[스크랩] 중개업자의 기본윤리와 금지행위

제 8장. 중개업자등의 기본윤리와 금지행위

Ⅰ. 중개업자등의 기본윤리

1. 기본적인 의무 -  중개업자 및 소속공인 중개사는 전문직업인으로서의

① 품위를 유지하고 ② 신의와 성실로써 ③ 공정하게 중개관련 업무를 수행하여야 한다.

2. 선량한 관리자의 주의위무

[판례] 

① 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임과 비슷하므로 중개업자는 선량한 관리자의

   주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있다.

② 선량한 관리자의 주의의무라 함은 보통의 주의력을 가진 행위자가 구체적인 통산 가져야 할 주의의

 정도를 말하는 것이다. 따라서 중개업자의 통산적인 능력으로는 알 수 없는 원인으로 중개의뢰인에게 피해가 발생했을 경우에는 중개업자에게 선관주의 의무를 위반한 것임을 물을 수 없다.

3. 비밀누설금지 의무

중개업자 등은 이 법 및 다른 법률에 특정한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된

비밀을 누설하여서는 아니 된다. 중개업자 등이 그 업무를 떠난 후에도 또한 같다.

1) 적용대상 ① 중개업자,   ② 법인의 사원․임원   ③ 소속공인중개사,   ④ 중개보조원

2) 적용예외

① 소송절차 시 법원에서 증인으로 채택 되어 증언하는 경우

② 수사기관의 심문을 받는 경우, 의뢰인의 승낙이 있는 경우

③ 지도․감독상명령 (조사․질문), 권리취득의뢰인에게 반드시 알려야 할 거래상의 중요사항은 비밀을

   지키지 않아도 된다.

3) 위반 시의 제재

 ① 1년이하 징역/1천이하의 벌금

 ② 비밀준수 의무를 위반한 자는 피해자의 명시한 의사에 반하여 벌하지 아니한다(반의사 불벌죄)

 ※ 반의사 불벌죄 - 피해자의 의사에 반하여 처벌하지 못하는 죄

Ⅱ. 중개업자 등의 금지행위

1. 금지행위의 내용

1) 법정 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 ⇔ 임대차, 분양대행업은 가능

 ① 영리목적으로 반복적․계속적 매매행위는 금지

 ② 업으로 하지 않는 매매는 허용 (실수요자 입장)

 ③ 매매업이 아니라 단순한 매매라 하더라도 중개의뢰인과의 매매는 직접거래로 금지행위의

   대상이 된다.

2) 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여

   중개를 의뢰 받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위 - 무등록업자와의 협력행위 금지

※ 무등록중개업자인줄을 모르고 한 경우 처벌안함. (하지만 모르는 데는 고의․과실이 없어야 한다.)

3) 사례․증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 법 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을

   받는 행위

 ① 의뢰인과 합의하여 특약을 맺었다 하더라도 법정수수료를 초과하여 수수한 경우에는 금지행위에      해당한다.

 ② 중개수수료 무상은 공인중개사법 위반이 아니며 금지행위를 구성하지도 않는다.

 ③ 순가 중개계약 체결을 이 법에서 금지하고 있지 않으나, 지급받은 보수가 법정수수료 초과

    시는 위반됨

 ④ 실비를 거래당사자 쌍방에게 받는 행위는 금지행위 위반이나, 교환계약의 경우에는 쌍방에게

    받을 수 있다 (단, 권리이전의뢰인이 요청한 경우)

[판례] 

① 초과한 수수료 부분에 대한 판례가 대립되나 가장 최근 판례에서 수수료 초과 금지 규정은 강행

   법규에 해당되므로 초과 부분은 무효가 되고 중개업자가 수령하였다면 부당이득이므로 반환

② 중개업자가 중개의뢰인으로부터 사례금 명목으로 금품을 받았다 하더라도 공인중개사법에서

   정하는 소정의수수료를 초과하여야만 금지행위에 해당한다.

