전세시장, 매매시장에 뒤쳐진 이유

전세시장, 매매시장에 뒤쳐진 이유

서울 매매거래총액 28조원, 전세거래총액 32조원으로 4조원 차이 보여
강북 8개 자치구와 금천구는 매매거래총액이 더 많아
성북·도봉·중랑구 매매거래량은 전세거래량의 90%수준까지 '육박'

세계일보 | 입력 2014.03.19 16:16

부동산 거래시장은 크게 매매시장과 임대시장으로 구분할 수 있으며, 임대시장은 전세와 월세시장으로 구분이 가능하다.

일반적으로는 거래 회전의 영향으로 전세거래빈도가 매매보다 많은 편이며, 그 만큼 거래총액도 높게 나타난다. 하지만 2013년에 일부 지역에서 매매거래총액이 전세거래총액을 넘어서는 이변(異變)을 보였다.

전세가율이 사상 최고를 기록하고, 대기수요까지 있을 정도로 뜨거운 시장이었던 전세시장이 매매시장에 뒤쳐진 이유는 무엇일까.

부동산114는 19일 2011년부터 2013년까지 서울에서 거래된 50만여건의 매매·전세 거래데이터를 바탕으로 그 이유를 분석해봤다.

◆ 2013년 부동산 대책 발표 이후 서울 매매 거래비중 큰 폭 증가

2013년 서울에서 거래된 아파트 매매-전세 거래량은 총 17만7229건이며, 이 중 매매거래 6만3843건(36.0%), 전세거래 11만3386건(64.0%) 으로 나타났다. 여전히 전세거래 비중이 높은 편이지만, 2012년 매매(25.6%)·전세(74.4%) 거래비중과 비교하면 상당한 변화로 볼 수 있다.

매매거래비중의 증가는 거래총액에도 큰 변화를 불러왔다. 2013년 매매거래 총액은 28조953억 원을 기록하며, 전세거래 총액 32조635억원과 약 4조원의 차이를 보였다. 2012년 19조원이 넘는 차이를 보였던 점을 감안하면, 2013년 매매거래 증가 폭의 범위를 가늠해 볼 수 있다.

특히 노원구와 성북구·도봉구 등 강북 8개 자치구와 금천구 등 9개 자치구에서는 매매거래총액이 전세거래총액을 넘어선 것으로 나타났다. 2012년에는 25개 자치구 전 지역에서 전세거래총액이 높게 나타났지만, 2013년에서는 일부 역전(逆傳)현상이 나타난 것이다.

◆ 정부의 매매전환 유도 정책…일부 자치구에서는 효과 발휘

박근혜 정부 들어 발표된 두 차례의 부동산 대책은 세입자들의 매매전환을 통해 시장을 회복시키겠다는 것이 주요 내용이었다. 이러한 매매전환 유도정책은 상대적으로 가격이 저렴한 아파트 비중이 높은 강북 일대 일부 자치구를 통해 효과를 발휘한 것으로 보인다.

서울 시내 25개 자치구 중 성북구와 도봉구·중랑구는 2013년 아파트 매매 거래량이 전세 거래량의 90% 수준을 보였으며, 종로구와 노원구·금천구·강북구·동대문구 등도 70% 수준을 보이는 것으로 나타났다.

이는 2012년 매매거래량 비중이 가장 높았던 종로구(52.7%) 및 도봉구(52.5%)가 50% 수준에 머무른 점을 고려해봤을 때 2013년 매매거래량 증대효과가 상당했음을 짐작해 볼 수 있다.

매매거래총액이 전세거래총액을 추월한 지역은 전세에서 매매로의 전환비용이 상대적으로 낮고, 전세가율이 높다는 특징도 가지고 있었다.

실제 2013년을 기준으로 서울 자치구별로 전세가율과 매매전환비용을 추정해봤을 때, 65%이상의 높은 전세가율을 보인 금천·노원·도봉·구로·성북·강북·중랑구 등의 매매전환비용은 1억원 초반 수준을 보이며, 서울 평균(2억1920만원)보다 크게 낮은 수준을 기록했다. 이 같은 점을 살펴봤을 때 낮은 매매 전환비용이 거래유발효과를 일으켰다고 판단해 볼 수 있다.

◆ 시장환경과 패러다임, 수요자 니즈(Needs) 변화가 거래시장 전환 이끌어 내

2009년 이후 꾸준히 증가하는 전세가율, 그동안 임대차시장을 지배해왔던 전세시장의 후퇴와 임대인들의 월세 선호도 증가, 투자용 보다는 거주용 주택을 원하는 수요자들의 니즈(Needs)변화가 거래시장의 전환을 이끌어 낸 것으로 보인다.

이와 관련, 장용훈 부동산114 리서치센터 선임연구원은 "70%대에 육박한 높은 전세가율에 전세 물건 구하기까지 어려워지면서 중저가 주택을 중심으로 매매전환이 발생하고 있으며, 고점 대비 하락한 주택가격과 정부의 저리대출 정책도 수요자들을 점점 매매시장으로 이끌고 있다"며 "물론 아직까지는 한정된 지역과 물건을 중심으로 전환이 일어나는 만큼 효과의 확대를 위해서는 조금 더 시간이 필요한 것으로 보인다"고 설명했다.

이어 "지난 2월 발표된 전세 혹은 월세 임대인에 대한 과세정책은 거래시장에 또 하나의 변수가 될 것으로 보인다"며 "오는 2016년부터 일정 부분 이상의 임대소득에 대해서는 과세한다고 밝힌 만큼 전세 또는 월세를 고려해 아파트를 매입하려는 투자자들에게는 고민거리로 작용할 것"이라고 덧붙였다.

김현주 기자 hjk@segye.com

ⓒ 세상을 보는 눈, 세계일보 & Segye.com