[스크랩] 수도권 전세 안정세 돌입… 세입자들 내년 봄 걱정하는 이유는

찬바람이 불면서 완연한 전셋값 안정세가 드러나고 있다. 수도권 전셋값이 잠시 고개를 숙이자 세입자들의 관심은 온통 내년 봄 전셋값 상승 랠리의 재현 가능성에 쏠리고 있다.

13일 학계와 부동산업계에 따르면 최근 전세시장의 바뀐 흐름은 새로운 구조 변화를 뜻한다. 그동안 늘 존재해온 전세난이 올해에는 매맷값 상승의 그늘을 벗어나 부각된 이유다. 서정렬 영산대 부동산금융학과 교수는 "전세난이 국지적·계절적 이슈가 아닌 주택시장 전반의 구조적 변화를 수반하고 있다."면서 "중소형 주택의 수급 불균형과 가격 하락기의 접점이 현재의 전세난을 만들었다."고 분석했다.

올해 전세난이 기존 전세난과 다른 점은 크게 세 가지로 요약된다. 우선 전세가 상승 이후 매매가 상승이란 시장의 반복적 메커니즘이 깨졌다. 전세가격은 오르지만 매매 수요로 연결되지 않아 매맷값의 추세적 상승이 일어나지 않았다.

둘째, 전세난이 전세가격의 상승에 그치지 않고, 반전세·반월세 등 이전과 다른 계약방식으로 전이됐다. 마지막으로 이 같은 시장의 변화는 이전과 다른 시장 구조의 전면적인 개편 동력으로 작용하고 있다.

부동산정보업체인 부동산114는 지난주 서울지역 전셋값 변동률을 조사한 결과, -0.03%를 기록했다고 밝혔다. 변동 폭이 줄어들고, 3주 연속 하락세를 보였다. 전세가 하락지역도 크게 늘었다. 강남·동작·금천·양천·송파·강서구 등이다.

권주안 주택산업연구원 선임연구위원은 "올 전셋값 상승은 정점에 거의 다다른 것으로 보인다."면서 "몇몇 지역의 하락세를 통해 이를 짐작할 수 있다."고 설명했다.

권 위원이 2000~2004년 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)을 분석한 결과, 전세가율 상승은 60~65% 수준일 때 매매가 상승으로 이어졌다. 매맷값이 상승세로 전환된 뒤 6개월이면 전세가 비율은 정점에 이르고 이후 감소했다는 것이다. 매매가는 정점 도달 뒤 보통 2년 3개월간 상승을 지속했다.

현재 전국 전세가율은 60%, 수도권은 50% 수준이다. 다만 권 위원은 "2000년 전세 비중이 28.2%로 400만 가구였는데 지난해에는 21.7%로 376만 가구에 그쳤다."면서 "전세가구가 적다는 것은 내재된 수요가 상대적으로 약하다는 뜻으로 상승 압박도 적을 수 있다."고 말했다.

단기 순환변동 주기를 보면 내년에 전셋값 상승세가 크게 주춤할 것이란 설명도 가능하다.
아울러 내년 경제상황이 다소 비관적이고 주택가격 상승에 대한 기대심리도 꺾여 있으나, 주택경기는 지난해보다 낙관적이란 전망도 나온다. 주택가격 상승, 거래 활성화, 전세난 완화라는 시나리오도 가능하다는 얘기다. 하지만 아직 마음을 놓기에는 이르다는 주장도 있다. 서울 강동권 재건축단지의 이주가 연말부터 본격화하는 등 잠재적 불안요소가 여전하기 때문이다.

서울 강동구에서만 고덕시영 아파트 2500여 가구를 시작으로 연말까지 3000가구가 넘는 이주 수요가 발생할 전망이다. 내년 초에는 고덕주공4단지가 이주를 이어가는 등 인근 10개 단지 1만 2300여 가구가 향후 2년간 이주할 것으로 보인다. 현지 중개업소 관계자는 "인접한 경기 하남 등의 전세난을 부풀릴 수 있고, 서울지역 전세시장에 악영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.

12월 본격화되는 연말·연초 학군수요에 내년부터 입주물량이 급감한다는 점도 전세난 완화를 예단할 수 없는 이유다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "전셋값이 떨어지려면 기본적으로 주택공급이 늘어야 하는데 내년부터 공급 부족이 전셋값 상승압력으로 작용할 것"이라고 내다봤다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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