좋은 하루 되십시요^^*
주택임대차보호법 해석 및 경매 신청시 임차인의 보증금에 대한 권리분석
.
대항력이란 = 임차주택이 다른사람에게 양도되거나 , 경락되더라도 임대인 외 제3자
즉 새로운 집주인 (양수인.경락인 .증여시 증여받은자) 에게도 자신의
임차권을 주장하여 임대기간이 끝날때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이
만료되더라도 임대보증금 전액을 반환받을때까지 집을 비워주지 않을 수 있는
권리를 말한다.
대항요건이란? 점유 + 주민등록전입신고의 익일 0시를 말한다
점유란 이사들어와서 입주하여 짐을 갖다놓고 살고있는사실적 관계
주민등록전입신고한날 이삿날 바로 하는경우도 있고 다음날 언제든지
시간을 내서 하는 경우도 있기에 점유와 전입신고일이 다를경우가 있다
(주민등록을 마친 다음날 익일 0시 효력발생함 )
확정일자란 ? 점유+ 주민등록전입신고 + 확정일자인 (동사무소.전국어디서나가능 기타등)
(점유+주민등록전입신고 후 나중에 확정일자 받으면 우선변제일은
확정일자에 효력발생 )
점유+주민등록전입신고 + 확정일자 =같은날일경우 우선변제는 전입신고
대항력을 갖추어야 하므로 주민등록전입신고를 기준하여 익일 0시 효력발생
대항력 이전에 먼저 확정일자 받은경우 우선변제는 주민등록전입일에 효력발생
확정일자란? 그날짜에 그 문서가 존재하고 있었다는 것을 증명하기위하여 법률상 인정하는 날짜
---------------소액임차인 최우선변제 보증금액의 범위 개정안 ----------------------------
증액 기준 일자 : 2008년 8월 21일 이후.
2. 주택임대차 최우선 변제
소액임차인 범위 최우선 변제금액
서울, 인천, 수원, 안양, 부천, 성남 등 인구과밀억제권역 : 6,000만원 이하 2,000만원
대전, 광주, 부산, 울산, 대구(인천 광역시와 군은 제외) : 5,000만원 이하 1,700만원
경기 김포, 안성, 안산 등과 그밖의 지방 : 4,000만원 이하 1,400만원
증액 청구권 :5%
월차임 전환시 산정율 제한: 연1할4푼이하.
3. 상가 건물임대차보호법에서 적용 범위.
: 서울 2억 6,000만원 이하 보증금범위 4,500만원 1,350만원
인천, 수원, 안양, 부천, 의정부, 성남 등 인구과밀억제권역 : 2억 1,000만원 이하 3,900만원 1,170만원
대전, 광주, 부산, 울산, 대구(인천 광역시와 광역시 군 제외) : 1억 6,000만원 이하 3,000만원 900만원
경기 김포, 안성, 안산 등과 그밖의 지방 : 1억5,000만원이하 2,500만원 700만원
증액 청구권:9%.
월차임 전환시 산정율 제한: 연1할5푼이하.
낙찰대금에다 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자 몰수된 입찰보증금 =총액
낙찰대금+ 입찰보증금에대한 배당기일까지의이자 + 몰수된입찰보증금 = 총액
총액- 집행비용 = 실제 배당할 금액을 말한다.
0 집행비용 가장 먼저 찾아갈 수 있다.
매각대금의 배당순위
1.집행비용
2.제3취득자 비용상환청구권 (임차인의 필요비.유익비 유치권 )
3.최우선변제 (소액임차인보증금중 일정액 ) 근로기준법에 의한 최종 3개월분임금채권
재해 보상금 임금우선특권 (근로기준법37조2항 )
최종3년간 퇴직금 은 퇴직급여보장법 특별법에 의해 제외
( 서로 경합시 동순위 채권으로 보아 배당)
4. 집행목적물에 부과된 국세 (당해세 - 상속세.증여세.제평가세.등)
지방세..(재산세.종합부동산세.등 ) 그 가산금 =당해세
5.(시간순에 따라 우선변제)
저당권등에 의하여 담보된 채권 (전세권.저당권.담보가등기).확정일자부 임차보증금.
당해세를 제외 한 조세채권 국세.지방세.(법정기일기준) 등기된 임차권.
