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1. 부동산 공법에 대한 강평
1) 문제의 난이도
이번 공인중개사 부동산 공법 문제의 난이도는 "비교적 평이했다"라고 말할 수 있겠습니다. 평소에 강조했던 단순암기 중심의 공부가 아니고 전체적인 체계준심의 이해위주의 공부가 철저히 요구되어졌던 문제였기 때문에 그런 방식의 공부가 이루어진 수험생 이었다면 오히려 고득점 할 수 있었던 문제 입니다. 건축법상의 건축조정위원회 관련문제나 등기 촉탁사유 및 개특법의 행위제한의 내용은 정상적인 해결이 쉽지 않았던 문제이므로 이 문제를 제외한 대부분의 문제는 큰 무리없이 해결할 수 있었던 문제였습니다.
2) 출제비율
9개 법률의 출제 비율은 다음과 같습니다.
국토계획법 14
개특법 2
도개법 5
도정법 5
건축법 6
주택법 4
농지법 2
산림법 1
산지관리법 1
예상했던 대로 국토계획법의 비중이 다소 높아지고 산지법과 주택법에서 1문제 정도 비중이 낮아진 것이 종전과 달라진 점이며 예년과 큰 변화라고 보기는 어려울 것 같습니다.
3)출제 포인트
"정상적인 출제위원이라면 이런 문제를 출제해야 할 것이다"라며 최종 특강시간이나 예상문제 풀이에서 강조 드렸던 "반드시 기억해야 할 내용(개발행위 허가, 기반시설부담구역, 허가의 대상, 지구단위계획구역, 매수청구권, 개발제한구역 내 허가사항, 지진에 대한 안전진단, 주택거래신고지역, 재건축사업 및 안전진단, 관리처분계획, 정비사업시행절차, 조합, 농지전용, 농지취득자격증명, 영림계획, 보전산지내 행위제한) " 들이 출제되어졌고 시사성 있는 지진문제, 근간 출제가 예상되리라 생각하여 최종예상문제에 포함되어 있었던 헌법재판소 판례, 기반시설 연동제 등을 출제하였다는 것은 이번 출제위원의 건전한 상식에는 문제가 없는 듯 합니다. 다만 도시관리계획 관련 내용이나 투기과열지구 등이 빠진 부분과 문제의 오류에서 볼 수 있듯이 전체적인 깊이에 있어서 전문성이 떨어지는 듯한 인상을 받게 됨은 해가 가도 개선이 어려운 능력의 한계인가 생각되어 매우 유감스러운 일이라 생각됩니다.
4)최종예상문제(90문제)의 적중도
일일특강과 시험에 임박하여 함께 풀었던 "최종예상문제 90제"의 적중도는
저 자신이 놀랄만한 것이었습니다.
81,83,84,85,89,91,92,96,98,99,100,102,103,105,106,108,109,110,112,114,115,117,118,119,120번 문제는 문제가 유사하거나 저의 문제속에 정답이 들어있는 것들이어서 "최종 예상문제90제"만 반복학습 하셨더라면 60점은 무난하지 않았나 생각되어졌습니다. 시험이 끝난 후 반드시 확인해 보라했던 저의 말을 기억하실겁니다.
결론적으로 이번 시험은 그동안 거듭말씀 드렸던 것처럼 많은 문제를 풀어보는 것 보다는 정선된 소수의 좋은 문제를 집중적으로 풀어보고 내 것으로 만들어야 한다는 저의 소신을 다시 확인해 주었던 시험이었습니다.
2. 이의신청자료(A형 기준)
[문 85번] 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등이 개별법률에 의하여야 하는 경우가 있다. 각 경우와 그 근거법률의 연결이 옳게 된 것은?
