[스크랩] 한남 뉴타운, 남산 벗삼아 한강 바라보는 `뉴타운 블루칩`

한강변의 명품뉴타운으로 개발되는 한남뉴타운 사업이 차근차근 진행되고 있다.
최근에는 재정비촉진계획이 최종 확정돼 고시됐고, 개발사업도 서울시의 공공관리자제도를 적용받게 됐다.

지난해 금융위기 이후 급락했던 지분값은 최근 들어 어느 정도 회복됐다. 전문가들은 지금 한남뉴타운에 투자를 해도 손해를 보진 않겠지만 구역별로 수익률을 꼼꼼히 따져봐야 실패할 확률이 적다고 조언한다.

◆ 1만2700여 가구 친환경 뉴타운

= 서울시는 지난달 30일 한남재정비촉진구역(한남뉴타운)을 고층 탑상형 아파트와 저층 테라스형 주택(아래층 지붕이 윗집 정원이 되는 구릉지 주택), 도로를 따라 배치되는 연도형, 최고 50층 초고층 빌딩 등이 적절히 조화된 1만2710가구 규모 자연친화형 명품뉴타운으로 개발하는 내용을 담은 '한남재정비촉진계획'을 최종 확정하고 이달 1일자로 고시했다.

계획안에 따르면 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 서빙고동 일대 111만205㎡ 땅에 주택용지 75만4109㎡와 도로, 공원ㆍ녹지, 학교 등 공공시설 용지 35만6096㎡가 조성된다.

주거용지는 평균 용적률 220%를 적용받는다. 건축물 높이도 다양화해 지형에 순응하면서 스카이라인도 아름답게 조성한다. 4층 이하 89개동, 5~7층 111개동, 8~12층 33개동, 13~29층 43개동, 30층 이상 초고층 4개동 등 총 286개 동에 1만2710가구 공동주택, 업무 및 판매시설이 들어선다.

반포대로 북단 반포로변에 건립되는 초고층 3개 동 중 1개 동은 50층으로 계획돼 지역 랜드마크로 짓는다. 나머지 2개 동은 35층 높이로 짓는다.

반포로와 한남로를 동서로, 이태원로와 두무개길을 남북으로 연결하는 각각 1㎞ 간선도로와 이를 그물망처럼 연결하는 도로 등이 구축돼 교통여건도 좋아진다.

뉴타운 안에는 4만3355㎡ 규모 글로벌파빌리온파크 등 대형공원 2곳, 어린이공원 2곳, 소공원 2곳이 각각 만들어진다. 이들을 연결하는 녹지대도 구축된다. 초등학교 1곳이 새로 들어서고 기존 초등학교와 고등학교 2곳은 증설된다. 약 2만㎡의 공공공지를 확보해 향후 공공문화 및 복지수요에 맞춰 관련 시설이 들어선다.

한남뉴타운은 기존 아파트 단지와 오산중고등학교 등 3개 존치관리구역을 제외하고 5개 구역으로 나눠 개발된다.

1구역과 2구역은 이태원의 국제적 문화특성을 유지할 수 있도록 이태원로와 반포로, 보광로 등에 주거 및 상업공간을 함께 배치하고 뒤쪽에 주거단지를 조성한다.

3구역과 4구역에는 글로벌파빌리온파크가 위치하는 '그린힐' 지역과 '그라운드2.0'지역이 만들어진다. 공원 속 주거지를 컨셉트로 저층 테라스형 주거지가 조성된다. 그라운드2.0 지역에는 고층 타워형 주거시설이 건립된다.

5구역은 한강변에서 이어지는 녹지대와 한강을 조망할 수 있도록 건물 사이에 녹지공간이 조성되고 한강과 반포로가 만나는 경관거점에 50층 랜드마크 빌딩 '르네상스타워'가 지어진다.

한남뉴타운에는 공공관리자제도가 도입된다. 이달 중 정비업체 선정을 위한 입찰이 진행될 예정이며 다음달 주민설명회, 12월 주민선거 등을 거쳐 구역별로 추진위원장과 감사를 선출할 계획이다. 내년 1월 중으로 추진위원회가 설립돼 승인을 받게 된다.

◆ 소형지분값 최고 7000만원 호가…수익성 분석 꼼꼼히 해야
= 한남뉴타운은 남산을 뒤로하고 앞으로 한강을 두고 있는 '배산임수'형 뉴타운으로 입지가 빼어나다. 남쪽으로 한강을 바라볼 수 있기 때문에 한강 조망권만 놓고 본다면 강남보다 한수 위다. 용산 민족공원으로 조성될 예정인 용산 미군기지와도 맞닿아 있다. 자연환경, 교통, 시내와 강남권 접근성 등이 모두 뛰어나다. 서울시의 공공관리제도 도입으로 사업추진도 한층 빨라지고 투명해질 전망이다.

이 때문에 전문가들은 서울시내 모든 뉴타운 중에서도 한남뉴타운의 미래가치가 가장 높을 것으로 내다보고 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "한남뉴타운은 뚝섬 성수지구와 더불어 강북지역 한강변의 최고급 주거단지로 각광받을 것"이라고 전망했다.

하지만 구역에 따라 지분 쪼개기가 많이 이뤄진 곳이 있고 지분 가격이 높다는 점은 투자에 걸림돌이 된다.

지난해 말~올 초까지 금융위기가 불어닥치고 지분 쪼개기로 수익성이 크게 떨어질 것이란 전망이 나오면서 한남뉴타운 지분값은 급락했다. 하지만 지난여름 큰 폭으로 다시 가격이 오르면서 예전 가격의 상당부분까지 회복했다.

33㎡ 이하 소형 지분은 지난 6월 5000만~6000만원을 호가하다 최근 6000만~7000만원까지 올랐다. 66㎡ 이상 대형 지분은 같은 기간 2000만~2500만원에서 2500만~3000만원대 이상으로 올랐다.

뉴타운 내 한 부동산 관계자는 "올 초까지 가격이 많이 떨어진 데다 최근 사업이 진척을 보이면서 매수문의는 늘고 있다"며 "다만 매물이 거의 없어 실제 거래는 별로 이뤄지지 않는다"고 전했다.

전영진 예스하우스 대표는 "한남뉴타운의 입지나 미래가치를 생각하면 추가 가격 상승 여력이 있다"며 "투자수익률을 따져보고 물건만 잘 선택한다면 지금 투자를 해도 일정 이상 수익률은 기대할 수 있을 것"이라고 설명했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "한남뉴타운은 서울 시내 뉴타운의 '로열칩'이라 할 정도로 입지가 좋다"며 "다만 구역별로 지분쪼개기가 심한 곳이 있는 만큼 주의해야 하고 사전 수익성 분석도 꼼꼼히 해야 할 것"이라고 조언했다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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