부동산시장 꽁꽁 얼었다지만…꿈틀대는 ‘틈새’ 는 있다

 

 

 

 

 

 

 

 

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부동산시장 꽁꽁 얼었다지만…꿈틀대는 ‘틈새’ 는 있다

헤럴드경제 | 입력 2013.01.04 10:29

서울 수도권 주택 시장 회복 더디고 지방 시장도 위축
실수요자용 토지, 단독 경매 등 틈새 투자 인기

부동산은 살아 있는 자산 시장이다. 시장 환경에 따라 불황과 침체, 호황과 상승이 지속적으로 반복된다. 침체와 불황이 지속되면 자본 이득은 물론 임대 소득이 줄어들 수밖에 없다. 주택을 비롯해 토지, 상업용 부동산의 매력이 줄어들면서 투자자들의 시장 이탈이 가속화된다. 거래 부진이 계속될 수밖에 없는 이유다. 하지만 시장 환경이 우호적으로 변하면 상황은 급속히 반전된다. 투자 이득이 증가하면서 시장 참여자가 급속히 늘어나고 이로 인해 거래 회전이 빨라진다.

상황에 따라서는 과열 상태에 접어들기도 하는 것이 부동산 시장의 기본 생리다. 또 냉각된 시장 속에서도 속내를 들여다보면 항상 꿈틀대는 지역과 종목이 있게 마련이다. 예컨대 주택 시장의 경우 전반적으로는 꽁꽁 얼어붙어 분양과 거래가 되지 않지만 세종시는 예외였고 일부 도시형 생활주택 등은 인기 투자상품의 자리를 지키고 있다.

토지 시장에서도 극심한 거래 부진 상태가 이어지지만 대도시 주변 다가구용 단독용지와 강ㆍ산ㆍ바다를 낀 캠프장 부지는 시장을 리드해가는 주 종목이다. 상업용 부동산 시장에서도 마찬가지다. 새해에도 시장이 살아나기는 힘들 전망이나 임대를 전제로 한 오피스텔ㆍ상가ㆍ빌딩 등은 물밑거래나 분양에 관심이 집중될 전망이다. 새해 부동산 시장을 유형별로 짚어보고 투자 종목을 전망해본다.



▶더딘 회복속 원룸 등 임대투자 '맑음'

=새 정부 출범에 대한 기대감이 주택 시장으로 쏠리고 있다. 경기 활성화에 역점을 둔 정책이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되는 데다 규제 완화와 저금리 등도 시장에 활력을 불어넣을 공산이 크기 때문이다.

하지만 경기 부진 등의 요인으로 대출금 상환 등에 몰려 경매 시장에 쏟아지는 매물이 실로 엄청나다. 지난해 경매물건은 사상 최대 규모인 3만5000가구에 이르렀다. 이는 연평균 주택 공급물량의 10% 선에 육박하는 수치다. 게다가 서울 및 수도권에서 미분양 아파트가 급증하면서 분양가의 절반 가격에 재공급되는 경우가 속출하고 있다. 여기에 매입 불안심리가 확산돼 있는 점을 감안하면 올해 주택 시장은 다소 긍정적이지만 회복까지는 요원하다고 봐야 한다. 다주택자 양도세 중과 폐지 등의 규제 완화가 이뤄지고 보금자리주택의 공급 축소, 생애최초주택 구입 지원 등이 이뤄진다 해도 매매 시장의 얼음을 당장 녹이기에는 역부족이다. 여기에 수도권 인구 유출의 가속화, 고령화, 베이비부머 은퇴, 1인가구 증가 등 주택 시장 구조 변화 바람까지 감안하면 더욱 그렇다. 특히 수도권의 경우 앞으로 3년간에 걸쳐 정부기관 및 공공기관이 빠져나가는 등 인구 유출이 심화, 주택 시장의 회복을 가로막는 주된 이유가 될 전망이다. 지방 시장 역시 우호적이지 않다. 지난해까지 상승을 주도해왔으나 최근 2~3년 내 많은 공급이 이뤄지면서 올해부터는 입주를 하게 된다. 취약한 지방 경제와 입주물량 증가는 시장을 옥죌 수밖에 없다. 이미 부산 등지에서 과잉 공급 여파가 미치면서 미분양이 늘어나고 거래가 부진해지는 양상이다. 재건축ㆍ재개발 역시 갈수록 지연될 소지가 크다.

이 같은 시장 분위기는 전세 시장을 지속적으로 달아오르게 할 것이다. 집을 사거나 분양받기보다는 세든 집에 눌러앉은 것이 안정적이기 때문이다. 이를 감안하면 임대 투자 전망은 밝은 편이다. 원룸에 이어 투룸ㆍ오피스텔 등의 시장이 편차는 있겠지만 지역별로 달아오를 소지도 크다. 따라서 투자 시 지역 분석은 물론, 투자 종목 선택에 신중을 기해야 한다. 입주물량과 향후 추가 공급 여부, 인구 상황 등을 종합적으로 판단해야 실패가 없다. 오피스텔 등은 목돈을 넣고 푼돈을 얻는 상품으로, 고정 자산 가치 등을 감안하면 단기 투자상품 성격이 짙다.



