공인중개사님들께 현업실전 권리분석해드립니다. 매매진행중일때 전세금문제는~우리공인박소장드림

 

주말 잘 보내셔요~

옹달샘 중개일기~

 

 

 

 

좋은하루되십시요~~~

 

봄빛이 살아숨쉬듯 생동감넘치듯~~

아지랭이처럼 햇살한자락 한자락 뿜어내주는

이 따사로운 주말에~~

 

뉴타운지구 평리동재정비촉진지구내에서

제외부지내 폴리텍대학인근에~~

토지거래허가구역안에 단독주택 올리모델링된집 매매진행중에~~

옹달샘 권리분석 해 드립니다~~

 

 

1. 토지거래허가구역~~토지거래허가받아야 하나요~~~~

해답~~주택은 180m이상의 면적에서 토지거래허가받습니다.

자금출처소명 .토지거래허가구역반경내 주민 실제로 주택으로 주거용 3년거주요건

ㅋ 2년전 토지거래허가받아 딱 한집 거래해드렸습니다.

그다음부턴 필지가 모두 소필지라 토지거래허가받을일이 없어 일반 매물처럼 거래성사

실거래가 신고합니다.

2. 일단 151.6m2  토지거래허가받지않고 매매 합니다.

3.실제로 들오오실거라 생각하고 매수하였으나~

  현재 거주중인 집이 계약이 얼마안된 상황이라~ 이쪽으로 오심 천국인뎅~~

아깝다 어쩔수없이 물건이 딱 맘에 들고 좋아서 단방에 보시고 계약했습니다.

4. 선순위 전세 8천만원은 전세권설정한상태이고  아랫집 반지하 전세 7천5백은 계약했는데 이사는 3월말경들어오십니다.

아랫집 먼저 오시면 2순위 그다음 소유권이전과 동시에 잔금지불하며 3순위이고 현재 근저당 없습니다.

5.전세계약은 현재 매도인께서 직접 주관하시고 직접 계약에 임함에 계약시 이상없습니다.

6.소유권이전시 잔금날 전세금 잔금들고오심 동시에 그자리에서 법무사님 모시고 진행하오니 염려마십시요~

7.혹시 미심쩍으심 중도금 지불하심 당일 확정일자와 전입신고를 하시도록 배려해드립니다.

8. 주인세대 타지역에선 도시까스에 이정도 매물이면 약 전세 1억2천대 합니다.

9.혹시 나중에 이사나갈시 전세금을 어떻게 받아나갈까 고민하시는분~~

투자자 형제자매지간 사두신 매물이라~ 전세금못내줄형편되면 곧장 다시 전세로 돌려서 잔금동시지불합니다.

10. 전층올전세시 근저당이란 있을수없기에

위에 열거한 이모든게 부질없는 권리분석입니다.

전혀 실전현장에선  

 단 1% 에 불과한 일들도 보이지 않는 권리분석을 이론상 갖고 가뜩이나 전세 귀한판에 일부러

서민들 위해서 ~ 전세로 어서 어서 이사하시라~전세로 주기로 결정한일인걸~~

지금도 월세받고싶다고 반전세나 월세로 놓고싶다고 하시고~~

다음번엔 월세를 놓고 윗층 나가면 먼저 기한도래하니

윗층에 오셔도 되고~~

 또는 현재 계신곳을 전세로 돌려서 곧장 전세 안나가면 이쪽으로 오셔도 좋고~~

 

이런 매물은 이래도 좋고 저래도 좋고~~~  모두 다 좋은방향~~ 

 

단 1% 비정상적인 우려가 보이면

옹달샘 적극 계약에 올인하지 않고 움직이지도 않고  네네 대답도 힘없이 하나마나하고~

곧바로 표정만 봐도 금방 표시나고 ~~ 

눈빛만 이상한일은 정직한일 아님 정직한 복비 아님  눈빛부터 인상부터 바뀝니다.

 

제아무리 우백억대라도 일에 적극적이지 않고 경우없는 손님들 일도 적극 가담하지 않고

아무리 단골이라도 뒷소리 하고 다니며 소리가 나게 하는분들 매물은 매수는 그냥 대답만 해주고 좋다 좋다

맞장구만 치지 타 부동산처럼 얼른 모시고 가서 직접적으로 타지 부동산들을  쑤시고 다니며 계약해주지않습니다.

