[스크랩] 추석 이후에도 부동산 시장 나쁘지 않을 듯

추석 이후 부동산 시장 전망과 투자전략

추석 이후에도 부동산 시장 나쁘지 않을 듯

박상언 이메일보내기 아파트 現 유엔알컨설팅 대표 [MB시대 新 부동산 투자 전략외 다수] 박상언 다른 글 모음 우리모두가 그리워하는 집의 의미 DTI확대에 따른 대출액 늘리는 6가지 방법 DTI 확대에 따른 부동산 전망과 투자전략 ‘대표님, 추석 이후에도 부동산 시장이 좋아질 것 같습니까?’ 추석을 불과 몇일 앞두고 정부 대출 규제에도 불구하고 추석 이후 부동산 시장에 대해 문의하는 고객 분들이 많다. 관례적으로 보면 추석을 앞두고 명절 준비로 부동산에 대한 관심이 덜할 수 밖에 없는 데 올해 추석의 경우는 여느 해와 달리 부동산에 대한 문의가 더 증가했다. 유동성 흡수대책의 하나로 강력한 출구전략(exit strategy)이 나오지 않는 한 부동산 가격 상승세를 막기는 힘들 것으로 보인다. 단기간의 증시 급등과 펀드환매자금 증가로 오히려 부동산이 반사이익을 볼 수 있다. 출구 전략(exit strategy)도 서서히 대비해야 적어도 올해 4분기 이후부터는 국제적인 공조하에 출구 전략이 논의될 가능성이 많다. 시중의 유동성 흡수를 위한 출구전략의 일환으로 한국은행에서도 기준 금리를 올릴 것으로 예상된다.   따라서 어느 때보다 신중하게 투자 전략을 짜야 한다. 즉 예전보다 대출비율을 낮추고 시장에서 잘 팔리는 부동산 위주로 투자 전략을 세워야 한다. 1.주택시장편 DTI 규제 수혜, 신규분양시장과 소액투자 물건 관심 둘만 2003년 2월 이후 참여정부 이후 발표된 부동산대책을 기준으로 집값 안정 효과는 짧게는 1개월, 길게는 3개월에 그쳤다. 2003년 ‘10.29대책’이 재건축 아파트값 안정 효과가 3개월로 가장 길었고 2003년 ‘5.23대책’은 2개월, 2005년 ‘2.17대책’은 3월 한 달 밖에 시장에서 ‘약발’이 들지 않았다. 특히 서울지역 입주물량 부족으로 인한 전세가격 상승세가 꺽이지 않으면 추석 이후에도 이사철을 맞아 집값 상승에 대한 기대감은 계속 유지될 수밖에 없다. 내년 서울지역 입주물량만 보더라도 2만8000여가구로, 올해 3만여가구, 작년 5만여가구의 절반 수준에 불과하다. 서울 강북지역만 해도 뉴타운과 재개발 물량이 거의 동시다발적으로 예정되어 있어 집값 불안요인으로 작용하고 있다. 서울시 주거환경 자문위원회에 따르면 재개발 사업 등으로 인한 멸실 가구는 지난해 1만8000여 가구에서 올해 3만1000여 가구로 늘었다. 내년과 2011년에는 각각 4만8000여 가구, 4만4000여 가구로 증가한다. 얼마전 서울시가 내놓은 공급확대 방안도 오히려 집값 상승에 일조를 할수 있다. 서울시계획은 재개발•재건축 구역의 종 상향을 통해 층고 제한을 높이고 재개발 지역 기준 용적률이 현재보다 20% 올라갈 예정이다. 수도권 신규 분양시장 인기 지속될 듯 최근 수도권 지역에서 1순위로 청약이 마감한 구로구 고척동 남양주 별내 쌍용지구,인천 송도동 웰카운티등은 10:1의 경쟁률을 넘어섰다. 추석 이후에도 DTI 규제 대상이 아닌 신규 분양시장의 열기가 계속 이어질 것으로 본다. 주택 공급의 물꼬를 틀기 위해 분양가 상한제 폐지도 추석 이후 본격적으로 논의될 예정이기 때문에 상한제 폐지 전 서둘러 분양하는 주택시장은 오히려 반사이득을 얻을 수 있다. 특히 로또라 불리우는 보금자리 주택에 대한 청약이 본격적으로 시작되기 때문에 분양시장에 대한 관심이 뜨거울 수 밖에 없다. 특히 강남구와 서초구 일대에서 공급되는 보금자리주택은 투자성과 도심 접근성에 있어 최고 중의 최고라 해도 과언이 아니다. 지난 2006년 판교 열풍을 타고 수도권 지역에서 분양하는 대부분의 단지에서 1순위로 분양이 마감되었다. 