㉠ 농공단지 - 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률
㉡ 농림지역 중 농업진흥지역 - 농지법
㉢ 보전산지 - 초지법
㉣ 상수원보호구역 - 수도법
㉤ 지정문화재 - 관광진흥법
㉥ 천연기념물과 그 보호구역 - 문화재보호법
① ㉠, ㉢, ㉤ ② ㉠, ㉣, ㉤ ③ ㉡, ㉢, ㉤
④ ㉡, ㉣, ㉥ ⑤ ㉢, ㉣, ㉥
가답안 ④, ⇒ 정답없음
[이유] ㉡번의 경우엔 옳은 내용이나, ㉣㉥의 경우엔 자연환경보전지역 안에서의 경우에 해당하나, 주어진 지문상에서는 자연환경보전지역이라는 규정이 없으므로, 옳은 것은 ㉡ 밖에 없으므로, 이 문제는 정답이 없는 것으로 보아야 한다.
[문87]국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획시설에 대한 설명중 틀린 것은?
①도시지역에서 설치하고자 하는 기반시설로서 도시공원법의 규정에 의하여 점용허가대상이 되는 공원안의 기반시설은 도시관리계획으로 결정하지 아니한다
④도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 경과될때까지
사업이 시행되지 아니한 경우 그 20년이 되는 날에 그 효력을 상실한다
가답안④ ⇒ ①④
[이유]도시공원법은 2005년 3월 31일 법률7476호로 전문개정되면서 "도시공원 및 녹지등에 관한 법률"로 법률명이 바뀌었으며 부칙 제1조에서 "이 법은 공포 후 6월이 경과한 날 부터 시행한다"라고 규정되어 있기 때문에 16회 공인중개사 시험시행일인 2005년 10월 30일 현재는 "도시공원 및 녹지등에 관한 법률"이 정확한 표현입니다
따라서 ①번 지문도 틀린 지문입니다.
[문제92번]국토의 계획및 이용에관한법령상 토지거래계약에 관한 허가구역 안에서의 토지거래계약에 관한 허가를 받아야하는 경우는?
⑤민법에 의한 부동산을 교환하는 경우
가답안 ⑤⇒ 정답없음으로 처리해야 함
[이유]부동산에 대한 교환은 유상계약이지만 모든 부동산이 허가의 대상이 되는 것이 아니며, 허가의 대상은 허가구역 안의 기준면적을 초과하는 토지에 국한되기 때문이다.즉, 부동산 이라 할지라도 건물은 허가의 대상이 아닌 것이다.따라서 ⑤도 맞지 않는 지문이다.
[문 98번] 도시개발법령상 도시개발사업에 있어서 환지계획과 관련된 설명 중 틀린 것은?
① 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성하는 때에는 시장․군수 또는 구청장의 사전검토를 받아야 한다.
② 시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 과소토지가 되지 아니하도록 면적을 증가하여 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있다.
③ 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 때에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 당해 토지에 관하여 임차권자등이 있는 때에는 그 동의를 얻어야 한다.
④ 시행자는 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 입체환지를 할 수 있다.
⑤ 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 체비지 또는 보류지로 정할 수 있다.
가답안 ①, ⇒ ①⑤ 복수정답
[이유] ⑤의 경우에 필요한 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 체비지로 정할 수 있으며, 규약,정관,시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 보류지로 정할 수 있다고 해야 한다. 그러므로, ⑤번 지문에 보류지는 적절하지 못한 단어의 사용이다.
[문114]건축법령상 이행강제금에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 이행강제금에대하여 이의를 제기하지 아니하고, 이를 납부하지 않은 경우에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 징수한다
④ 허가대상 건축물을 허가받지 아니하고 건축하여 벌금이 부과된 자에게는 이행강제금을 부과할 수 없다
가답안④ ⇒①,④
[이유]건축법상 이행강제금의 부과권자는 건축허가권자이며,건축허가권자는 원칙적으로 시장.군수.구청장이고 예외적으로 특별시장. 광역시장이 된다. 따라서 "국세체납처분의 예"라는 표현은 맞지 않으며 "지방세체납처분의 예"에 의한다라는 지문이 맞다.건축법 83조 이행강제금에 보면"이행강제금의 징수및 이의절차는 건축법 제82조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다'고 규정되어 있다. 건축법 제 82조는 과태료 부과에 대한 것으로서 과태료 부과권자는 건설교통부장관, 시.도지사 또는 시장.군수.구청장이며 따라서 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 의하여 징수하게 되는 것이다. 그러나 이행강제금은 건축허가권자가 부과하는데 건설교통부장관은 건축허가권자가 될 수 없으므로 지방세체납처분에 의한다라는 지문이 맞는 것이다.