 

옹달샘 우리공인 박소장이  좋은매물이라고 적극 추천할땐

 그만한 확신이 선 이후란걸  음으로 양으로 눈치채시고

손님들께서 적극적으로  계약해 달라 조르시도록 부탁합니다.

옹달샘 음주가무 전무하여 손님들 시중들어가며 술집작부도 아닌걸

술도못마시는뎅 왠 술좌석에 앉아가며 업무에 일에 나설까요~

ㅎㅎ  음주가무 전무한 이사람을 상대하기 위해선

손님들이 그분들이 이 옹달샘한테 맞추셔야지요~~

할일없이 손님상에 앉아서 비위맞출 로비할일 전혀 없습니다

돈없음 안먹고 안쓰고 검소하게 스님들처럼 절약하며 살아가고

절제력있게 물질욕심 탐하지않고 예의범절 파개하지않고 살아가니

염려들마시옵고  정보묻고 알아보시고 싶으심  점심식사한번

하자는 말씀보단 독거노인 연탄나누기 성금 한번 점심값을 대신

놓고 가시는게 훨 정직한 대답입니다.

아직 그런분 안계셔서 아쉽습니다만~~

복비는 정직한 땀과 시간과 타매물 계약에 올인할

기회비용을 상실한 노력에 댓가라

 법정복비만 받습니다.

대신 계약해드린후 받은 복비는 절대로 다시 내어주지 않습니다.

 

그만큼 원칙이 강한사람이라 복비내어드릴정도로 일을

우리삼실에서엉크러지게한적없습니다.

모두 그분들 양당사자들 내심의 욕심 꿍심으로

다급하게 성급하게 계약하시고 파기한적이 한두번 일년에 딱 한분두분정도

그것도 우리삼실에서 적극적으로 하지 않고 적극적으로 권한매물은

그다음 훨 비싼값에 매매 바로 반등한 매물들 한두분정도 ~~ㅎㅎ

우리삼실 원칙을 고수 하기에  아예 복비 돌려받고싶어서 마구 마구 장난처럼

계약에 임하실분은 적극 사양합니다.

.

어느날

선몽에  대지가 코너땅 넓은땅에  헌건물이 철거된 자리인걸  두필지 곧장 보여주십니다.

다음날  우연인지 선몽에 보여주신 매물이 무엇인지도  알생각도 하지 않고 업무에 올인중

몇년전 아파트 팔아달라신 사장님한분 몇년만에 전화받아 매물을 의뢰받아놓고~~

아파트와 공장 신축 2동 딱 듣기만해도 곧장 아 잘 팔리겠습니다.

손님들 찾는 매물이 딱 맞습니다.

상가건물은 좀 힘들것같습니다

 다음 다음날  며칠전 손님께 공장 나온걸 문자로 날려주었더니 두분중 한분은  지번달라시니

그제사 지번 다시 묻고 토지이용계획원을 떼어보니~~

선몽에 보여주신 바로 딱 그모양 그대로 인걸~~~

.

한걸음에 달려가 매물을 접하고  사장님을 뵙고

종합건축사 사장님답게~~

몇년전 해쓱한 모습은 간데없고~~ㅎㅎ

조금은 노익장을 과시하시듯 흰머리에 그간 힘든시절을 보여주십니다.

 

주택매수손님이 오셔서 위에 매수계약시에도

선몽에 매물이 위치한 방향 동북간에서  맑은시냇물이 유유히 편안히 흘러 우리삼실쪽으로

흘러 들어온걸 보고 당일 계약이 아주 자연스럽게 쉽게 집안속을 보시면

 더욱더 놀라서 입이 벌어지며

좋아하시는 매수 사모님들 자매지간의 우애를 보며~~

참 좋은분들이라고 곧장 보여주십니다.

공장가내공업을 수십년째 하고 계시는분의 검소한 생활과 열심히 살아오신 모습이

곧장 친언니처럼 살갑고 반갑습니다.

