[스크랩] 세제 개편에 맞춘 투자 포인트는

집 처분은 하반기 이후에

집을 팔아야 하나, 계속 보유해야 하나. 판다면 언제 처분하는 게 좋을까. 1가구 1주택자 뿐 아니라 다주택자들이 새해를 맞아 가장 궁금해 하는 것들이다.

이명박 정부의 세제 개편안이 본격 시행되면서 내집 마련을 앞둔 실수요자나 보유 주택 매도를 고민 중인 집주인 모두 각각의 전략 수립에 분주하다. 새해 부동산 세테크 전략에 대해 알아봤다.

집 판다면 2009년 하반기 이후 유리

집을 팔 생각이라면 집값 상승 때까지 매도 시기를 늦추는 게 유리하다. 각종 세제가 장기 보유할수록 유리하도록 개정됐기 때문이다. 1주택자가 10년 보유시 최대 80%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있고, 현행 9~36%인 양도세율도 2010년에는 6~33%로 인하된다.

자금 사정이 급하지 않은 다주택자라면 집값 반등 이후로 매도 시기를 늦추는 게 좋다. 2009년 상반기까지는 급매물이 나오면서 가격 하락세가 이어질 것으로 전문가들은 보고 있다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “매수 세력이 지금이 저점이라고 생각하지 않는 만큼 2009년 상반기까지는 집을 팔기도 힘들 뿐 아니라 추가 가격 하락이 예상된다”며 “급한 사정이 없다면 서둘러 주택을 팔기보다 시장이 회복될 때까지 관망하는 것도 괜찮다"고 말했다.

일시적 1가구 2주택자도 다소 느긋해졌다. 일시적 1가구 2주택자의 양도세 비과세를 위한 기존 주택 처분(중복 보유 허용) 시한과 처분조건부 대출 상환기간이 1년에서 2년으로 각각 늘어났기 때문이다. 따라서 집을 당장 급매물로 내놓기 보다는 2009년 하반기 이후로 매도 시기를 늦추는 게 좋다.

1가구3주택 이상 다주택자들은 세율이 낮아지긴 했지만 장기보유특별공제 등 별다른 혜택이 없어 세금이 큰 폭으로 줄어들지는 않는다. 마철현 세무사는 “다주택자는 양도세 중과세율이 60%에서 45%로 낮아지긴 했지만 세액 감소 효과는 제한적”이라고 말했다. 전문가들은 1가구 3주택 이상자는 양도세 특례기간(2009년 1월~2010년 12월말) 중에 집 한 채를 파는 게 유리하다고 조언한다.

집을 팔 때에는 매매 차액이 적고, 향후 가격 상승 여력이 크지 않을 것 같은 것부터 처분하는 게 좋다. 물론 양도세를 내는 것보다 시세 차익이 크다고 판단되면 두 채를 보유하는 게 낫다. 양도차익이 적은 것부터 팔고 나머지 시세차익이 큰 물건은 비과세 요건을 갖추는 게 유리하다.

중대형 갈아타기도 고려할 만

전문가들은 세제 개편으로 세금 부담이 크게 줄어든 서울 및 수도권의 중·대형 주택 한 채를 소유하는 것을 전략으로 삼을 만하다고 조언한다. 집을 넓혀 가려는 수요자 입장에서도 종부세와 양도세가 동시에 면제되는 ‘더블 혜택’을 받는 중·대형 주택을 새로 분양 받거나 갈아타는 게 경제적으로도 이득이다. 곽창석 나비에셋 대표는 “부동산 경기가 다시 좋아지면 중·소형보다는 중·대형 아파트 가격이 더 오르게 마련”이라며 “집값이 많이 떨어진 강남권 중·대형 아파트값 반등세가 예상된다"고 말했다.

중·소형 아파트 거주자라면 중·대형으로 갈아타기에 적극적 나서 볼 만하다. 고가주택 기준 상향조정(공시가격 기준 6억→9억원)과 장기 1주택 보유자 감면 폭 확대(연 4%→연 8%로 상향)로 처분에 따른 비용 부담이 사라졌기 때문이다.

이에 따라 강북권 대형과 강남권의 중형 아파트에도 눈길을 돌릴 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 그동안 낙폭이 상대적으로 컸던 분당신도시의 중형 아파트와 용인의 대형 아파트도 수혜주가 될 것으로 전망된다.

매수 시기에 대해서는 신중할 필요가 있다. 전문가들은 매수 타이밍으로 2009년 상반기를 노리라고 조언한다. 양지영 내집마련정보사 팀장은 “2009년 상반기에 집값이 더 떨어진 뒤 하반기부터는 상승세로 돌아설 것이라는 전망이 우세하다”고 말했다.

지방 광역시나 지방에서 공시가격 3억원 이하 주택을 1채 이상 보유하고 있다면 양도세 절감을 위해 임대사업자 등록을 고려해볼 만하다. 기존에는 5채 이상의 85㎡ 이하 주택을 10년 이상 임대해야 양도세 중과에서 제외됐지만 앞으로는 1채 이상의 149㎡ 이하 주택을 7년 이상 임대하면 되기 때문이다.

임대사업자로 등록하는 절차는 까다롭거나 어렵지 않다. 구청을 찾아 임대주택사업 등록을 하면 된다. 등록을 하면 취득ㆍ등록세를 감면 받을 수 있다. 보유 때에는 재산세 감면혜택도 누릴 수 있다. 구청에 구비된 임대사업자 등록신청서를 작성하고 주민등록초본 또는 신분증 사본, 등기부등본 또는 분양ㆍ매매계약서 사본을 제출하면 된다.

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

글쓴이 : 지앤지공인중개사 원글보기

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