벌었던 경험을 떠올리기 때문이다. 이런 질문에 답하기 위해서는 과거의 학습에서 경험한 것을 적용해 보거나 아파트에 대한 장기적인 수요와 공급전망을 분석해 보는 방법이 있다.

우선 과거 아파트 가격의 하락과 상승추이를 국민은행이 발표하는 전국 아파트 매매가격지수로 살펴보면, 91년 고점에서 94년 저점까지 평균 10% 하락한 후 다시 10% 상승했고, 97년 고점에서 99년 저점까지 평균 11% 하락한 후 99년 저점에서 2008년 고점까지는 무려 117%나 상승했다.

 

그런데 2008년 고점에서 작년 2012년 말까지는 수도권지역만 평균 3% 하락했을 뿐 전국 평균으로는 소폭 상승한 것으로 나타났다. 수도권에서 큰 폭으로 하락한 아파트를 보유하고 있는 사람들은 이 통계가 믿기지 않겠지만 이유가 있다. 아파트 가격은 수도권 지역의 대형아파트 중심으로 하락했고 지방에서는 오히려 상승했기 때문이다.

 

특히 일부 광역도시의 경우에는 지난 2년 동안 매년 15%씩 상승을 보인 곳도 있다. 다시 말하면 이번 하락국면의 낙폭이 그다지 크지 않기 때문에 지난번 고점 수준으로 회복한다 하더라도 시세차익을 기대하기는 쉽지 않다는 것이다. 가격상승을 기대하려면 주택에 대한 장기적인 수요와 공급전망에서 찾을 수밖에 없다.

그렇다면 아파트시장의 수요와 공급전망은 어떤가? 우선 공급측면을 보면 실주택보급률이 90년대 초 86% 수준이었던 것이 2009년에는 101%까지 높아져 절대적인 공급부족상황은 아니었다. 같은 시기 서울의 주택보급률은 93%로 발표됐는데 이는 원룸과 오피스텔을 포함시키지 않은 것이다. 이 두 가지를 포함시키면 서울도 보급률은 100%를 넘었을 것으로 추정된다. 그럼에도 집이 없다고 말하는 사람이 많은 이유는 무엇일까? 자가가구비율이 전국평균 56%, 서울은 45%밖에 안되기 때문이다.

공급측면에서 주택공급 능력도 생각해야 한다. 나라마다 주택공급 능력이 크게 늘어나는 때가 있는데 미국은 70년대, 일본은 80년대였다. 우리나라는 최근 몇년 전부터라고 봐야 한다.

 

발전단계에 따라 나라마다 시기가 다른데 그 시기는 그 나라에서 사회간접투자가 대충 끝나갈 무렵이다. 여기에서 말하는 사회간접투자란 도로, 철도 등이다. 모두 건설업계에서 만드는 것이다. 그런 면에서 지금 우리나라의 고속도로, KTX 등을 보면 가히 세계적인 수준이다. 이런 사회간접투자가 대충 마무리될 때가 되면 그 많은 건설장비, 인력을 어디에 활용할 것인가? 집을 지을 핑곗거리만 있으면 공급능력은 엄청나게 늘어나 있다고 봐야 할 것이다.

문제는 이렇게 공급이 늘어난 집들을 누가 사느냐이다. 우리나라의 출산율 추이를 보면, 50∼55년 5.05명, 55∼60년 6.33명, 60∼65년 5.63명이었다. 60년대에서 70년대 초반 사이에 출생한 베이비붐 세대가 대량으로 자기집을 마련하기 시작하고, 여기에 핵가족화와 투기까지 가세해 우리나라 집값이 급등한 것이다.

그런데 2005년의 출산율은 1.08명, 2010년에는 1.22명이었다. 20∼30년 후 이들이 결혼할 쯤이면 외동아들과 외동딸이 결혼해 신랑도 신부도 양가 부모로부터 집 한 채씩을 물려받을 수 있다는 계산이 된다. 주택수요가 크게 늘어나리라고 기대하기는 어렵다는 뜻이다. 따라서, 내집마련 목적이 아닌 재테크 차원의 아파트 투자라면 보다 냉정한 판단이 필요하다.

강창희 미래와 금융연구포럼 대표·전 미래에셋 부회장

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 코뿔소(윤용태) 원글보기

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