복비는 일단 50% 먼저 보내달라 하시고~~왜냐면 그놈의 중개법과 현금영수증땜에

오락가락하여  업무지침이 없어서 혹시나 해서 대배해두기로 하여서~~ㅎㅎ

.

중개법은 특별법  대통령령 우선~~

계약과 동시 중개보수 지불청구권 부여됩니다.

.현금영수증은  곧장 중개수수료 받고 5일안에

손님이 원하거나 말거나 무조건 끊어놓아야 한답니다.

만약 현금영수증 위반시 과태료 영수증발급하지않은 금액의 50%

복비 50만원이면 현금영수증발급하지않음 25만원 과태료 내야한다는뎅

ㅋ 손님들이 중개보수를 제때 주지않아  못끊었는뎅

그걸 중개업자에게 과태료 처분한다는 자체가 모순인걸 감안하심~~

그러거나 말거나 관행처럼  잔금날  기준으로 현금영수증 발급해 놓습니다만

어떤땐 전세는 그날 바로 주심 그날 바로 정리해 주기도 하고요~~

 

일단 이럭저럭  중개업현업에서 이젠 구구단을 치며~~

어려운 계약도 타 부동산에서 수십번 우리 삼실 손님도 몇번이나  가서 보고온집을

이렇게 어처구니없이 쉬운 권리분석으로  말끔히 해결계약했는뎅

 

전세 들어오실분들은 

권리분석 못하여  또는 매수인과 직접 만나지 않아 ~~

이상한 얼토당토 않는 해석을 마구 마구 내비치며~~

예스를 노우로 억지를 부리시는걸 보면~~

.

모두 다 인연이 없다보니 그려려니 합니다~~~

 

임대인측 복비가 없다고 주인직접이라는말은

요즘 워낙 전세가 귀하여 ~~ 대문에 써붙이면 아님 벼룩시장에

한줄 내놓음 금방 나가기 때문인걸~~

 

ㅎㅎ 매수손님께 일처리 상큼하게 해드리기위해서~~

우리부동산에서 주도권을 쥐고 있으나

우리손님만 맞추지 않습니다 모두 공유하여 ~~

타 부동산 공동중개연결해 드리니 적극  중개알선 부탁합니다~~~

복비 임차인분은 임차부동산에서 결제받으심 됩니다~~홧팅~~~

 

마음비우길 다하며 수행자의 삶으로 길을 걸어가니~~~

이렇게 흔쾌한 날들과 날아가듯~~시원한 날들이 주어지는걸~~~

 

우리공인 옆 사무실 인수하실분도 적극 오심

적극  자금대 모자라신다면 적극 협의하여 도와드립니다~~~

 

서로 서로 어려운사람들끼리 배려하고 나누며 살아가는게 세상사는 이치 인걸~~

한치 이치에 어긋나지 않는 박소장 철학을 갖고 삶을 수행길로 걸어가며~~~

 

건강한 주말 되시옵고~~

 

어렵다고 골치아프다고 피하지 마시고 적극적으로  하늘끝까지 쫒아가며

두팔벌려 ~~힘껏 세상을 향해 걸어가십시요~~

 

박정희 대통령과 현대 정주영 회장님의 오늘 명언을  다시 보니~~

카스에 담은 글들이  절로 감동으로  삶을 다시 한번 내영혼의길을  열어주십시다~~

 

 

나는 어떤일을 시작하든~ 반드시

된다는 확신 90%에 ,

되게 할수있다는 자신감 10% 를 가지고 일해왔다 -정주영-

 

옹달샘철학은  확신 100% 자신감 100% 위기를 대처하는 능력 기술 100% 일때 

정확한 업무에 임하는걸 보면~  어쩜 너무나 안일한듯 소극적인듯  하지만~~

그만큼  정확한 단 하나의 계약을 해드리기 위해서

정확하고 명확하며  형평성맞는 측은지심의길로

중개업자의길을 걸어갑니다...

 

농담반 진담반 권리분석은 1등 부동산안목도 1등  투자분석도 1등인뎅

계약해드릴 매물이 보이지 않습니다.

