[스크랩] 올해 돈방석 앉는 땅 수두룩 탄생

올해 전국에 개발이 가능한 토지로 팔자가 바뀌는 땅이 대거 탄생할 전망이다. 많은 자치단체들이 땅의 용도를 조정하는 관리지역 세분화 작업을 올해 안에 마무리할 것으로 보여서다.

관리지역(옛 준농림지·준도시) 세분화 작업은 개발 가치 여부를 따져 관리지역을 계획·생산·보전 등의 용도로 나누는 것이다. 개발 가치가 높으면 아파트 등을 지을 수 있는 계획 관리지역으로 분류하고 보전할 필요성이 있는 곳은 개발이 억제되는 생산·보전 관리지역으로 지정된다.

개발 가능용지로 분류되는 땅은 당연히 땅값이 크게 뛰는 상팔자 신세로 돌변하고 그렇지 않은 곳은 오히려 땅값이 떨어질 수도 있다. 지자체들의 판단 하나로 관련 토지의 운명의 뒤바뀌게 된다.

이에 따라 개발가능 용지로 바뀔 가능성이 높은 지역은 투자자들의 관심이 높아지면서 가격이 들먹거리고 있다.

올해까지 세분화 안 하면 불이익

국토해양부에 따르면 지난해 말 현재 전국 관리지역 세분화 대상 146개 지방자치단체 중 이 작업을 끝낸 곳은 15곳에 불과하다. 나머지는 입안 공고 중(46개)이거나 입안 공고 준비 중(85개)이다. 수도권에서 고양·파주·양주·포천·김포(북부권) 등 7개 지자체가 관리지역 세분화 작업을 마쳤다.

지자체들의 세분화 작업이 지지부진 한 것은 주민 반발이 커서다. 그러나 정부가 올해 안으로 이 작업을 끝내지 못한 지자체는 개발불허 등의 불이익을 줄 방침이어서 올해 전국적으로 세분화 작업이 봇물을 이룰 것으로 보인다.

국토해양부 관계자는 "광역시 및 인근지역에선 2005년 말까지, 기타 시·군 지역에선 2007년 말까지 세분화를 완료하도록 국토계획법에 규정돼 있지만 주민 반발을 의식한 지자체가 소극적으로 대처해 지지부진하다“며 “관련 지역의 관리지역 세분화 미비로 공장 설립 등이 지연되는 불상사가 생길 경우 관리지역 개발 불허 등 불이익을 줄 계획”이라고 말했다.

계획관리지역 공시지가 얼마나 올랐나

2006년 12월 수도권에서 가장 먼저 세분화 작업을 끝낸 고양시의 경우 계획관리지역으로 지정된 땅은 공시지가를 기준으로 이전보다 가격이 10∼20% 가량 올랐다. 반면 생산·보전 관리지역으로 지정된 땅은 거의 변동이 없는 것으로 조사됐다.

관리지역 세분화 작업을 통해 계획관리지역으로 지정된 일산동구 설문동 424번지 밭(2259㎡)의 공시지가는 ㎡당 15만원에서 20만원으로 33%나 뛰었다. 인근 설문동 326번지 목장용지(1600㎡)도 개발 가능용지로 바뀌자 공시지가가 ㎡당 15만원에서 17만원으로 올랐다. 실제 금액은 이보다 훨씬 높다.

그러나 보전관리지역으로 묶인 주변 내유동 산29-7번지 임야(7489㎡)는 공시지가가 ㎡당 7만5500원에서 4만800원으로 46% 떨어진 것으로 조사됐다.

계획관리지역에선 아파트도 지을 수 있어

지난해 관리지역 세분화를 끝낸 파주·양주·포천·김포 등도 마찬가지다. 김포시 월곶면 군하리 38-11 번지 논(4438㎡)은 계획관리지역 세분화 이후 공시지가가 ㎡당 9만3000원에서 9만6000원으로 올랐다. 반면 보전관리지역으로 분류된 주변 용연동마을 밭(1031㎡)의 공시지가는 ㎡당 5만2000원으로 이전과 변동이 없었다.

이렇게 땅값이 뛴 것은 개발 가능용지로 바뀌어 부동산 가치가 높아졌기 때문이다.

이왕범 감정평가사는 “계획관리지역은 지구단위계획을 수립할 경우 200%까지 용적률이 완화돼 아파트는 물론 1·2종 근린생활시설 등이 들어설 수 있어 가격을 높게 매긴다”고 말했다. 
 

▲ 관리지역 세분화 과정에서 주변 개발압력이 높더라도 보전 가치가 높은 1만㎡ 이상의 임 야는 대부분 보전관리지역으로 지정된다. 지도는 경기도 고양시 구산동 일대 보전관리지역.

어떤 땅이 계획관리지역으로 분류됐나

주변 개발 압력이 높은 관리지역은 대부분 계획관리지역으로 지정되는 사례가 많았다.

이런 땅으로 ▶기존 개발지와 거리가 대략 1~2㎞ 이내인 땅 ▶고속도로IC 등 공공 편의시설에서 가까운 땅 ▶경지정리면적 비율이 대략 10% 미만으로 낮은 논밭 ▶경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야 등이 있다.

