[스크랩] 고현철의 투자포커스

[ 경매와 미분양, 이렇게 따져라 ]

보통 사람들은 많은 이익을 얻기 위해 뭔가 특별한 다른 길을 모색해야 한다는 선입견을 가지고 있는 경우가 많다. 주택조합에 가입한다거나 재개발 딱지를 사는 것, 재건축 아파트를 사는 심리가 여기에 해당한다고 볼 수 있다. 그러나 그 길이 단순한 선택, 즉 기존 아파트 매입 방법보다 평균적으로 나쁜 결과를 주는 경우가 많다. 기존 아파트를 매입할 경우 자기가 가지고 있는 돈에 따라 원하는 층이나 구조,지역 등에 훨씬 많은 선택권을 가지는 장점도 있다. 따라서 보통 사람들에게는 정확하고 확실한 정보,지식,경험이 적어 확신이 들지 않을 경우에는 단순한 선택이 오히려 좋은 결과를 낳는 경우가 많다.

경매의 경우도 마찬가지다. 경매제도의 개선으로 과거보다 일반 사람들의 경매 참여가 훨씬 늘어났다. 사람들은 경매 물건이면 좀 싸게 살 수 있지 않겠느냐 하는 선입관을 가질 것이다. 물론 시세보다 상당히 쌀 가능성도 있으나, 부동산 경기 침체기에는 이 시세라는 것을 잘 알 수가 없다. 이때의 경매물건의 시세는 단순히 그 물건이 과거 최고치였기 때문에 호가되는 허수의 시세이거나, 혹은 감정가도 과거의 시세를 감안하여 결정하기 때문에 의미가 없을 수 있다. 그리고 부동산 경기가 살아나는 시기나 호황기에는 예정가 또는 감정가 이상으로 낙찰되는 경우가 많다. 또한 일반적인 법률적 문제를 분석하는 권리분석(가등기,근저당,가압류,예고등기,지상권,전세권,소액 임대차 보호에 관한 법률,확정일자 검인에 의한 우선배당 등)을 충분히 검토하지 않으면 불의의 피해를 보는 일이 생길 수도 있다.

이익 측면에서 살펴보면, 기본적으로 경매는 경매대행업체의 수수료가 보통 중개 수수료보다 높고, 취득세 등록세의 과표도 낙찰가를 기준으로 하기 때문에 통상적인 부대비용보다 비용이 더 들어간다. 따라서 정상거래보다 비용이 더 들어가는데다 경매는 명도책임이 낙찰자에게 있기 때문에 명도소송이 요구되는 경우에 이에 따른 경비와 낙찰물건을 당장 이용하지 못하는 데 따르는 낙찰대금의 금융비용 등이 추가적으로 더 소요될 수 있다. 결과적으로 정상적인 매입보다 더 많은 대가를 지불할 수도 있다.

요즘 많이 거론되는 미분양 아파트도 마찬가지다. 각종 융자혜택에 세제혜택까지 있어 관심의 대상이 되고 있지만, 미분양이 된 이유가 분명히 있다. 교통이 나쁘다든지, 편의시설이 부족하다든지, 주거환경이 나쁘다든지 해서 입지가 별로 좋은 편이 아닐 뿐더러, 분양가(입주까지의 금융비용 포함)도 주변의 아파트 시세보다 비싼 경우가 많은 것이다. 수도권은 아직 주택공급보다 주택구입 수요가 많다. 그럼에도 불구하고 미분양이 되었다면, 왜 미분양이 되었는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

충분한 지식과 정확한 정보도 없으면서 복잡하고 특별한 선택을 하여 정상적인 선택보다 오랫동안 많은 스트레스를 받고, 경제적 손실을 입은 사람들을 많이 보아왔다. 판단하기 어렵고 위험부담이 많은 상황으로 자신을 몰고 가지 마라. 제대로 파악할 수 있고, 판단이 명확히 내려지는 변수에 투자하라.

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 온리원 원글보기

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