▶개발 공약 호재지역 토지 '관심집중'

=주택 시장에 이어 토지 시장 역시 회복까지는 시간이 걸릴 전망이다. 주택 공급이 토지 수요의 원천인데, 주택이 과잉되고 팔리지 않는 마당에 토지를 매입할 이유가 없다. 더구나 건설업체 경영위기가 지속되고 있어 발목을 잡을 소지도 크다. LH공사의 아파트 건설용 택지 매각이 부진한 것도 같은 맥락이다. 재개발ㆍ재건축 등 도시 정비 사업이 지지부진해진 것도 토지 거래가 줄고 있는 이유다. 개인 간 거래 부진은 양도세가 걸림돌이 되고 있다. 2007년부터 실거래가 신고가 의무화되면서 토지의 최초 구입가 및 매매가격의 격차가 엄청나다. 결국 양도소득세를 많이 내야 하기 때문에 매도자나 매수자가 신통치 않게 여겨 거래 부진이 이어지고 있다.

이 같은 구조는 새 정부가 들어서더라도 개선되기 쉽지 않다. 야권의 반대가 만만치 않은 데다 토지 시장을 살려야 한다는 데 동의를 구하기가 쉽지 않기 때문이다. 다만 일부 실수요 토지가 시장의 명맥을 유지해갈 것으로 전망된다. 예를 들면, 택지지구 단독용지를 매입해 다가구와 원룸 등을 짓는 소규모 용지 거래는 지속적으로 이어질 것이다. 전ㆍ월세난으로 수요가 존재할 것으로 예상되기 때문이다. 단독주택을 매입해 게스트하우스 등으로 리모델링하는 실수요 토지 거래도 이어질 것으로 예상된다. 박근혜 대통령 당선인의 지방 개발 공약지를 중심으로 일부 호가가 생겨날 수도 있다. 춘천~속초 간 고속철도 조기 착공과 공공기관 이전지, 국제 대회 개최지 등 일부 지방권은 가수요도 생겨날 전망이다. 이와 함께 농어촌과 산촌의 개발 사업지와 오토캠핑 등 레저 수요가 토지 시장을 자극할 것으로 예상된다. 하지만 개발 사업에 대한 투자 규모가 점차 감소하고 있는 데다 캠프장 등이 과다 개발되는 상황이어서 실수요자 투자 역시 신중을 기해야 한다.



▶경기회복이 관건…세종시·보금자리 주목

=상업용 부동산은 고정자산가치 상승과 임대 수익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점에서 매력이다. 하지만 경기에 민감한 게 흠이다. 경기가 회복되거나 상승기에 놓이면 소비심리가 팽창하고 구매력이 증가, 근린상가를 비롯해 백화점 등 상업용 부동산이 활기를 띤다. 반면 경기 위축이나 불황이 계속되면 구매력이 감소, 매기가 사라지고 투자가 위축되게 마련이다. 임대 수익률이 떨어지면서 안정성을 위협하기 때문이다. 상가의 경우 자영업자들의 증가나 감소와도 무관치 않다. 경기 위축에도 베이비부머의 은퇴 등으로 자영업자가 증가, 상가 시장이 나락으로 떨어지지 않고 있는 것도 같은 맥락이다. 상가는 트렌드와도 밀접하다. 최근 연도형 상가 등이 분양 시장에서 우위를 점하고 있는데, 이는 소비자들의 접근성을 높여 구매력을 높일 수 있는 장점이 있기 때문이다. 새해 상가 분양 시장은 광교ㆍ별내ㆍ김포ㆍ송도ㆍ세종시 등과 더불어 서울 강남보금자리ㆍ위례신도시ㆍ문정지구ㆍ마곡지구 및 재개발ㆍ재건축 상가와 LH 상가 등이 대표적 키워드로 예상된다.

하지만 2013년도 역시 유럽발 재정위기의 여진에서 자유롭지 못하고 내수 불안에 따른 소비심리 위축 등으로 분양 성적은 희비가 엇갈릴 전망이다. 때문에 투자자들은 지역별ㆍ상품별 특징을 정확히 이해하고 투자에 임해야 한다. 특히 고분양가와 접근성, 역세권 여부 등을 철저히 분석해 투자하는 것이 절대 필요하다.

상업용 부동산 가운데 빌딩 시장도 중요한 몫을 차지한다. 경기가 회복되면 사무실 수요 역시 증가하고 침체가 지속되면 빈 사무실이 늘어나는 것은 주지의 사실이다. 또 새롭게 첨단 시설이 보강된 빌딩일수록 임대가 잘되고 임대료를 제대로 받을 수 있다. 빌딩 역시 인구의 흡인력과 주변 특수가 영향을 미치기 때문에 이를 잘 분석해 투자하는 지혜가 필요하다.

ch100@heraldcorp.com
장용동 대기자의 기사 전문보기 < http://cafe.naver.com/powerrealestate >