판교신도시 3월 분양에는 9천4백28가구 모집에 47만명이 몰려 수도권 1순위에서 781대 1을 기록했고, 8월 판교신도시에서도 25.7평 초과 중대형 평형 5천17가구 모집에 총 15만명이 청약해 평균 43.6대 1의 경쟁률로 수도권 1순위에서 마감됐다. 보금자리주택에 대한 관심이 많아지면서 덩달아 낙첨자들도 많이 생기게 된다. 지난 2006년의 판교지역 분양을 비춰봤을 때 낙첨자들 역시 주변이나 또 다른 분양 시장에 눈을 돌릴 가능성이 크기 때문에 수도권 분양시장의 경우 DTI 규제 반사이득으로 더 각광받을 가능성이 있다. 추석 이후 서울 지역 유망물량으로 고덕 주공 1단지와 동작구 본동5구역, 옥수동 삼성래미안, 광장동 현대힐스테이트, 동자동 동부아스테리움, 은평 3지구 등을 들 수 있다. 그밖에 관심가져야 할 수도권 분양 물량은 광교(삼성과 호반 건설 등)와 , 판교신도시에서 공급되는 주상복합 물량이다. 최근 인기를 끈 남양주 별내지구(KCC건설)와 청라지구(반도와 동부건설 등)와 송도지구(대우건설 등)도 주목할 물량이다. 신규 분양시장이 인기를 끌고 있는 것은 몇 가지 요인으로 분석될 수 있는데 지난해 11월 강남3구를 제외한 수도권이 투기과열지구에서 해제돼 분양권 매매가 자유로운 점과 정부의 양도세 특례 조치 때문이다.   더욱이 신규분양 아파트가 총부채상환비율(DTI) 규제 대상이 아니라는 점에서 기존 매매시장보다는 신규분양시장에 사람이 몰리고 있는 이유다. 소액 투자 가능한 빌라, 소형아파트 노릴 만 추석 이후에도 연립, 다세대 등은 DTI 규제 대상이 아니어서 개발 호재 있는 저렴한 연립이나 다세대 등, 도시형 생활주택으로 신축이 가능한 대지지분이 넉넉한 단독주택을 주목할 필요가 있다.   경매시장을 보더라도 이달 15일부터 23일까지의 서울시내 연립•다가구주택의 낙찰가율은 98.1%로 이달 초(9월1일~15일) 87.3%보다 10.8%포인트 상승했을 정도로 뜨겁다. 개발이 불확실한 곳보다 이왕이면 서울시에서 전략적으로 밀어주는 전략정비나 유도정비구역 내 1억원 내외로 소액투자 가능한 빌라가 유망해 보인다. 대표적으로 한강변 수혜까지 보는 합정과 망원, 자양동 일대 빌라를 들 수 있다.   DTI 확대 적용 이후 합정과 망원, 자양동 일대 현장을 다녀본 결과 연초보다 시세가 대폭 상승하면서 거래량이 많이 느는 것을 알 수 있다.   지난 2006년 당시만 해도 투기지역 내 6억원 이상 아파트 구입시 DTI가 적용되었던 때, 반사작용으로 이 일대 빌라가격은 1년 사이에 두배 이상 올랐었다. 아파트는 전세안고 소액(5천만~1억원 이내로) 으로 투자 가능한 개발 호재 있는 2억원 이하의 소형아파트로 관심을 좁히는 게 나아 보인다. 2. 오피스텔 관심 계속될 듯…도심권 신규 분양시장 관심 가질만 지난해말 금융 위기로 매매가와 임대료가 동시에 추락했던 오피스텔 시장은 부동산시장 회복과 동시에 다시 살아나고 있다. 도심권에 위치한 오피스텔에 관심을 가질만 하다. 수요가 풍부한 소형 주택을 대체할 수 있는 도심지역 소형 오피스텔은 재건축 재개발 사업이 진행되면서 더욱 더 각광을 받을 것으로 보기 때문이다. 정부가 주택에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제를 확대함에 따라 오피스텔에 대한 투자자의 관심도 높아지고 있다 .추석 이후 경기회복이 가시화된다면 도심지의 역세권 위주로 매매가와 임대가가 상승할 가능성이 있다. 대규모 개발이 예정된 서울도심권주변과 지하철로 새롭게 도심과의 거리가 가까워지는 오피스텔 투자가 유효해 보인다. 경기가 확실히 살아난다는 징표가 없는 만큼 대형보다는 소형위주로 한정해 관심을 가질 만 하다. 추석 이후 오피스텔 분양시장 관심 가질만   지난 ‘8.23 전세시장 안정대책을 통해 발표된 바닥난방규제 완화로 신규 분양시장도 투자자들이 관심을 보일 것으로 예상된다. 규제 완화로 전용 60㎡이하 소형 오피스텔에만 허용돼왔던 바닥난방 설치가 전용 85㎡까지 확대되었다. 