[스크랩] 역전세난 분쟁해결 방법

전세 계약이 만료돼 세입자가 집을 빼고 싶은데 전세금 지급을 미룬다면? 가장 좋은 방법은 집주인과 대화로 원만히 해결하는 것이다.

내용증명

합의가 안될경우 시간도 오래 걸리고 비용드는 법적 소송제기 보다는 우선 전세금을 지급하라는 독촉과 법적조치의 의지를 나타내는 내용증명을 보내는 것이 효과적이다.

내용증명이란 어떤 내용의 서식을 누가 언제 누구에게 발송했는가 하는 사실을 발송인이 작성한 등본에 의해 우체국에서 공적으로 증명하는 제도다.공적인 서면을 보냄으로써 나중에 소송이 제기 되었을 때 법적인 증거로 사용할 수도 있고 또 상대방에게는 소송까지 가기전에 한번 더 변제의무등을 생각해 볼 수있는 기회를 주는 것이다.

지급명령

이후에도 집주인의 변화가 없다면 법적으로 집주인의 재산을 처분해서 받는 길 뿐인데, 이 때 유용하게 적용할 수 있는 방법이 바로 지급명령제도이다. 지급명령이란 금전 또는 기타 대체물이나 유가증권의 일정 수량의 지급을 목적으로 하는 청구권에 관해 채무자(집주인)와 다툼이 없을 것으로 예상될 경우, 통상의 판결절차 보다 신속하고 저렴하게 채무명의를 얻는 절차다.

 

이 절차에 의해 법원은 채권자(세입자)의 신청서만 검토하고, 채무자(집주인)에게 지급명령을 하게 된다. 지급명령에 대해 상대방인 집주인이 이의를 제기하지 않으면 세입자로서는 신속하게 채무명의를 얻을 수 있지만, 집주인이 이의를 제기하면 독촉절차는 통상의 소송절차로 이행 하게 되며 그 이후는 일반 민사소송 절차와 동일하다.

만약 소송으로 번지면 기간이 3~6개월 정도로 오래 걸리지만, 지급명령을 신청하면 한 달 정도면 판결문이 떨어진다. 절차가 어렵지 않아 법원에 문의해서 직접할 수 있고 비용도 저렴한 편이다.

일단 지급명령 판결문이 떨어지면 집주인도 보증금을 낮추는등 해결을 하려고 나서게 될 것이다. 왜냐하면, 지급명령 결정문을 받을 경우 그 지급명령결정문에 의해 임차한 주택 및 집주인의 모든 재산에 대해 경매조치 등을 할 수 있기 때문이다.

임차권 등기

전세가 끝났음에도 전세 보증금을 돌려받지 못한다면 절대로 집을 비워줘서는 안된다. 경매로 넘어가는 등 여러가지 변수가 있기 때문에 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있기 때문이다.

전세 보증금을 돌려받지 못하면 일단 집을 비우지 말고, 임차권 등기명령을 해야 한다. 임차권 등기명령을 해두면 집이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권이 주어져 보증금을 돌려 받을 수 있다.

 

임차권 등기는 집주인의 동의가 필요없으므로 혼자가서 임대계약서사본과 주민등록등본, 도장 등을 지참 거주지 지방법원 민사신청과에 임차권 등기명령신청서와 건물 부동산목록을 작성해 신청하면 된다.

 

신청이 끝나면 법원은 집주인에게 임차권 등기명령 내용을 송달하고 등기가 된다. 이런 절차가 끝나면 이사를 해도 되는데, 이사를 하기 전에 반드시 등기부등본을 떼보고 임차권 등기를 확인할 필요가있다.

민사조정

전세금을 돌려받지 못하면 민사조정을 이용할 수도 있다. 조정까지는 한달이상 걸리고 조정위원회가 집주인에게 언제까지 전세금을 갚으라는 결정을 내린다.

보증금 반환청구소송

만약 조정이 성립되지 않으면 전세금 반환청구소송을 해야 한다. 이 경우는 마지막 수단이므로 시간이 많이 걸린다. 전세금이 2000만원 미만일 경우 소액심판 사건으로, 그 이상이면 단독사건으로 분류되고, 재판은 한달 이상 걸린다.

판결이 나오면 집을 경매에 부친다. 경매가 종료돼 보증금을 돌려 받는데, 기간은 보통 6∼7개월 이상 걸린다. 집주인의 경우 보증금을 돌려줄 여력이 없다면 최고 2000만원까지 가능한 국민주택기금 대출및 최근의 은행권대출도 생각해봐야겠다.

다시 말하지만, 전세금 분쟁에서 가장 좋은 방법은 집주인과 대화로서 원만히 해결하는 것이다. 소송 등을 한 번이라도 겪어본 사람은 고개를 절래절래 흔든다. 이기든, 지든.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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