[문 107번] 주택법령상 사업주체가 공공택지 안에서 건설,공급하는 주거전용면적 85제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 건설교통부령에 따라 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이에 해당하는 공공택지가 아닌 것은?
① 국민주택건설을 위한 대지조성사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
② 택지개발사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
③ 산업단지개발사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
④ 국민임대주택단지조성사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
⑤ 도시개발조합이 시행하는 도시개발사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
가답안 ⑤, ⇒ ①⑤ 복수정답
[이유] ⑤의 경우엔 공공택지에 해당하지 않음이 분명하나, ①의 경우에 국가,지자체,대한주택공사,한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 토지등을 수용 또는 사용하여 시행하는 국민주택건설 또는 대지조성사업에 의하여 개발,조성되는 공동주택건설용지를 말하므로, 사업주체의 불분명과 수용에 의한다는 내용이 없으므로, ①번도 옳지 않은 지문으로 복수정답으로 처리가 되어야 할 것이다.
수험생 여러분의 행운을 빕니다.
2005.10.31
부동산 공법 갈매기 조나단 고 광표.
1) 문제의 난이도
이번 공인중개사 부동산 공법 문제의 난이도는 "비교적 평이했다"라고 말할 수 있겠습니다. 평소에 강조했던 단순암기 중심의 공부가 아니고 전체적인 체계준심의 이해위주의 공부가 철저히 요구되어졌던 문제였기 때문에 그런 방식의 공부가 이루어진 수험생 이었다면 오히려 고득점 할 수 있었던 문제 입니다. 건축법상의 건축조정위원회 관련문제나 등기 촉탁사유 및 개특법의 행위제한의 내용은 정상적인 해결이 쉽지 않았던 문제이므로 이 문제를 제외한 대부분의 문제는 큰 무리없이 해결할 수 있었던 문제였습니다.
2) 출제비율
9개 법률의 출제 비율은 다음과 같습니다.
국토계획법 14
개특법 2
도개법 5
도정법 5
건축법 6
주택법 4
농지법 2
산림법 1
산지관리법 1
예상했던 대로 국토계획법의 비중이 다소 높아지고 산지법과 주택법에서 1문제 정도 비중이 낮아진 것이 종전과 달라진 점이며 예년과 큰 변화라고 보기는 어려울 것 같습니다.
3)출제 포인트
"정상적인 출제위원이라면 이런 문제를 출제해야 할 것이다"라며 최종 특강시간이나 예상문제 풀이에서 강조 드렸던 "반드시 기억해야 할 내용(개발행위 허가, 기반시설부담구역, 허가의 대상, 지구단위계획구역, 매수청구권, 개발제한구역 내 허가사항, 지진에 대한 안전진단, 주택거래신고지역, 재건축사업 및 안전진단, 관리처분계획, 정비사업시행절차, 조합, 농지전용, 농지취득자격증명, 영림계획, 보전산지내 행위제한) " 들이 출제되어졌고 시사성 있는 지진문제, 근간 출제가 예상되리라 생각하여 최종예상문제에 포함되어 있었던 헌법재판소 판례, 기반시설 연동제 등을 출제하였다는 것은 이번 출제위원의 건전한 상식에는 문제가 없는 듯 합니다. 다만 도시관리계획 관련 내용이나 투기과열지구 등이 빠진 부분과 문제의 오류에서 볼 수 있듯이 전체적인 깊이에 있어서 전문성이 떨어지는 듯한 인상을 받게 됨은 해가 가도 개선이 어려운 능력의 한계인가 생각되어 매우 유감스러운 일이라 생각됩니다.
