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주택 거래시장의 발목을 잡아왔던 양도소득세가 대폭 완화되거나 폐지됐다. 3월 16일 정부가 3주택자 이상 다주택자에게 적용되던 양도세 중과를 폐지하고 일반세율을 적용한다는 개정안을 발표했다. 세계 경제위기 영향으로 부동산시장이 얼어붙으면서 당초 투기를 잡는다는 양도세 중과 제도의 취지가 퇴색했다는 판단에서다.

이보다 앞서 지난해 12월에는 2주택자 한시적 양도세 완화, 지난 2월엔 신규주택과 미분양 물량에 대해 5년간 한시적으로 양도소득세를 면제하기로 해 주택시장에 적지 않은 영향을 가져올 전망이다. 양도세 부담이 크게 사라지면서 잠자던 부동산 시장이 깨어날 수 있을지 부동산업계와 수요자들의 관심이 커지고 있다.

다주택자 양도세, 기본세율 적용

이번 세제개편안에는 3주택 이상 다주택자도 양도세 기본세율(6~35%)로 과세하는 내용이 담겨있다. 예를 들어 3주택자가 집을 한 채 팔아 5000만원의 양도차익이 생긴다면 현재는 양도차익의 45%인 2116만원(주민세 포함)을 양도세로 내지만 3월 16일 이후에는 633만원만 내면 돼 양도세 부담은 70% 가량 감소한다. 양도차익이 3억원이라면 중과세 될 때는 1억3250만원이 과세되지만 기본세율일 때는 8908만원으로 33% 줄게 된다.

다주택자 양도세 중과는 참여정부 때 만든 조치로 2주택자는 50%, 3주택 이상자는 60%의 높은 세율이 적용되다 지난해 12월 양도세 완화조치에 의해 2주택자의 경우 내년 말까지 한시적으로 기본세율을, 3주택 이상자는 내년 말까지 한시적으로 45%를 적용받고 있다. 이번 조치로 2주택자의 경우 ‘한시적’ 기본세율이던 것이 영구적으로 바뀌고, 3주택 이상자는 기본세율로 낮아지면서 영구적으로 적용받게 된다.

양도세 기본세율은 지난해 정부의 세제개편에 의해 내년부터는 최고세율이 2%p 낮아져 과표구간에 따라 6~33%가 된다. 1주택자의 경우 연간 8%p씩 높아져 최고 80%까지 양도세 장기보유특별공제를 적용받을 수 있지만 다주택자에게는 적용되지 않는다. 법 개정후에도 장기보유특별공제는 계속 적용 배제된다.

미분양·신규주택도 양도세 면제

지난 2월에는 서울을 제외한 전 지역의 신규주택, 미분양 아파트 구입자들의 양도세가 한시적으로 면제됐다. 2월 12일부터 내년 2월11일까지 취득하는 신축주택에 대해 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 5년간 양도세 전액 면제, 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역은 5년간 양도세 60%를 감면해주는 것. 과밀억제권역의 경우 면적 149㎡ 이내, 신축주택 수는 제한이 없다. 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용해 과세한다.

신규주택과 미분양 주택에 대한 양도세 면제 조치의 영향은 발표 이후 한 달여가 지나면서 시장에서 약발을 받고 있는 분위기다. 용인․김포 등 100% 감면 혜택을 받는 곳을 중심으로 매수세가 붙으며 미분양시장에 온기를 불어넣고 있다.

현대건설이 경기도 용인시 성복동에서 분양 중인 힐스테이트(2157가구)는 지난 2월 양도세 감면 발표 후 한 달간 84가구가 팔렸으며 100가구가 가계약됐다. 김포 한강신도시의 우남퍼스트빌은 같은 기간 120가구가 새 주인을 찾는 등 양도세 면제가 효과를 톡톡히 보고 있다.

장기적으로 거래시장 활성화에 도움

다주택자 양도세 중과 폐지가 발표됐지만 부동산 시장의 반응은 아직 잠잠하다. 한시적인 시행이라면 정해진 기간에 서둘러 매물을 내놓겠지만 세제혜택이 상시화 되면 지금보다 집값이 더 오를 때까지 기다리겠다는 관망세를 취하는 사람들이 많아서다.

