저층 건축으로 수익 하락 가능성 있어

저층 건축으로 수익 하락 가능성 있어

낡은 단독주택을 허물고 아파트를 짓는 단독주택 재건축 사업도 날개를 달게 됐다. 6월 구역지정 요건이 1만㎡ 이상에서 5000㎡ 이상으로 완화된 데 이어 11월 3일 정부가 소형·임대주택 의무비율 규제 등 재건축 관련 규제를 대폭 완화해서다.

단독주택은 종전에도 아파트에 비해 규제가 덜하고 용적률(대지면적 대비 지상 연면적 비율) 등 건축 여건이 나아 활발히 진행돼 왔다. 올 들어서만 단독주택 재건축 구역으로 신규 지정된 곳이 11곳이나 된다. 아파트는 한 곳도 없다. J&K 부동산연구소 권순형 소장은 “6월 규제 완화로 날개를 단 단독주택 재건축 사업이 이번엔 더 큰 날개를 달게 됐다”고 말했다.

현재 서울 시내 249곳의 재건축 예정구역 중 39곳이 정비구역으로 지정돼 본격적으로 재건축을 진행하고 있다. 올 들어서만 4곳이 추가로 조합설립인가를 받았고, 삼선1구역 등 5곳은 이주를 마치고 최근 착공했다.

단독주택 재건축은 공동주택 재건축과 달리 노후도 요건(지은 지 20년 이상인 건물이 전체의 3분의 2 이상 등)만 맞으면 안전진단이 없는 데다 기존 용적률이 낮아 아파트에 비해 용적률 증가분이 많은 편이다. 그만큼 사업성이 좋아 주민들의 사업 의지가 강하다. 여기에 11·3 대책에 따라 용적률이 높아지면 사업성은 더 좋아지게 된다.

저층 보단 중층 이상이 효과적

주거환경연구원이 용적률 210%로 재건축을 추진 중인 서울 A단독주택지를 대상으로 용적률을 상향(270%)해 사업비를 산출한 결과 주민들의 평균 부담금이 종전 2억4000만원대에서 1억4000만원대로 절반 수준으로 주는 것으로 나타났다. 주거환경연구원 강현귀 연구원은 “정부의 용적률 완화로 사업성이 좋아져 재건축이 늘어날 것으로 예상된다”고 말했다.

단독주택 재건축사업이 더욱 탄력을 받을 것으로 예상되지만 투자에는 신중해야 할 것으로 보인다. 재건축이 상당부분 진행된 곳에서는 이번 규제 완화 혜택을 받을 수 없다.

또 새로 재건축을 추진 중인 곳 중 1만㎡ 이하 소규모 개발지역은 보다 면밀히 투자성을 따져봐야 한다. 소규모 개발지역엔 주로 다세대주택이나 연립주택 등 저층주택을 짓도록 유도한다는 게 서울시의 방침인 때문이다.

저층주택을 지을 경우 아파트를 지을 때보다 투자성이 떨어질 수밖에 없다. 재건축으로 늘어나는 용적률이 많지 않아 일반분양 수입이 줄어든다. 때문에 전문가들은 “가격이 이미 많이 올라 투자 수익률은 높지 않겠지만 사업이 어느 정도 진행돼 안정성이 높은 곳 위주로 투자해야 한다”고 강조한다.