제3취득자 대위변제와 경매에서 임차권의 3가지 성격

 

좋은 하루 되십시요 ^^*

 

이번주에는 경매공부를  복습할겸 권리분석 정리를 요약해봅니다.^^*

 

제 3취득자 대위변제란..^^*

경매개시결정등기전에 대항력을 갖춘 선순위 기준권리에 후순위로

주택을 임차한 임차인이 최우선소액보증금 범위내에서 선순위에 앞서

최우선변제금을 받아가는게 통상적이나..

요즘처럼 2008년 8월 21일자로 바뀐 새로 개정된 주택임대차법 소액보증금

범위에서 예를 들어 광역시 5천만원중 1700만원을 최우선변제 받는다 계산하신분이

선순위 저당권이 있음을 알고 들어간 경우..

지난 바뀌기전에 저당권이 설정되었다면..기준권리 설정당시 법을 적용하기에

광역시 3500만원중 1400만원이 그 당시 법이기에 위의 임차인은 최우선변제대상

범위가 아니라서 못받아 불리해집니다.

이럴때..앞의 선순위 기준권리금액을 계산해보시고..

앞순위를 빚을 갚아버리고 나면 임차권이 최우선순위가 되기에

경매로 나온경우.이러한 임차인들이 다소 많기에 권리분석시 다시 한번 제3취득자

대위변제가능성 있나 없나를 살펴보심이 현명하실것 같습니다.

 

경매에서 주택임차인의 3가지 유형

 

기준권리란 ?

((근)저당권.담보가등기. 가압류,압류.전세권.

강제경매에서 경매개시결정등기.(다른말소기준권리없을때 )

기준권리에 앞선 대항력 갖춘 임차인은 최우선변제0  우선변제 0  인도명령대상은 아니다.

                 계속 대항하여 계약기간까지거주함.(인수주의)

기준권리 후에 임차한 임차권은  최우선변제 0 (선순위저당권상관없이 항상 ) 우선변제 0  

                (시간순서에 따라 배당순위에 맞게 )   인도명령대상..(나머지있어도 못받고쫒겨남)

경매개시결정등기 후 에 임차한 임차인은 최우선변제 받지못하고 인도명령대상임.

 

^^* 특히 주의할 사항^^*

 

권리분석시 필수조건으로 살펴야할 사항입니다.

 

1.전소유자의 채무로 인한 가압류.법정지상권 등

2.제3취득자 임차인.기타 등 가능성

3. 말소기준권리 대상 이전 인수되는 권리 .소제되는 권리.

4.유치권. 예고등기. 현황

5.인수주의 - 기준권리보다 앞선 용익권 (지상권.지역권.전세권)

소유권이전청구권보존가등기. 가처분.환매권.임차권.대항력갖춘주택임차인.

6.소제주의 - 말소기준권리보다 늦은 위에 권리 등

7말소기준권리가 없이 경매개시결정등기만 있는경우

경매개시결정등기가 기준권리에 해당 위에 열거한 사항들을 살펴보시길..

기타 ..전세권은 경매에서 카멜레온으로 배당요구하면 소제주의.

전세권은 특히 건물전체에 대한전세권인 경우 ..경매신청할 수 있으나..

건물의 일부분에 해당한 전세권은 임의경매신청은 할 수 없고 강제경매로(채권)

집행권원을 받아서 신청해야함.

 

^^* 날이 갈수록 경기가 불황속을 달리는 요즘 법원 경매장에는

지난 봄과 달리 수많은 사람들로 북적이지만.

실제로 가보면 아주 좋은 물건은 거의 급매로 처리되고 또는 바로 경매꾼들이

빚을 갚아드리고 인수해버리는게 태반이기에.

경매까지 나온 물건은 그저 세월을 두고 봐야할 사항이 많거나 권리분석이

까다로운물건이 많거나..등 실소유로 경매로 들어가실분은 아파트일경우

약간의 시세차익을 얻을수있지만, 비로얄층에 해당하여 당장 눈앞에 몇백이

싸게 생각되지만, 나중에 팔려고 내놓으면 천차만별로 잘 나가지도 않고

곤욕을 치른다는 사실을 명심하시고 잘 판단하시어 경매에 들어가시길..

욕심으로 들어가심 낭패.. 전문가들도 곤욕을 치르는게 태반사..보유기간

권리분석.인도명령.명도소송. 유치권. 인도명령전에 점유물반입금지조치 해두고등

요즘은 아파트가 목좋은 위치는 제값을 다 갖고 있기에 경매로 나온 아파트일경우

전반적으로 풍수적으로 기운이 좋지않은 경우가 많기에 자신의 성격심리를 잘 파악하여

해당하는 기운을 이용하여 보다 더 좋은 결과를 도출시킬수 있는분이면 가능하오나

무모한 너도 나도 경매 로 뛰어드는 그런 불상사는 없었음 합니다.

자신의 환경에 맞는 형편에맞는 곳을 택하시고 .. 이왕 경매로 집을 땅을 건물을

장만하시기로 마음 먹었다면 ..

힘들고 어렵게 장만한 남의 재산을 그저 싸게 재밌게 잡아야겠다는 마음보다는

한가정이 도산되는 현실앞에서 자신을 뒤돌아보며..그분들의 아픔과 고통을

나누어 드린다 좋은생각으로 좋은기운을 받아 살아가심 앞날이 훨 평탄하시리라..

인도명령 명도소송 등 불미스런일없도록 최악의 사태에 빠진 상화에서 지푸라기라도

잡고싶은분들이기에 그래도 마음적으로 조금 더 여유있는분들이 양보를 해주시는게

사람 살아가는 도리가 아닌가 싶습니다. 그분들이 한시라도 빨리 온전한 생활을 찾도록

도와주심이 일자를 구한다면 주변을 둘러보시고 알선을 해주시고..등

저는 늘 마음뿐인 사람인지라 .. 혹여 필요한 부분이 있음 성심으로 상담해드리겠습니다.

지금 주변에 수많은 사람들이 제2의 IMF를 맞이하여 시름소리가 많이 들립니다.

상위 그래도 조금이나 여유있는분들이 이제는 마음을 열고 서로를 위한길에

앞장서야할 시기입니다. 조금만 더 앞.뒤 전.후를 내다보면..

서민들의 경제가 곧 나의 경제로 다가온다는 사실을 피부로 느끼실것같습니다.

공장에서 상점에서 아무리 좋은물건을 좋은 전략으로 물건을 판매하고싶지만.

서민들이 움직여주는 물건이 부유층을 향한 물건들에 비하면 태반이기에

태반을 무시한채로 어떤 커다란 도출구를 찾고 계시다면 ..그런 경제감각은

일시적으로 부를 누릴 수 있겠지만, 100점 만점으로 유지하기 힘들어진다는것을

시대는 바뀌고 세월은 가고 사람은 누구나 병들고 죽어간다는 자연현상앞에서

우리 모두 이제 자연의 이치에 맞게 경제를 민심을 돌아보아야할 시기라 생각하오며......

하루 하루 건강하고 발전하시는님들이 되시길 기원합니다^^*

 

공인중개사 박 미 영 올림 ㅡdud3080ㅡ영

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