대출 끼고 집 있는 사람 vs 대출 없는 무주택자…누가 웃을까? SBS CNBC | 입력 2011.11.16 15:56
■ 김우희 저스트알 대표
국토부가 지난 달까지 신고된 아파트 실거래가 신고 자료를 분석해 봤더니 10월의 경우 지난해 같은 달에 비해 17.2%나 거래가 늘었고, 최근 3년간의 데이터를 비교해 봐도 동월 평균 대비 12.7%가 많은 것으로 조사됐다. 집값이 많이 올라도 빨리 사야 하는 것 아니냐며 조바심을 내지만 집값이 떨어져도 더 떨어지기 전에 뭔가 조치를 취해야 하지 않을까 하고 움직이는 사람들이 많다는 것이다.
집값 내리는데 거래는 늘었다…이유는?
집값이 떨어지면 대출받아 집을 산 사람들은 꼼짝없이 하우스푸어로 전락한다는 이야기도 있다. 집값이 오르는 것도 문제지만 너무 많이 떨어져도 집을 팔아 대출을 갚고 나면 전세 구하기도 힘들어지는 것 아닐까 하는 걱정이 있는 것이다.
대출이 없어도 걱정이다. 집값이 오르면 오르는 대로 지금 살고 있는 집을 팔아 평소 이사 가고 싶은 지역으로 옮길 수 있을지 걱정이고 집값이 떨어지면 지금 살고 있는 집을 제값에 받지 못할까 걱정한다. 어디가 발목선 가격인지 어깨 부분 가격인지 알 수 없으니 조바심이 날 수 밖에 없는 것이다.
집값 향방을 알려주는 신호등 '수급'
사실 집값이 떨어졌다고 하지만 지방은 최근에도 상승세를 보이고 있고 분양률이나 아파트 계약률도 상당히 높게 나타나고 있다. 반면 재건축 대상 아파트는 가격이 많이 떨어졌다. 과거에는 재건축 아파트를 사놓고 넓은 집 장만을 준비했지만 현재는 넓은 집 자체의 수요가 많이 줄은 탓에 재건축 아파트가 많이 빠지고 있다.
이처럼 지역별로 차이는 있어도 전체적으로 본다면 서울, 수도권이 대세 하락세라고 보기는 어렵다. 부동산이나 집값에 대한 관심이 여전히 높다는 것은 여전히 관망세 진영에 있던 수요자들이 시장 참여자로 등장할 가능성이 높다는 것이기 때문이다.
하지만 장기적 측면에서 보면 여러 지표를 살펴보면 부동산 수요는 분야별로 차이는 있지만 확실하게 줄고 있다. 주택시장의 선행지표 가운데 하나는 토지시장이다. 땅이 있어야 집을 지을 수 있기 때문이다. 수도권 토지거래량의 경우 2000년대 초반 150만 건을 정점으로 이후 감소세로 돌아섰고, 지방의 경우도 지난 2005년 180만 건을 정점으로 감소하고 있다. 건축 유형별로는 주거용 토지거래가 크게 감소하는 추세다.
"이제 집은 지을만큼 지었다"
다시말해 주택시장의 공급자들도 '이제는 집은 지을만큼 지었다' 는 계산을 하고 있다는 얘기가 된다. 실제로 우리나라 주택보급률을 보면 이미 2005년에 98%에서 2008년 100%를 넘었다. 주택 수요가 급격하게 줄어들 가능성이 있다는 얘기가 될 것이다.
일본의 경우 지난 1970년대 초반부터 토지 거래량이 감소하기 시작해 30년간 1/3로 거래량이 줄었다. 그렇지만 일본의 부동산 개발은 지금도 꾸준하게 이뤄지고 있는데 이는 '차지권' 이라는 토지를 빌려서 개발하는 거래를 통해 이루어지고 있다. 차지권 거래는 99년 25만 건에서 2008년 46만 건으로 크게 증가했는데, 이는 원가를 줄이기 위한 일환이다.
토지거래 하락세…부동산시장도 곧 축소
일본의 토지거래량 추이를 보면 장기적으로 봤을 때 결국 현재 토지거래의 축소상황은 부동산시장 역시 출소될 것이라는 전망을 할 수 있다. 하지만 단기적으로 보면 그동안 금융위기로 인해 부동산이 흔들렸지만 당장 집이 필요한 사람들의 일정 수요가 있으므로 서울, 수도권은 단기 상승 현상이 나타날 가능성이 있다.
하지만 국토연구원에 의하면 2010년 중반에 이르면 40~50대 쌍봉 세대의 급감 등 인구 감소로 서서히 주택 가격이 하락하는 과정으로 진입할 것으로 보인다. 따라서 서울 강남에서는 대형을 사도 큰 무리가 없겠지만 강북은 2~30평 대가 경쟁력이 있을 것이다. 이미 지방에서는 대형이 전세값도 매매값도 싸다.
대출이 많다면 '부동산 구조조정' 필수
현재 미국, 일본, 유럽 모두 힘든 상황에서 한국이 자유로울 수는 없을 것이다. 이는 대출 이자를 갚지 못하는 데서 오는 어려움이기도 하다. 따라서 대출이 많은 사람이라면 부동산을 조정해야 할 것이다. 실제로 최근 큰 집을 팔아 작은 집으로 옮기고 남은 돈은 다른 작은 집을 사서 임대를 주는 등의 형태가 많다.
문제는 월세를 얻어야 하는 젊은 세입자도 답답하지만 월세를 받아 살아야 하는 은퇴자들도 안타깝기는 마찬가지라는 것이다. 임대사업을 하는 사람들은 임대료 받아 생활하는데 월세 놓기 쉽지 않아 월세를 올리면 터무니없이 임대료를 올리는 사람 취급을 받는다며 어려움을 토로하기도 한다.
정부가 다세대, 단독주택의 전월세 실거래가를 신고하도록 유도하고 확인할 수 있는 시스템을 만드는 것도 이런 갈등을 시장 정보의 투명화로 풀어보자는 의도가 아닐까 하는 생각이다. 우리 부동산시장도 가격은 조금 떨어지고 조정 받으면서 전세에서 월세 시장으로 재편되고 있는 것으로 보인다.
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