4)최종예상문제(90문제)의 적중도
일일특강과 시험에 임박하여 함께 풀었던 "최종예상문제 90제"의 적중도는
저 자신이 놀랄만한 것이었습니다.
81,83,84,85,89,91,92,96,98,99,100,102,103,105,106,108,109,110,112,114,115,117,118,119,120번 문제는 문제가 유사하거나 저의 문제속에 정답이 들어있는 것들이어서 "최종 예상문제90제"만 반복학습 하셨더라면 60점은 무난하지 않았나 생각되어졌습니다. 시험이 끝난 후 반드시 확인해 보라했던 저의 말을 기억하실겁니다.
결론적으로 이번 시험은 그동안 거듭말씀 드렸던 것처럼 많은 문제를 풀어보는 것 보다는 정선된 소수의 좋은 문제를 집중적으로 풀어보고 내 것으로 만들어야 한다는 저의 소신을 다시 확인해 주었던 시험이었습니다.
2. 이의신청자료(A형 기준)
[문 85번] 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역 및 용도지구안에서의 건축물의 건축제한 등이 개별법률에 의하여야 하는 경우가 있다. 각 경우와 그 근거법률의 연결이 옳게 된 것은?
㉠ 농공단지 - 산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률
㉡ 농림지역 중 농업진흥지역 - 농지법
㉢ 보전산지 - 초지법
㉣ 상수원보호구역 - 수도법
㉤ 지정문화재 - 관광진흥법
㉥ 천연기념물과 그 보호구역 - 문화재보호법
① ㉠, ㉢, ㉤ ② ㉠, ㉣, ㉤ ③ ㉡, ㉢, ㉤
④ ㉡, ㉣, ㉥ ⑤ ㉢, ㉣, ㉥
가답안 ④, ⇒ 정답없음
[이유] ㉡번의 경우엔 옳은 내용이나, ㉣㉥의 경우엔 자연환경보전지역 안에서의 경우에 해당하나, 주어진 지문상에서는 자연환경보전지역이라는 규정이 없으므로, 옳은 것은 ㉡ 밖에 없으므로, 이 문제는 정답이 없는 것으로 보아야 한다.
[문87]국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 도시계획시설에 대한 설명중 틀린 것은?
①도시지역에서 설치하고자 하는 기반시설로서 도시공원법의 규정에 의하여 점용허가대상이 되는 공원안의 기반시설은 도시관리계획으로 결정하지 아니한다
④도시계획시설결정이 고시된 도시계획시설에 대하여 그 고시일부터 20년이 경과될때까지
사업이 시행되지 아니한 경우 그 20년이 되는 날에 그 효력을 상실한다
가답안④ ⇒ ①④
[이유]도시공원법은 2005년 3월 31일 법률7476호로 전문개정되면서 "도시공원 및 녹지등에 관한 법률"로 법률명이 바뀌었으며 부칙 제1조에서 "이 법은 공포 후 6월이 경과한 날 부터 시행한다"라고 규정되어 있기 때문에 16회 공인중개사 시험시행일인 2005년 10월 30일 현재는 "도시공원 및 녹지등에 관한 법률"이 정확한 표현입니다
따라서 ①번 지문도 틀린 지문입니다.
[문제92번]국토의 계획및 이용에관한법령상 토지거래계약에 관한 허가구역 안에서의 토지거래계약에 관한 허가를 받아야하는 경우는?
⑤민법에 의한 부동산을 교환하는 경우
가답안 ⑤⇒ 정답없음으로 처리해야 함
[이유]부동산에 대한 교환은 유상계약이지만 모든 부동산이 허가의 대상이 되는 것이 아니며, 허가의 대상은 허가구역 안의 기준면적을 초과하는 토지에 국한되기 때문이다.즉, 부동산 이라 할지라도 건물은 허가의 대상이 아닌 것이다.따라서 ⑤도 맞지 않는 지문이다.
