2008년 달라지는 부동산 제도

부동산관련 법·조례 잇따라 개정…달라지는 부동산 제도

분양 전환 임대 주택 향후 ‘분양 전환’ 의무화

--> 국회는 19일 오후 본회의를 열고 한나라당 박승환 의원이 발의한 ‘주택법 개정안’ 등 각종 부동산 관련법 개정안을 대거 통과시켰다. 이에 따라 6월부터 지방 민간택지 아파트의 경우 분양가상한제 적용돼도 계약 후 분양권 전매가 가능해 진다. 또 8월 말 이후 분양하는 오피스텔은 아파트와 마찬가지로 최장 입주 후 1년간 팔 수 없게 된다. 서울시의회도 20~21일 시가 제출한 각종 부동산 관련 조례 개정안을 통과시켰다. 이에 따라 단독세대의 영구임대주택 입주가 가능해 지고, 주택재개발 지역의 취득·등록세 감면 대상이 축소됐다. 부동산 관련법과 서울시 조례가 대거 바뀜에 따라 올해 부동산시장에도 적지 않은 변화가 예상된다. 주택·오피스텔 공급 등에 적용돼 온 규제들이 폐지됐거나 새로 생긴 때문이다. 어떤 규제가 어떻게 바뀌었나 ■지방 민간택지 상한제 적용 아파트 전매제한 폐지 -한나라당 박승환 의원이 대표 발의한 ‘주택법’ 개정안이 일부 수정돼 본회의 통과 -지방 민간택지에 들어서는 아파트는 분양가상한제가 적용돼도 계약 후 바로 팔 수 있어 -현행법상 지방 민간택지에 들어서는 아파트의 경우 분양가상한제가 적용되면 투기과열지구 여부에 관계없이 계약 후 6개월 전매 금지 -당초 박 의원이 발의한 개정안에는 신도시 등 지방의 택지개발지구에서 나오는 아파트에 대해서도 분양권 전매 제한 폐지 내용이 있었으나 논의 과정에서 삭제돼 -따라서 지방 공공택지의 경우 분양가상한제가 적용돼 중소형(전용면적 85㎡ 이하)은 계약 후 5년, 중대형(전용면적 85㎡ 초과)은 계약 후 3년간 분양권 전매 금지 -다만 건설교통부는 상반기 주택법 시행령을 개정해 지방 공공택지의 전매 제한 기간을 완화할 계획 -수도권 공공·민간택지의 전매 제한 기간이나 폐지·완화는 이번에 고려되지 않음. 따라서 그대로 공공택지는 10년(중소형)·7년(대형), 민간택지는 7년·5년 그대로 적용 -주택법 개정안은 2월 말 공포를 거쳐 6월부터 시행. 시행 이후 분양승인 신청하는 아파트부터 적용 ■오피스텔도 전매 제한 -‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안이 19일 국회 본회의를 통과해 이르면 8월 말부터 수도권에서 분양하는 오피스텔도 아파트처럼 분양권 전매 제한 규제 적용돼 -개정안은 공포 후 6개월 뒤 시행. 따라서 2월 말 공포하면 8월 말 이후 분양 공고하는 오피스텔부터 적용 -개정안은 수도권 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔의 경우 사용승인(입주) 후 1년 이내에서 전매 제한 할 수 있도록 규정 -다만 구체적인 전매 제한 기간은 시행령에서 정하도록 해. 건교부는 입주 때까지 전매를 제한하는 방안을 검토 중 -개정안은 또 수도권 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔의 경우 전체 분양 물량의 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 공급하도록 규정 -가수요 등 투기 수요 상당부분 줄 것으로 예상됨 ■반환 미군기지 터 개발 급물살 탈 듯 -정부 반대로 두 차례 보류됐던 ‘주한미군 공여구역 주변지역 등 지원 특별법’ 개정안이 19일 국회 본회의 통과 -국방부가 전담해오던 미군기지 환경오염 치유를 국방부가 비용을 대고 해당 자치단체가 복구 위탁할 수 있도록 해 -최대 3년 걸리는 환경오염 정화 이전에 지자체가 부지를 매각해 조기 개발할 수 있는 길 열린 것 -또 미군기지 터에 대한 각종 개발 사업의 주무부처가 행자부로 명확해 졌고, 이에 따라 예산 지원 근거가 마련돼 -이전에는 개발 사업에 정부·지자체, 정부투자기관·지방공사만 참여 가능했으나 민간사업자가 참여할 수 있는 규정도 마련돼 -4년제 대학 신설 허용은 수용되지 않았지만 시행령 개정을 통해 그린벨트 내 대학 이전과 건물 신축은 허용하키로 해 -따라서 대학유치와 산업단지 조성, 관광단지 개발 등 반환 미군기지가 많은 경기북부지역을 중심으로 개발 사업 탄력 받을 듯 ■임대주택 ‘분양 전환’ 의무화 -민주노동당 이영순 의원이 대표 발의한 ‘임대주택법’ 개정안이 19일 국회 본회의 통과 -오는 6월부터 분양 전환 임대 아파트의 임대기간 종료 후 분양 전환이 의무화 됨. -이전에는 이 같은 규정이 없어 임대인들이 임대기간 종료 후에도 분양 전환하지 않아 곳곳에서 임차·임대인간 말썽 빚어 -또 임대 의무기간 종료나 부도 파산 발생 후 1년 이내에 사업자가 분양 신청을 하지 않을 경우 임차인들이 