 

그만큼 계약할 매물  단 한개를 확보하기 위해서

중개업자로 가는 옹달샘 철학은 ~~

수많은 매물들을 비교분석 기타 등  걸려지고 걸려지고

때론 그러다 걸려진 매물들이 다시 보석으로 가다듬어지기도 하고

옹달샘 하루는  손님들 삼실 차한잔하러 단골사모님들부터 시작 성향 분석하고 

 상담전화 분석하고 오시는분들 성향 분석하고  매물 안내는  딱 필요한분만 안내하고

자료 분석하고  매일 매일 들어오는 새로운 매물 의뢰나 기타 매수인 의뢰건수를

다시 자료보고 뒤지고 분석하고 찾아보고 맞는 매물이 있나 없나 물색하고

권리분석을 위해서 신문뉴스 탐색하고 분석하고 인터넷 부동산 자료등 분석하고

지도펼치고 보고~~ 또 보고 연구하고 머릿속에 가득든  매물들 손님들을

잠시 쇼파에 누워서 고민해보고~~ ㅎㅎㅎ  사주책놓고 펼쳐보기도하고

분석차~~  기운분석해보기위해서~~부처님말씀 음악등 머리속을 비우기도하고~

그러다 잠들어 버리고 자면서도 꿈에 매물 검색해보고 생각해보고 ~~

 누가 들음  옹달샘은  천억을 버는 부동산 중개업자인줄 착각하기 딱 좋습니다.

ㅎㅎ 계약은 커녕  매일 매일 상담만 권리분석만 자료만 태반이 단 하나의

계약을 위한 80% 100% 노력뿐인 날들인걸~~

욕심 비우고 마음비우고  또 비우고 채워지면 비우고 또 비우고

섭한것 인연줄에 또 마음 비우고 ~다시 또  조금만 눈빛만 채워짐 다시 절에 얼른

들어가서 비우고 갓바위 기도가서 비우고 ~~~

삶의길이란 이렇게 비우기의 연습인것을~~~

오늘도 건강하고 다복한 주말 휴일 되시옵길  바라며~~~

 

비움의 철학으로 길을 갑니다  옹달샘

우리공인 박소장 드림

대구시 서구 중리롯데캐슬 정문 건너편 대로변윗쪽

워낙 부동산이 많아서 꼭 꼭 밥씹어먹듯이 대로변 윗쪽을 강조해봅니다.

 

010-3000-7023

053- 554-3456 

 

 

 

 

 

또는 주인이 직접 들어오십니다. 또는 전세금안심대출을 받으셔도 좋고요~보5천월25으로 오시거나 보4천에30도가능 보증금6천만원까지 현재대구시내선순위확정일자상관없이주민법최우선변제금6천만원에 소액보증금최우선순위1900만원일겁니다.
이러한 권리분석 자체가 있을수없다는말씀~전세금은 세입자들몫 현재 점유중이니
은행에선 세입자들보다 후순위라 근저당자체잡아주지않습니다. 단1%에 해당한 문젯점도 보이면 우리박소장 명확히 짚어드리고 특약정리해드리니~ 확신100%일때만 적극적으로 매물안내에 올인하는 천기폭발하는성격탓 확신100%권리분석100% 임장활동100%일때 계약금 넣으시라하며 투명한중개시장을 열어드립니다~옹달샘 [0]

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  박미영(옹달샘)   22:44  

주말 한차례 폭풍이지나갑니다. 단독주택올리모델링된집 1층 전세8천5만원 방4.주방겸거실욕실 아주멋진집~권리분석 잘못판단하실것같아 적어봅니다.
매매진행중~매매가 2억5천7백 현재 매도인주인과직접계약함.2층전세권8천 반지하전세금계약중7천5백에서 5백빼주심.1층은주인세대오실거라 비워두었다가 매수인사정이 들어오시기에 시차발생 다음번전세금내어주고 들어오신다고 아님 반전세나 월세를 받고싶다고 월세보단 전세가 빠르다고 전세로놔주기로하고~올전세라 위험하다는 권리분석은 잘못된생각~올전세시 은행권대출여지가없어 이물권으론 담보가 일어날수없습니다.
나갈때 전세금문제는~전세가 귀한만큼 바로전세내놓고 잔금처리 [0]