올해 연말까지 수도권에서 1300실이상의 오피스텔이 분양될 예정이다. 그 중에서 동부건설이 도심권인 용산구 동자동과 국제3구역에서 공급하는 물량과 송도에서 대우건설이 공급하는 오피스텔에 관심을 둘만하다. 3. 상가시장, 주택 규제 반사이득 추석 이후 , 수도권 택지지구위주로 인기 지속될 듯 올 초까지만 해도 미국발 금융위기와 경기 불황으로 투자 심리가 급속히 위축되면서 상가뿐만 아니라 부동산 시장 전체적으로 수요와 공급이 감소되었다.   실제로 올 1~2월은 상가 시장의 수요와 공급, 거래의 지표가 되는 수치들이 모두 최저치를 기록했을 정도다. 하지만 2분기 이후 최근까지 경기 회복에 대한 기대감, 시중 부동 자금의 증가, 정부의 주택대출 규제에 대한 반사이익과 맞물려 상가 투자에 관심이 대폭 증가하였다. 실제로 2분기들어 판교 지역에서 공급되는 수십억원짜리 상가 한동 전체가 잇따라 팔리면서 분위기가 급반전되었다. 지난 5월 주공 단지 내 상가 입찰에서도 100%의 낙찰 공급률을 기록했을 정도다.   최근에도 판교와 남양주 진접등 수도권을 중심으로 투자가치 높은 곳 위주로 뭉치돈이 유입되면서 투자 가치 있는 상가를 알아봐달아는 문의도 증가세를 보이고 있다.   판교 같은 유망지역에서 공급되는 상가가 유례없이 높은 관심속에 속속들이 팔리는 것은 저금리로 인한 시중의 풍부한 유동성과 더불어 경기회복에 대한 기대감 때문이다. 추석 이후에도 경기회복 기대감과 맞물려 국내외적인 돌출악재만 없다면 수익형 부동산의 대표격이라 할 수 있는 상가시장의 관심도 높을 것으로 보인다. 올 초부터 최근까지 상가시장을 볼 때 철저하게 투자가치가 검증된 판교와 송도 같은 수도권 일부 택지지구와 대단지 아파트를 배후로 하는 상가에만 수요자들의 관심이 몰린 것으로 볼 수 있다. 상가투자 특성상 문의는 많은데 상가 투자자의 입장에서는 아무래도 주택보다 신중할 수밖에 없다. 따라서 투자자들의 주목을 받지 못하는 일반적인 개별상가나 수도권 외곽쪽에 위치한 상가는 추석 이후에도 고전할 수 밖에 없다. 4.토지시장 국지적 상승세 지속될 듯 지자체간 통합으로 피흡수되는 지역 토지 유망 경기 회복 기대감에 토지시장에 대한 관심도 대폭 증가해 투자차 상담하는 고객도 증가추세다 국토부 자료에 따르면 지역 별로 차이는 있으나 전국 땅값은 4개월째 상승세를 타고 있다. 추석 이후에도 전반적으로 땅값 상승세가 이어질 것으로 본다. 무엇보다 비사업용 토지의 양도소득세 중과 세율이 기본세율로 대폭 낮아졌고 각종 개발계획으로 토지가격상승에 대한 기대감이 크기 때문이다. 추석 이후 토지시장은 `개발 호재가 확실한 곳`에 ‘해당 주변지역’에 투자자들의 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 가령, 보금자리 주택 예정지 주변이나 경춘선등 새로 도로가 뚫린 지역, 제 2경부고속도로 예정지 인근 지역, 제 2영동고속도로 , 개발로 인한 토지 보상금이 대거 나오는 주변지역, 수도권 그린벨트 해제 예정지주변,수도권 공장 신ㆍ증설 규제예상지 쪽으로 투자자금이 몰릴 것으로 보인다. 최근 농.산지 관련 지역.지구 해제절차가 간소화되었기 때문에 해당지역의 개발이 가능한 지역도 관심사다. 또한 지자체간 통합에 대해 본격적으로 논의되고 있는 만큼 주로 그린벨트가 많이 포함된 피통합되는 지역에 개발기대감으로 투자자금이 대거 몰릴 것으로 본다. 토지는 주택과는 달리 환금성이 현저히 떨어지는 중장기상품이기 충분한 여유자금을 가지고 투자에 임해야 한다는걸 명심하여야 한다.    [박상언 유엔알 컨설팅 대표 (www.youandr.co.kr ) 02-525-0597]

출처 : 중앙부동산경제연구소

글쓴이 : elagangs 원글보기

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