임차인 총 수의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 지자체에 직접 분양승인 신청을 할 수 있게 돼 -지자체 장의 분양승인 후 6개월 내에 사업자가 분양 전환에 응하지 않으면 임차인은 매도 청구권을 행사할 수 있어 -반대로 분양전환 승인 이후에 임차인이 6개월 이상 분양 전환에 응하지 않는 경우 임대사업자의 제3자 매각 허용 -임대보증금 및 임대료 등 임대 조건을 정하는 경우 임차인의 소득수준 및 임대주택 규모 등을 고려해 차등 적용하도록 새로 규정 -임차인 총 수의 과반 이상 입주 시 임대 사업자는 반드시 임차인에게 임차인 대표회의를 구성하도록 통지해야 -임차인 분쟁조정위원회 역시 광역시와 도를 중심으로 상설 조직화 됨 -임대사업자가 보증보험 가입 의무를 위반할 때에는 가산금리가 적용되고 적용 후에도 미 이행시 과징금 부과 -임대주택 주민들의 주거비 부담 완화와 부도 임대주택 발생 방지 등 주거 권리가 대폭 향상됨 -민간 임대주택 사업자들의 분양전환 기피 등으로 임차인들의 불안한 주거권 보호가 대폭 개선될 전망 ■신 · 증축 기반시설부담금 폐지 -건축물을 지을 때 기반시설 설치비용의 일정 부분을 건축주가 부담토록 하는 내용의 기반시설부담금법을 폐지하는 대신 특정 지역에만 기반시설부담금을 부과토록 하는 ‘국토계획법 개정안’이 19일 국회 본회 통과 -이르면 3월부터 연면적 200㎡ 이상의 주택·상가 등을 신·증축할 때 의무적으로 부과하던 기반시설부담금 폐지 -앞으로 기반시설부담금은 택지개발지구 등 지자체가 지정한 기반시설부담구역에서 짓는 건축물에만 부과 -대형 상가와 주택·업무용 빌딩 등 일반 건축물의 신축에 따른 부담이 한결 줄어들 전망. 아파트의 분양가 인하 효과는 물론 재건축 추진 단지도 부담을 덜게 돼 -서울 강남권의 전용면적 85㎡형 재건축 아파트의 경우 가구당 1200만원 정도 절감될 것으로 예상 ■도시개발사업지, 주민공람 공고일부터 행위 제한 -대통합민주당 강창일 의원이 대표 발의한 ‘도시개발법’ 개정안이 19일 국회 본회의 통과 -도시개발구역 지정 전 주민공람 공고일부터 공작물 설치 등 행위 제한 받아 -이전에는 도시개발구역이 지정·고시 돼야만 도시개발구역 내 건축물의 건축·공작물의 설치 등 행위 허가 제한. 때문에 알박기 등 보상가 상승 등을 노린 투기 행위 성행 -앞으로는 행위 제한이 이보다 6~8개월 정도 당겨져 투기 행위 상당 부분 근절될 듯 -이와 함께 도시개발구역 지정 이후 땅값이 크게 오르는 등 개발 여건이 변할 경우 수용·사용 또는 혼용방식의 시행 방식을 환지방식으로 변경할 수 있어 -다만 시행령에서 그 요건(토지 소유주들의 동의 등) 정하도록 해 -도시개발사업이 다소 원활하게 진행될 전망 -또 도시개발사업 시행자가 개발계획 수립 및 변경권자인 해당 자치단체 장에게 개발계획 변경을 요청할 수 있도록 함 -사업 시행자들의 요구 사항이 반영될 근거가 마련돼 사업 진행이 원할해질 전망 ■단독세대도 영구임대주택 입주 허용 -서울시의회는 20일 제4회 조례 규칙 심의회를 열어 서울시 영구임대주택 운영 및 관리규칙에서 영구임대주택 입주 대상자 중 단독세대(세대원이 한 명인)는 입주할 수 없도록 한 자격 제한을 삭제 -이에 따라 3월부터 국민기초생활수급권자, 국가유공자, 위안부 피해자, 저소득 모부자 가정, 북한이탈주민, 장애인 등 영구임대주택 입주자격만 갖추면 단독세대 여부에 관계없이 입주할 수 있어 -독거노인 등 단독세대가 늘어나는 시대 조류를 반영해 서울시가 규칙을 개정한 것 -영구임대주택 입주자가 사망 또는 실종으로 계약 유지가 불가능할 경우 퇴거 규정도 신설 -따라서 1년 6개월의 유예기간을 둔 뒤 임대주택에서 퇴거토록 해 -다만 세대원 중 영구임대주택 입주 자격을 갖춘 상속인이 있으면 명의를 변경 가능해져 -조례 개정안은 3월 열리는 서울시의회의 심의를 거쳐 확정. 규칙 개정안은 행정자치부에 사전 보고한 뒤 다음달 6일 공포·시행 ■서울 재개발지역 취·등록세 감면 대상 축소 -서울시의회는 21일 오후 열린 제171회 임시회 2차 본회의에서 시가 제출한 ‘서울특별시세 감면조례’ 개정안 가결 -서울 뉴타운 등 주택재개발 사업지역에서 취득·등록세 비과세 혜택을 받을 수 있는 대상자를 정비구역 지정일 이전 해당 지역에 부동산을 소유하고 있는 사람으로 제한 -이전에는 정비구역 지정 이후 사업시행 인가일 이전 해당 지역에 부동산을 소유하고 있어도 취득·등록세 감면 -때문에 그동안 정비구역 지정 이후부터 사업시행 인가 이전에 투기 목적으로 부동산을 산 사람도 비과세 혜택을 받아 문제 발생하기도

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