6.일반임금채권(근로기준법 37조 제2항 일반임금.퇴직금.기타 근로관계 인한 채권 )
7.법정기일이 전세권.저당권설정일보다 늦은 국세.지방세 (다만, 법정기일 등이
담보물권설정등기 이전인 경우에는 후순위 담보물권의 피담보채권과 일반임금채권에 앞섬)
8.공과금 채권 (산재보험료.의료보험료.국민연금보험료.기타 징수금 )
9.일반채권
최우선변제권의 의의 ( 소액보증금중 일정액의 우선변제 )
주택의 임차인은 보증금 중 일정액에 관하여 주택의 가액 (대지가액포함)
1/2의 범위 안에서 다른 담보물권자 또는 국세 .가산금보다 우선하여 변제 받을 수 있다
(법 제 8조 ) 소액보증금의 우선변제권은 선순위 담보물권자보다 우선하는 것이므로
이를 확정일자부임차인의 우선변제권과 구별하여 최우선변제권이라 부르는 것이 일반적이다.
위에서 최우선변제권은 임차보증금중 일정액을 말한다.
(광역시 최우선변제금의 보증금 범위는 5000만원 중 에서 1700만원이므로
5000만원이상의 보증금을 계약한분들은 최우선변제금에 해당하는 보증금의
범위를 넘어서 최우선은 해당하지 않는다.(시행령 4조 참조 )
최우선변제 보증금의 합산가액이 주택경락환산가의 2분의1 이상일때 1/2범위내
총액에서 집행비용을 뺀 실제 배당할 금액의 1/2 임을 말한다 (대판 2001.4.27일 )
임차인이 2인이상시 각 보증금의 비율로 분할한 금액을 최우선변제 대상 보증금으로본다
(시행령 3조 3항 참조 )
^^* 최우선변제금의 보증금의 범위는 광역시 5000만원중 1700만원이며
이 금액 1700만원은 보장된 금액입니다. (확정일자 없어도 5000만원이내이면
대항력( 점유와 주민등록전입신고) 만 갖추고 있어도 보장되는 금액임
확정일자부 임차보증금일경우 = 우선변제 는
확정일자부 날짜가 가압류보다 늦을경우 가압류와 동순위 같은 채권자끼리는
채권액에 비례하여 평등배당 관계에 있다 (대판.1992.10.13)
우선변제 받는 대상은 주택은 보증금액에 관계없이 임차주택의 환가대금으로부터
우선 변제를 받을 수 있다 (법 3조 2 의 제 2항 )
즉, 우선변제를 받는 대상은 대지를 포함한 임차주택 환가대금의 전부이다.
( 하지만, 위에서 보시면 배당순위에서 집행비용 뺀 다음 제3취득자 필요비.유익비
유치권이 있으면 먼저 계산하고 최우선변제와(환가대금에서 1/2범위내
소액임차인일경우만해당함)
최종 3개월 임금우선.동순위일경우 안분배당함 다음 당해세 제외하고 )
그 다음 단계로 넘어오면...우선변제를 시간순서에 따라 주택의 환산가 전부에서
배당하기에 ..)
일반주택에 임차를 들어가시는분은 소액보증금의 범위내에서 5000만원 범위내에서
임차를 하시는게 가장 안전하다고 생각하며.. 특히 임대인의 경제력을 파악해보시고
직업이 무엇인지. 사업하시는분인지..등 구체적으로 확인하셔서 금액이 넘으면
좀 조심하시는게 유리한줄로 알고 있습니다.
확정일자를 받아두셔도 좋은방법이나 소액보증금의 범위를 넘으면 일단
전세권을 설정해두심이 좋을듯 합니다. 임차인이 여러가구가 있으면
소액보증금의 범위내에서 임차하여도 보증금을 다 받지 못하는 경우가 생길수있음
주택 임차가능한 방 전체 가구수에 계산해보고 총 경락가가 일반 시세의
약 50%일경우 아파트는 70%이지만, 요즘 경기로는 국지적으로 낙찰가가 다르기에
입지분석해보시고 총금액을 낙찰률범위내에서 계산해보시고 계약하시길..
아파트일경우.. 확정일자부임차인은 조금 안심할 수 있지만.