③ 무 등록자가 부동산거래를 중개하면서 그에 대한 수수료를 약속․요구하는 행위가 구 부동산

   중개업법의 처벌의 대상이 되는지 여부 - 실제로 받지 않았으므로 처벌안함

4) 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의

   판단을 그르치게 하는 행위

① 거짓된 중요사항 - 중개대상물 확인․설명사항을 의미

② 거짓된 언행 기타의 방법 - 작위․부작위(침묵) 모두 포함

[판례] 

① 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가격을 숨긴 채 이에 비하여 무척 높은 가격으로 의뢰인에게

   부동산을 매도하여 차액을 취득한 행위는 이법의 금지 행위에 해당되고 민사상 불법행위를

   구성한다.

② 중개대상물인 임야가 개발제한구역으로 결정되어 가격이 떨어지고 현금화하기기 어려운데도

   매수 중개의뢰인에게 비싼 값에 전매 할 수 있다고 기망하여 매매계약을 체결했다면 이는 불법

   행위로 된다.

5) 관계법령에서 양도․알선 등이 금지된 부동산의 분양․임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매․교환 등을

   중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위

① 관련증서 - 주택청약저축증서, 주택예금증서, 주택청약부금증서, 국민주택선매청약 저축증서,

              주택상환사채, 입주권

② 증서 소지자가 스스로 거래하는 것까지 중개업법에서 금지하고 있지 않으나 주택법상 금지하고

   있으므로 해당 법에서 처벌된다.

[판례] 

① 아파트 추첨기일에 신청을 하여 당첨된 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 입주권(당첨권)은

   부동산 중개업법의 소정의 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다.

② 건물은 기존의 건축물뿐만 아니라 장래에 건축될 건물(분양권)도 포함되어 있어 특정 동․호수가

   지정되거나 분양계약이 체결된 후에 특정아파트에 대한 매매의 중개는 분양과 관련 있는 증서

   등의 매매를 중개한 것이라 보아서는 아니 된다.

③ 상가 전부를 매도 할 때 사용하려고 매각조건 등을 기재한 분양계약서는 상가의 매매계약서

   일뿐 부동산 임대, 분양 등과 관련 있는 증서라고 볼 수 없다.

6) 중개의뢰인과 직접거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

  ① 직접거래의 중개의뢰인 범위 - 본인, 본인의 대리인, 수임인도 포함

  ② 쌍방 대리는 금지하나 일방 대리는 가능

  ③ 수수료를 받지 않아도 직접거래는 금지되며, 광고물 등을 통해 거래하는 경우 직접거래에

     해당되지 않는다.

  ④ 본인의 허락이 있어도 직적거래와 쌍방을 대리하는 행위는 금지

[판례] 

① 중개업자가 다른 중개업자와의 중개로 부동산을 매수하여, 매수중개 의뢰를 받은 또 다른 중개

   업자의 중개로 매도한 경우 직접거래에 해당되지 않는다.

② 직접거래의 대상이 되는 중개의뢰인의 범위에는 소유자뿐만 아니라 대리권을 수여 받은 대리인이나     사무 처리를 위탁받은 수임인도 포함한다.

7) 탈세 등 관례법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나

   관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산

   투기를 조장하는 행위

[판례] 

중개업자가 미등기전매행위를 중개한 경우 사정이 여의치 아니하여 중개의뢰인이 전매차익을 올리지

못하였다 하더라고 중개업자의 전매행위는 중개업법의 부동산 투기를 조장하는 금지 행위에 해당된다.

2. 금지행위의 효과 등

1) 금지행위를 한 경우에는 행정처분과 행정형벌을 받을 수 있는 병과처분 사유이다.

   (중개업자 - 상대적 등록취소 또는 6월의 이내 업무정지 / 소속공인중개사 - 자격정지)

※ 등록 취소할 수 있다. 업무정지 처분할 수 있다. 자격정지사유에 해당

2) 금지 행위를 위반한 경우에도 그 중개업자의 중개로 인해 성립된 거래당사자간의 거래계약의

   효력에는 영향이 없다.

※ 금지 행위를 하였다고 당연히 결격사유에 해당되는 것은 아니다.

   - 금지행위 한 이유 만 - 벌금징역이 확정된 경우에는 취소하여야 한다.

출처 : 중앙부동산경제연구소

글쓴이 : bjh114 원글보기

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