주택 임대차 보호법

주택 임대차 보호법  주요 내용 요약

 

1) 입법 목적  : 국민의  주거생활 안정 도모

2) 적용  범위 : 주거용 건물

                    (법인 비영리법인단체 보호함 바뀐법 2007시행안부터 )

                    공부상보다 사실상 용도가 중요 . 등기 허가된 건물이 아니더라도  보호

3) 대항력  :     주택의 인도와 주민등록 (전입신고시) 다음날부터 제3자에게 효력

                     (임대차 존속기간까지 거주 및 보증금 반환 청구)

4)우선 변제권: 경.공매시 후순위  보다 우선 변제 (대항요건과 확정일자 구비)

5) 소액 보증금 우선 변제 : 앞의 사람보다 먼저 돈을 받을수 있는 권리

                     (인도+ 주민등록이전)

                     인도 + 주민등록이전 + 확정일자

 

  * 수도권중 과밀 억제권 :4000만원 이하중 1,600만원

  * 광역시(군.인천광역시제외)지역: 3500만원 이하중 1400만원

  * 기타지역: 3000만원 이하중 1200만원

     경매 환가 대금의 1/2 범위내

 

증액 기준 일자 : 2008년 8월 21일 이후.

 

 2. 주택임대차 최우선 변제금. 

                                                                                      소액임차인 범위        최우선 변제금액

       서울, 인천, 수원, 안양, 부천, 성남 등 인구과밀억제권역 :  6,000만원 이하          2,000만원

       대전, 광주, 부산, 울산, 대구(인천 광역시와 군은 제외)   :  5,000만원 이하          1,700만원

       경기 김포, 안성, 안산 등과 그밖의 지방 :                         4,000만원 이하          1,400만원

       증액 청구권 :5%

       월차임 전환시 산정율 제한: 연1할4푼이하.

 

 3. 상가 건물임대차보호법에서 적용 범위.  

                                                                                                     적용 범위            소액임차인 범위     최우선 변제금액 

       서울                                                                             :  2억 6,000만원 이하         4,500만원              1,350만원

       인천, 수원, 안양, 부천, 의정부, 성남 등 인구과밀억제권역     :  2억 1,000만원 이하         3,900만원              1,170만원

       대전, 광주, 부산, 울산, 대구(인천 광역시와 광역시 군 제외)   :  1억 6,000만원 이하         3,000만원                900만원

       경기 김포, 안성, 안산 등과 그밖의 지방                               :  1억5,000만원이하           2,500만원               700만원

       증액 청구권:9%.  

       월차임 전환시 산정율 제한: 연1할5푼이하.  

위에 2008년 8월20일자 이전에 말소기준권리 근저당이 설정되어있으면 기존의 금액이

환가대금에서 2분의1에서 최우선변제받을수있는 보증금범위중 최우선변제금 대구광역시경우

3500만원보증금이하에서 1400만원을 최우선변제금액으로 인정 선순위 나 기타 권리보다

최우선변제를 받을 수 있는 금액이오니 착오없으시길 바랍니다^^*

 

6)임차권 등기 명령제 : 임대차 종료시 자유로운 주민등록 이전 보장 위한 장치

                                (임대차 등기 완료시 대항력과 우선 변제권 유지)

7) 임대차 기간: 최단기 2년 제한

8) 계약의 갱신 : 갱신기한 만료전 6개월부터 1개월까지

9) 묵시적 갱신 : 동일조건으로 자동 갱신

                       (임차인이 해지시 언제든지 가능하며 효과는 통지후 3개월부터)

10)차임증감 청구 : 경제 사정의 변동시

                         * 증액시 5%이하(1년단위) * 감액시 제한 없음

11)임차권의 승계: 사실혼 관계자 보호

12)강행규정: 임대인이 보호조항 위반시 무효, 임차인이 유리한 조항은 유효

13)적용 배제: 일시 사용 임대자 (여관,호텔, 여인숙 등)

14)소액심판법의 준용: 보증금 청구 소송시 소액심판권 청구

 

주택이 8억이면 보호받을 수 있다 (0 )  없다 (   ) = 금액에 관계없이 임차인 보호한다

이사 만료일 기간전 다음사람에게 임대하고 나오면 소유권 반환 함-

전세금은 계약자앞으로 송금-부인앞으로 송금 무효함 X

확정일자 안받고 대항력만 있으면 나머지 금액 못받는다.최우선 변제받고 나머지금액중에서

확정일자 분실하면 보호받지 못한다.

잠시 이사갔다가 오라고하면 후순위로 밀린다.

확정일자 와 저당권 동일일때 균등배당한다.

 

주택-단독주택-다가구주택(소유자가 구분x, 한사람)

 

      -공동주택-아파트 : 5층이상

                   - 연립주택: 동당 연면적이 660제곱미터 초과 4층이하 구분 소유

                   -다세대주택:동당 연면적이 660제곱미터 이하 4층이하 구분 소유

주거용건물 적용범위는 계약시점에서 주거용인지 아닌지의 기준

공부상보다  사실상용도가 중요 등기 허가된 건물이 아니더라도

계약서 작성하고 대항력 갖추고 확정일자 인도+주민이전 하면 보호받을 수 있음

계약서 +확정일자 받고 2년뒤 재계약할때 중간에 저당권있으면

계약서 찢고 다시 계약하면 안된다. 최우선 순위에서 저당권에 밀린다.

첫계약서에 단서 조항에 전세 보증금 500만원 추가 금액으로 인정한다 라고적고 확정일자

임차인은 묵시적갱신일때 2년이내로 나갈수도 있고 있을수도 있다.-임대차 갱신 요구권-

임대차 계약-2년 미만은 2년으로본다

만료후 재계약1개월~6개월전에 주인이 통지하도록 한다.

만약에 꼭 내보고 싶으면 내용증명 우편으로 통지한다.

 

이상 달서구 첨단 문화회관에서 배재회 교수님이 요약해주신 프린트물과 강의내용을  

제가 요약한 것입니다. 혹시 잘못된 내용이 있으면 지적해주시면 고맙겠습니다.

장기동에서 세아이엄마 dud3080 올림