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부동산 논란 '4종 세트'…공급·가격·상한제·금리

 

10일 이성태 한국은행 총재가 기준금리 동결사실을 발표하면서 부동산 시장을 염두에 두고 기준금리 인상 가능성을 언급하면서 연내 금리인상 논란이 일고 있다.

 

여기에 정부가 지난달 27일 보금자리주택 조기공급 방침을 발표한 뒤 공급확대로 집값을 잡을 수 있는지 논란도 분분하다.

최근 부동산 시장을 둘러싼 논란 4가지를 정리해본다.

 

◈부동산 가격 상승원인은 주택공급 부족? 투기수요? = 부동산 전문가들은 올들어 주택가격이 상승한 것은 기본적으로 주택공급이 부족했기 때문으로 보고 있다. 지난 2002년에는 한해에 16만호의 주택이 공급됐고 2006년에는 4만호 정도가 지어졌지만 올해는 2만호도 공급하기 어렵다는 전망이 나올 정도로 갈수록 주택공급이 줄고 있는게 사실. 공급이 줄면 가격이 오를 수 밖에 없다.

 

하지만 공급부족만으로 올해 부동산 가격 급등을 설명하기는 어렵다. 서울, 특히 강남권은 유동성 팽창에 따른 투기수요 때문에 가격이 가파르게 오른 측면이 더 강하다.

 

한성대학교 부동산학과 민태욱 교수는 "주택 매매는 실수요 시장인 전세시장과는 달리 투기적 수요가 깔려 있다"며 "특히 저금리 기조에서 유동성이 넘쳐나면서 전통적인 선호지역인 강남권에 투기수요가 집중됐다"고 설명했다.

 

건설산업전략연구소 김선덕 소장도 "강남과 경기 남부의 부동산 가격 상승은 저금리, 유동성 팽창의 영향이 크고 강북은 재개발,재건축에 따른 이주수요로 단기 수급불안 현상"이라고 정리했다.

 

◈공급 늘리면 부동산 가격 잡을 수 있나? = 정부는 서울과 수도권 근교에 값싼 주택을 대량으로, 조기에 공급하면 집값 오름세를 잡을 수 있다고 판단하고 있다. 그래서 나온 것이 보금자리주택을 2012년까지 32만호를 조기 공급한다는 방침이다.

 

주변 아파트 시세의 50-80% 정도인 보금자리주택을 서울 도심과 인근 그린벨트 지역에 공급하면 수요공급 법칙에 따라 가격이 (적어도 내리지는 않을지언정) 오르지는 않을 것이며 따라서 주변 아파트 가격도 영향을 받을 수 밖에 없다는 논리이다.

 

그러나 정부와 다르게 보는 시각도 있다. 보금자리주택이 싸게 분양되더라도 나중에 가서는 주변 아파트와 비슷하게 가격이 올라 결국 마찬가지 아니냐는 논리이다. 여기에 보금자리주택을 지을 그린벨트를 대거 해제할 경우 막대한 보상비가 풀리면서 다시 수도권 투기자금으로 유입돼 부동산 시장을 들썩일 수 있다는 우려도 나오고 있다. 그렇기 때문에 공급확대보다는 수요를 억제하는 정책으로 가닥을 잡아야 한다는 주장이다.

 

부동산 전문가들은 정부의 공급확대 정책이 초반에는 투기수요를 일으키는 등 부작용이 있을 수 있지만 장기적으로 보면 주택을 꾸준히 공급하면 장기적으로 가격은 안정될 것이라고 분석했다.

 

부동산 정보업체 부동산써브 함영진 연구실장은 "보금자리주택 공급과정에서 토지 보상금이 인근 빌딩이나 토지(대토시장)로 유입돼 국지적으로 가격이 올라갈 수 있는 부작용이 있을 수 있다"며 "정부가 공급의 로드맵을 세우되 임대주택,장기전세주택,분납형 주택 등 주택의 유형을 다양하게 공급해 수요를 분산시켜야 한다"고 설명했다.

 

◈분양가 상한제 폐지되면 집값은 오를까? 내릴까? = 건설사들은 분양가 상한제 때문에 수지가 맞지 않는다며 주택건설과 공급을 미뤄왔다. 이에 따라 주택공급이 위축되는 결과를 가져왔다는게 정부의 설명. 그래서 정부는 올 정기국회 때 분양가 상한제를 폐지해 주택공급이 늘 수 있도록 한다는 계획이다.

 

하지만 야당인 민주당의 생각은 정반대다. 분양가 상한제가 폐지되면 분양가는 당연히 오를 것이고 매매가도 역시 올라 주택가격이 상승할 수 밖에 없다는 입장이다.

 

전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다. 상한제 폐지가 공급을 활성화해 집값 안정에 도움을 주는만큼 즉시 폐지해야 한다는 의견도 있는 반면 현재 일부 지역의 청약시장이 과열조짐을 보이고 있는 상황에서 상한제를 폐지하면 분양가가 오를 수 밖에 없어 시기상조라는 입장도 있다.

 

공공부분은 분양가 상한제를 묶어두되 민간부분은 풀어 분양가가 무한정 치솟지 못하도록 경쟁구도를 만들어야 한다는 지적도 있다.

 

◈금리 올려야 하나? 말아야 하나? = 결국 모든 논란은 금리 조정문제로 귀결되고 있다. 그러나 가장 강력한 부동산 대책이지만 다른 분야까지 직접적 영향을 미치는 '큰 칼'이기 때문에 금리를 조정하는 것은 그만큼 조심스럽다.

 

수요억제를 중시하는 사람들은 금리를 인상해 선제적 조치를 취하지 않으면 부동산 시장의 폭발성을 감당할 수 없을 것이라고 주장한다.

 

반면 경기가 완전히 회복되지 않은 상황에서 금리를 올리면 다른 산업의 피해가 막심하다며 금리인상에 신중해야 한다는 신중론도 있다. 정책시기를 저울질 하는 정부당국의 고민이 깊어지는 대목이다.

 

 이기범 기자 hope@cbs.co.kr

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : 참존 원글보기

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