[문 98번] 도시개발법령상 도시개발사업에 있어서 환지계획과 관련된 설명 중 틀린 것은?
① 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성하는 때에는 시장․군수 또는 구청장의 사전검토를 받아야 한다.
② 시행자는 토지면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 과소토지가 되지 아니하도록 면적을 증가하여 환지를 정하거나 환지대상에서 제외할 수 있다.
③ 토지소유자의 신청 또는 동의가 있는 때에는 당해 토지의 전부 또는 일부에 대하여 환지를 정하지 아니할 수 있다. 다만, 당해 토지에 관하여 임차권자등이 있는 때에는 그 동의를 얻어야 한다.
④ 시행자는 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 특히 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 입체환지를 할 수 있다.
⑤ 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 체비지 또는 보류지로 정할 수 있다.
가답안 ①, ⇒ ①⑤ 복수정답
[이유] ⑤의 경우에 필요한 경비에 충당하기 위하여 일정한 토지를 체비지로 정할 수 있으며, 규약,정관,시행규정 또는 실시계획이 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 이를 보류지로 정할 수 있다고 해야 한다. 그러므로, ⑤번 지문에 보류지는 적절하지 못한 단어의 사용이다.
[문114]건축법령상 이행강제금에 관한 설명 중 틀린 것은?
① 이행강제금에대하여 이의를 제기하지 아니하고, 이를 납부하지 않은 경우에는 국세 또는 지방세체납처분의 예에 의하여 징수한다
④ 허가대상 건축물을 허가받지 아니하고 건축하여 벌금이 부과된 자에게는 이행강제금을 부과할 수 없다
가답안④ ⇒①,④
[이유]건축법상 이행강제금의 부과권자는 건축허가권자이며,건축허가권자는 원칙적으로 시장.군수.구청장이고 예외적으로 특별시장. 광역시장이 된다. 따라서 "국세체납처분의 예"라는 표현은 맞지 않으며 "지방세체납처분의 예"에 의한다라는 지문이 맞다.건축법 83조 이행강제금에 보면"이행강제금의 징수및 이의절차는 건축법 제82조 제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다'고 규정되어 있다. 건축법 제 82조는 과태료 부과에 대한 것으로서 과태료 부과권자는 건설교통부장관, 시.도지사 또는 시장.군수.구청장이며 따라서 국세 또는 지방세 체납처분의 예에 의하여 징수하게 되는 것이다. 그러나 이행강제금은 건축허가권자가 부과하는데 건설교통부장관은 건축허가권자가 될 수 없으므로 지방세체납처분에 의한다라는 지문이 맞는 것이다.
[문 107번] 주택법령상 사업주체가 공공택지 안에서 건설,공급하는 주거전용면적 85제곱미터 이하인 공동주택에 대하여는 건설교통부령에 따라 산정된 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이에 해당하는 공공택지가 아닌 것은?
① 국민주택건설을 위한 대지조성사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
② 택지개발사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
③ 산업단지개발사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
④ 국민임대주택단지조성사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
⑤ 도시개발조합이 시행하는 도시개발사업에 의해 개발,조성되는 공동주택건설용지
가답안 ⑤, ⇒ ①⑤ 복수정답
[이유] ⑤의 경우엔 공공택지에 해당하지 않음이 분명하나, ①의 경우에 국가,지자체,대한주택공사,한국토지공사 및 지방공사인 사업주체가 토지등을 수용 또는 사용하여 시행하는 국민주택건설 또는 대지조성사업에 의하여 개발,조성되는 공동주택건설용지를 말하므로, 사업주체의 불분명과 수용에 의한다는 내용이 없으므로, ①번도 옳지 않은 지문으로 복수정답으로 처리가 되어야 할 것이다.
수험생 여러분의 행운을 빕니다.
2005.10.31
부동산 공법 갈매기 조나단 고 광표.
출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.
글쓴이 : 갈매기 조나단 원글보기
메모 :
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