[스크랩] 경매신청당시 채권액이 없는 선순위 근저당권

경매신청당시 채권액이 없는 선순위 근저당권

등기부상 내역

근저당 2002. 09. 22  3000만원 (국민은행)

가처분 2003. 03. 19           (김 ㅇ ㅇ)

근저당 2003. 03. 20  5000만원 (대구은행)

근저당 2004. 04. 12  2500만원 (박 ㅇ ㅇ)

임  의 2005. 11. 03  5000만원 (대구은행)

1순위 근저당권의 실 채권액이 없다면?

등기부상 내역이 위와 같은 경우 1순위 근저당권의 실 채권액이 없고 단지 근저당권을 말소시키지 않은 경우라고 가정했을 때 실 채권액이 근저당권은 형식상의 등기로 그 효력이 없는 것으로 보아야합니다. 따라서 말소기준권리는 2003년 대구은행이 해당되고 이보다 먼저 설정된 가처분등기가 경매절차에서 등기부등본상의 1순위 근저당권인 국민은행보다 말소되었다 하더라도 가처분권자가 경매사건 종료 후 가처분말소회복등기청구의 소를 제기한다면 경매절차에서 말소되었던 가처분등기는 회복되어(원인: 등기부상 2순위 근저당권보다 가처분등기가 먼저 설정되어 있어서)낙찰자에게 인수될 것입니다.

경매물건 중 위와 같은 물건들이 간혹 있는데 입찰자 입장에서 등기부등본상의 표기된 권리만을 믿고 권리분석을 하였다가 최선순위의 근저당권이 실 채권액이 없다면 이 근저당권은 등기부등본상에 형식상으로만 설정된 권리로 효력을 발휘하지 못하고 무의미하게 되어 등기부등본상의 후순위 근저당권 등이 말소기준권리가 되어 낭패를 보는 경우가 있을 수 있으므로 입찰자 입장에서는 만약 최선순위 근저당권 등의 말소기준권리가 실 채권액이 없는 형식상의 권리에 해당될 경우 낙찰 후 인수될 수 있는 권리 유. 무를 반드시 확인하여야 할 것입니다.

가처분권자가 말소회복등기청구의 소송을 제기한다면?

낙찰자는 대금완납과 동시에 소유권이전촉탁등기신청을 법원에 할 수 있고 법원은 등기부상 1순위 근저당권의 실 채권액 존재여부를 떠나서 1순위 근저당권을 소멸기준권리로 보아 후순위로 설정된 가처분등기와 근저당권, 경매신청기입등기를 말소해 줄 것이나 가처분권자 입장에서는 1순위 근저당권은 실 채권액이 없는 형식상의 등기이므로 말소기준권리는 2순위 근저당권이 되어 이 권리보다 가처분등기가 먼저 설정되었음을 이유로 경매절차상에서 말소되었던 가처분등기를 회복시켜 달라고 소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우 대법원판례상으로는 피담보채권액이 없어 소멸하였음에도 불구하고 형식상 등기만 남아있는 근저당권보다 후순위란 이유로 가처분기입등기의 말소등기는 원인무효라고 나타나 있습니다. 이에 경매 절차상에서 말소되었던 가처분등기가 그 후에 회복되고 가처분권자가 낙찰자 및 전 소유자를 상대로 소유권말소 및 소유권이전청구소송을 제기하여 승소한다면 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다.

낙찰가 소유권을 상실한다면?

가처분권자의 소송에 의해 낙찰자가 소유권을 상실한다면 소 잃고 외양간 고치는 격이 되나 민법 제578조 “ 경매와 매도인의 담보책임”규정에 의해 채무자에게 계약의 해제신청과 함께 경매대금의 반환을 청구할 수 있으나 채무자가 자력이 없다면 경매사건에서 배당채권자에게 경매대금의 반환을 청구할 수 있을 뿐입니다. 그러므로 배당채권자에게 그 반환하였으나 반환하지 않을 경우 부당이득반환청구의 소를 제기하여야 하는데 이 경우 소송만이 능사가 아닌 것이 소송결과 낙찰자가 법원으로부터 판결문을 받았다 하더라도 상대방에 대하여 집행할 재산을 찾을 수 없거나 전혀 없다면 판결문은 서류에 불과하게 됩니다.

이렇듯 경매 시에는 예상하지 못하는 여러 가지 경우가 발생할 수 있고 이 경우에 회원님들께 참고로 드리고 싶은 말은 대다수의 분들이 등기부등본이 국가기관인 등기소에서 관리하는 것이라 맹신하시는데 현재 우리나라 등기부등본의 경우 공신력이 인정되지 않고 있어  위 사례와 같이 형식상의 등기는 사실관계에 있어 효력이 없으므로 권리분석 시 주의를 요하시기 바랍니다.

이에 대비하자면?    

경매신청기입등기일 이전에 설정된 근저당권자는 배당요구를 하지 않아도 배당에 제외되지 않으므로(대법원 1996년 05월 28일 선고 95다 34415 배당이의 판결 참조) 위와 같이 1순위 근저당권자가 배당요구를 하지 않았다면 입찰자 입장에서는 1순위 근저당권자의 실 채권액 존재여부를 확인하여야 되는데 확인한 결과 1순위 근저당권의 실 채권액이 없다면 가처분등기는 말소되지 않으므로 낙찰자가 인수해야하는 결과가 되므로 이를 피하는 것이 상책이 될 것이고 입찰을 한다면 인수하였을 경우를 염두에 두어야 할 것입니다.

혹 임차인이 있다면? 

배당절차에서 순위에 의한 배당을 임차인들은 낙찰자의 소유권 상실과 함께 배당받은 금액을 낙찰자에게 반환해 주어야 할 것입니다. 그리고 가처분등기보다 먼저 전입을 신고한 임차인은 가처분권자가 소송에 의해 소유권을 취득할 경우 가처분권자에게 보증금의 반환을 받을 수 있게 될 것입니다.

 

 

 

대구경북법원경매정보 YH랜드(www.yhland.com)

출처 : 대구제일공인회

글쓴이 : 대덕공인 원글보기

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