보증금총액이 소액임차인의 보증금을 넘는 경우엔
제 1순위로 임차인이 입주하여 대항력과 확정일자를 (담보물권화)
갖추고 있으시면 제일 좋고 (그래도 위험은 있음 ㅡ위에서 살펴보심 집행비용.유치권자는
없다하고 임대인의 능력 사업가인지.직장인인지 등 에따라 근로자들의 최종3개월임금등
제외하고 당해서제외하고 다음 순위로 우선변제 시간순서따라 배당하기에
경매낙찰률을 계산하고 일반시세의 약 70% 에서 집행비용제외 하고 위에서
열거한 사항들이 있음 제외하고 나머지가 임차인이 우선변제금으로 받을 수 있는금액입니다.
보증금이 전액 변제 되지 않는 경우 대항력의 유지는 ?
주택에 대한 경매가 실행된 경우에
대항력+우선변제 확정일자부 인 임차인이 대항력을 주장하지 않고 우선변제권을 행사하면
임차권은 소멸하지만, 보증금이 전액 변제 되지 아니하는경우 대항력있는 임차권은
소멸하지 않는다.(법 제3조 5항)
그러나...
.경매의 경우 대항력있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매에서 보증금전액
배당요구하여 전액배당받지 못하였을 때에는 경락인에 대항하여 이를 반환받을때가지
임대차의 존속을 주장할 수 있을뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 소멸하므로
제2의 경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다 (대판.2001.3.27)
우선변제 대상인 임차인이 보증금의 전액을 배당받지 못한 경우
-- 임대인의 타 부동산 및 기타 재산권 등 권리에 강제경메신청 하여
개인적인 채권으로 채무명의 판결문을 받아서 강제경메 신청 하여야하지만.
여러가지 애로사항이 많아 피곤하고 지치고 서로 힘들어지니까
나머지 금액에 대하여 채권관계 영수증을 받아 공증하셔서
보관하고 계시다가 그분들도 우선 먹고 살아야 빚을 갚을 능력이 있으니
될수있음 어느선에선 타협을 보심이 좋을 듯 합니다.
공증을 해두시고 빚을 빨리 못갚으면 10년 채권소멸시효연장해두심
법은 늘 최악의 상황에서 필요한것일뿐 꼭 그렇게 법정으로 치달리기만 해선
.......삭막한 세상 민심 ..........^^*............서로 가 힘들어지는걸요^^*
그저 우리 살아가는 서민들은 모두 선량한 마음으로 살아가는분들이 많기에
서로가 서로를 믿고 살아가는 밝은 사회로 힘들땐 서로 배려하고 양보하며
현명한 선택을 할 수 있는 아름다운 사회로 우리 후손들에게 조상대대로
이어온 미풍양속들을 고이 간직하여 우리나라만의 고유의 특색을 잃지
않고 세계속에 살아가는 한국인이란 이름으로 살아갈때 이미 벌써
우리가 겪은 IMF와는 또다른 지구촌이 하나로 움직이는 요즘 제2의
IMF경제위기속에서 살아남을 수 있는 길이 아닌가 싶습니다.
선한사람만이 이제는 살아갈 수 있는 사회란걸 명심하시길..
이미 우리 모두는 선악을 불문하고 모두 너무나 잘 알려진 정보홍수속에서
누구나 다 박사요 도사로 자리하였고 너무나 다들 똑똑하고 계산적이고
이기적이고 난 세상입니다. 이렇게 난 사람들이 많으니 이젠 정보란
쓰레기에 불과하기에 누가 더 신뢰감을 갖고 현명한 삶을 살아가는가에
따라 삶이 풍요롭고 행복하여 지기에 돈이란 물질보다 마음에 행복을
가득안고 험한 세상을 아름다운세상으로 바라볼 수 있는 마음에
지혜가 가득찬 사람들만이 살아갈 수 있기에 ..
이제 모두 마음의 욕심을 버리셔야할 시기인것을 ...
너무나 많이 달려왔고 너무나 많이 변해버린 자연과 사람들속에서
이제 우리 모두 순수, 그 아름다운날들! 을 다시 찾으시길 기원하면서...
날마다 날마다 행복한 시간 되시옵길 ^^*
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실력이 어느정도 이제 좀 명리학공부하느라 착각을 좀 하지만,
그래도 아직은 책보면 금방 찾아 해석해 드립니다^^*
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