또 이미 개발행위 허가를 받아 건축을 진행 중인 곳도 대부분 계획관리지역으로 편입됐다. 그러나 개발행위 허가를 받은 땅이라도 모두 계획관리지역으로 지정되는 것은 아니다. 파주시의 경우 개발허가를 받았더라도 부지 면적 6060㎡이하이고 주변이 경지정리가 잘 된 논밭이나 울창한 산림으로 둘러 싸인 땅은 보전·생산관리지역으로 지정된 곳이 적지 않다.

관리지역 내 1만㎡ 미만의 소규모 농림지역도 관리지역으로 지정된 사례도 있다. 농림지역은 원칙적으로 관리지역 세분화 대상은 아니다.

그러나 지자체는 이런 소규모 농림지역은 보전보다는 개발가치가 높다고 보고 세분화 후 도시계획수립을 통해 계획관리지역으로 용도지역을 바꿔주기도 한다.

생산·보전관리지역으로 묶이는 땅은?

자연보전이나 경작 가치가 높은 땅은 대부분 생산·보전관리지역으로 묶였다.

이런 땅으로 ▶보전 지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만 땅 ▶국가 하천·지방 1급 하천변에서 500m 이내인 땅 ▶경지 정리가 잘된 지역과 가까운 논밭 ▶그린벨트 등 공적 규제지역 등이 있다.

또 농림지역으로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 소규모 관리지역은 대부분 생산·보전 관리지역으로 분류된 사례가 많아 주의해야 한다.

투자 유의점은

투자자들은 입지가 떨어지더라도 계획관리지역으로 분류될 가능성이 큰 곳을 고르는 게 좋다. 하지만 일반인들은 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할지 점치기가 어렵다.

따라서 주민공람 등 관리지역 세분화의 윤곽이 어느 정도 드러난 땅을 사는 게 안전하다. 계획관리지역 지정을 기대하고 매입한 땅이 생산ㆍ보전 관리지역으로 묶여 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

이미 주민공람 등이 진행 중인 땅 주인은 민원을 적극 제기해 재조정을 받는 게 좋다. 세분화에 문제가 있다고 판단되면 이의신청 기간을 통해 주민의견서를 제출한다. 이때 지자체는 현장조사를 통해 편입 여부를 다시 검토한다. 고양시의 재조정률은 전체 민원의 2∼3%에 달했다.

전원라이프 이동우 사장은 “올해 수도권에서 세분화 작업이 봇물을 이룰 것”이라며 “지역 돌아가는 사정에 밝지 못한 부재지주는 속수무책일 수밖에 없으니 공람기간을 이용해 도면을 면밀하게 검토해보고 대처해야 한다”고 말했다.

수도권 관리지역 세분화 전후 공시지가 변화

위치		면적(㎡)	지목	세분화 전		세분화 후		땅값 변동률(%)
				용도지역	공시지가/㎡	용도지역	공시지가/㎡
김포시	월곶면 용강리262-3	1031	전	관리지역	5만2000원	보전관리	5만2000원	0
	월곶면 군하리38-11	4438	답	관리지역	9만3000원	계획관리	9만6000원	3.2
고양시	설문동 424	2259	전	관리지역	15만원	계획관리	20만원	33
	설문동 326-5	3255	답	관리지역	12만4000원	생산관리	12만6000원	1.6
	내유동산29-7	7489	임야	관리지역	7만5500원	생산관리	4만800원	-46
	설문동 326	1600	목장용지	관리지역	15만원	계획관리	17만원	13

자료:각 지자체

각 관리지역별 시설 허용용도

구 분	보전관리지역	생산관리지역	계획관리지역
허용용도	①단독주택 ②제1종 근린생활시설  (휴게음식점 제외) ③제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) ④문화 및 집회시설 중 종교집회장 ⑤의료시설 ⑥창고시설 (농업․임업․축산업․수산업용에 한함) ⑦위험물저장 및 처리시설 ⑧동물 및 식물관련시설 중 일부 ⑨기타	①단독주택 ②공동주택  (아파트 제외) ③제1종 근린생활시설중 일부 ④제2종 근린생활시설중 일부 (일반음식점 및 단란주점 제외) ⑤창고시설 (농업․임업․축산업․수산업용에 한함) ⑥공장중 일부 (도정공장․식품공장과 읍․면지역에 건축하는 제재업의 공장중 일부) ⑦위험물저장 및 처리시설 ⑧기타	①단독주택 ②공동주택 (제2종 지구단위계획수립시 아파트 가능) ③제1종 근린생활시설 ④제2종 근린생활시설 ⑤창고시설 ⑥숙박시설 (면적합계 660㎡ 이하, 3층 이하에 한함) ⑦공장중 일부 (부지면적이 1만㎡ 이상인 것 등) ⑧위험물저장 및 처리시설 ⑨기타
제2종지구 단위계획	수립 불가능	수립 불가능	수립 가능
건폐율(%) 용적률(%)	20% / 50%	20% / 50%	40% / 80%
	∙ 단) 계획관리지역의 경우 제2종 지구단위계획을 수립하면 용적률을 최대 200%까지 허용함.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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