▲ 정부의 잇단 양도세 완화·면제 조치가 발표되면서 중장기적으로 매물이 증가하고 매수세도 늘어 주택 거래시장     이 활성화될 것이란 전망이 많다. 사진은 송파구 잠실동 리센츠(옛 잠실주공2단지) 전경.

강남권에선 일부 단지의 호가가 오르거나 매물이 들어가는 정도다. 강남구 개포동 플러스현대공인 이덕호 대표는 “일단 다주택자 입장에서는 양도세 중과가 폐지되면 매물을 거래할 수 있는 환경이 뒷받침됐다. 강남3구 투기지역 해제가 가시화돼야 구입자금을 조달할 수 있는 대출 여건이 좋아져 거래가 살아날 가능성이 크다”고 말했다.

전문가들은 이번 조치가 중장기적으로 부동산 거래를 늘리고 건설·부동산 시장에 활력을 불어 넣을 것으로 본다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 “그동안 부동산 시장의 동맥경화를 초래했던 양도세 중과 문제가 해결됐기 때문에 시간이 갈수록 시장은 활기를 띨 것”이라고 말했다.

이번 조치가 경기 회복시점을 앞당기는데 큰 도움이 될 것이란 분석도 나온다. 건국대 부동산학과 고성수 교수는 “경제 전반에 미치는 파급효과가 큰 건설·부동산시장에 돈이 돌기 시작하면 경기가 빨리 활성화할 수 있다”고 말했다.

 

비사업용 토지 '60%양도세'도 폐지 토지거래에도 양도세 중과가 폐지돼 토지시장도 활성화될 전망이다. 이번 세제개편안에는 법인과 개인 비사업용 토지에 지나치게 중과되던 것도 일반 과세한다는 내용이 담겨있다.   그동안 개인의 비사업용 토지는 양도 때 60%(부가세를 포함하면 66%)의 세금을 물어왔다. 역시 참여정부 시절 토지에 대한 투기를 막는다는 명분 아래 이런 세제가 마련됐지만 이후 토지거래는 맥이 끊기다시피 해 민원이 많이 발생했다. 특히 요즘같이 극심한 경기침체 시기에는 개인이 보유하고 있는 토지를 팔아 빚을 상환하거나 생계자금으로 쓰려고 해도 60%라는 높은 세율 때문에 투기·실수요 할 것 없이 토지 수요가 끊겨 매각할 길이 없었다.   유엔알컨설팅 박상언사장은 “수도권 요지의 지주들은 양도세 중과 부담을 안은채 땅을 팔려고 하지 않았다”며 “하지만 이제 양도세 부담이 적어졌기 때문에 적지 않은 알짜 토지들이 매물로 나올 것 같다”고 말했다.   비사업용 토지에는 개인의 경우 부재지주 농지와 임야·나대지·잡종지 등 대부분의 토지가 포함된다. 재정부는 세제가 개편돼도 최고 30%의 장기보유특별공제는 비사업용 토지에 대해 계속 적용 배제한다고 밝혔다.   법인이 비사업용 부동산을 팔았을 때는 그 동안 법인세와 양도세를 이중으로 부담했다. 양도 시점에 양도차익에 대해 30%를 무조건 양도소득세로 내는 한편 이듬해에는 순익에 전년도의 부동산 양도차익 전액을 더해 법인세를 부담한 것이다. 이 경우 양도세와 법인세, 주민세 등을 모두 포함하면 양도에 따른 세율이 57.2%나 되는 셈이어서 기업의 부동산 처분에 큰 걸림돌이 돼 왔다.   법인세율은 2억원을 기준으로 2억원 이하까지는 11%, 2억원 초과분에 대해서는 22%이다. 이 세율은 지난해 세제개편에 따라 2010년부터 10%와 20%로 각각 낮아진다.   세제개편안이 시행되면 법인은 부동산을 팔더라도 양도차익 더해 법인세만 더 내는 구조가 된다. 기획재정부는 이 같은 완화조치를 3월 16일 이후 양도분부터 적용키로 했다. 이미 계약을 마쳐 계약금이나 중도금이 지급됐더라도 잔금을 내지 않았다면 낮아진 양도세 혜택을 받게 될 전망이다. 일반적으로 부동산 양도일은 잔금지급일 또는 등기일 중에서 빠른 날을 기준으로 잡기 때문이다.

 

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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