[스크랩] “소형-소액이 짭짤하다”…DTI확대후 투자전망

금융당국이 제2금융권에 대한 대출 규제를 강화함에 따라 신규 분양시장과 중소형 미분양 주택, 단독ㆍ연립 등 재개발 지분, 오피스텔, 도심 나대지 등으로 투자 쏠림 현상이 심화될 전망이다.

특히 보금자리주택과 광교ㆍ판교 신도시 등 알짜 분양이 줄줄이 대기 중이고, 서울시가 한강변 고품격 재건축과 도심 역세권 개발에 속도를 내고 있어 신규 분양시장과 도심재생 사업이 부동산 시장을 '양분'할 것으로 예상된다.

또 정부가 대출과 금리를 통해 부동산 시장 안정에 적극 개입할 움직임을 보이고 있어 당분간 '작고(소형ㆍ소액), 현금유동화가 쉬운' 투자상품이 인기를 끌 것으로 보인다.

▶1억~2억원 소액 지분투자 '인기'=정책변수의 중요성이 커지면서 시장 주도권이 재건축에서 재개발로 이동할 전망이다. 3.3㎡당 4000만원, 10억원이 넘는 강남권 재건축 아파트는 이미 금융상품 성격을 갖고 있는 만큼 규제나 경기에 민감하게 반응하기 때문이다.

따라서 뉴타운 등 재개발 지역이나 역세권내 연립ㆍ다세대 지분이나 도시형 생활주택용 나대지로 돈이 몰릴 전망이다. 특히 아파트가 아닌 연립이나 다세대 주택은 DTI(총부채상환비율) 규제를 받지 않는다. 때문에 자기자금 1억~1억5000만원 내외의 소액투자가 가능한, 지분 7~8평형 정도의 상품이 각광을 받을 것으로 예상된다.

임기흥 신한은행 부동산전략팀 부부장은 "한강르네상스의 효과를 누릴 한남뉴타운이나 성수전략정비구역 등이 장기적으로 유망하다"며 "조합원 수가 적은 곳을 택하거나 가능한 한 적은 대지 지분으로 원하는 평형을 받을 수 있는 투자처를 발굴하라"고 조언했다.

박상언 유엔알 대표는 "서울지역 도시형 생활주택용 나대지 땅값이 계속 상승할 것"이라며 "이밖에 20평대 소형 아파트, 3억원 이내 빌라ㆍ다세대, 오피스텔 등으로 돈이 한바퀴 돌 것"으로 내다봤다.

투자금의 50~80%를 대출로 조달하는 경매시장의 경우도 중소형 아파트에서 연립,다세대ㆍ다가구, 오피스텔로 투자 중심축이 이동할 전망이다.

강은현 미래시아 이사는 "블루칩 아파트와 역세권 아파트가 경매시장 투자 1순위였는데, 앞으로는 뉴타운내 연립,다세대로 풍선효과가 나타날 것"이라며 "강북이나 수도권 아파트는 거품이 빠질 수 있을 것"으로 분석했다.

▶전매제한 짧은 신규분양ㆍ알짜 미분양 '쏠림'=분양가상한제 적용으로 값이 싸고, 전매제한이 짧은 영종하늘도시나 광교신도시, 김포한강신도시 등의 공공택지내 민간 분양아파트가 인기를 끌 것으로 예상된다.

영종하늘도시의 경우 분양가 상한제가 적용되고, 전용 85㎡초과는 전매제한이 1년에 불과하며, 내년 2월까지 분양받으면 양도세가 전액 면제된다. 5000만~1억원으로 투자할 신규 분양 아파트를 찾는다면 영종하늘도시를 눈여겨 볼 만하다.

전매제한이 긴 중소형보다는 30~40평형대의 중형 신규ㆍ미분양 아파트가 단기투자상품으로 더 각광받을 것으로 보인다.

김부성 부동산테크 소장은 "청약통장 없이 3000만원정도의 자금이 있다면 알짜 미분양을 노려볼 만 하다"고 조언했다. 김포한강신도시 화성파크드림이나 우미린의 경우 현재 계약금 5%만 된다.

때문에 계약금을 내고 중도금 대출까지 받은후 잔금 치뤄기 전 전매하거나 금융비용만 더해 입주하는 것도 한 방법이다. 중대형 우미는 계약 후 1년, 중소형 화성은 3년 후 전매할 수 있다.

대출규제 강화로 내집마련 실수요자들이 관망세로 돌면서 전세값이 재차 불안해질 것이란 우려도 나온다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "이번 대출규제의 최대 피해는 강북 아파트가 될 것"이라며 "전세 세입자가 내집마련 시기를 늦출 것으로 보여 전셋값 상승압력이 커질 것"으로 진단했다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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