[스크랩] ＜상반기 부동산결산＞ ②전세파동 또 오나

하반기 매매시장 상품ㆍ지역 차별성 심화
부동산 전략은 분양이나 오피스텔 위주로
(서울=연합뉴스) 이유진 기자 = 하반기에는 올해 초에 이어 전세가격이 오름세를 타면서 또 한 번의 전세 대란이 올 것이라는 전망이 많다.

2년 전 전세난을 겪었던 세입자들이 앞다퉈 선점에 나서는 데다 수도권 재건축 아파트 등의 대규모 이주가 예고돼 있어 수요와 비교해 물량이 턱없이 부족하기 때문이다.

또 불투명한 부동산 시장의 앞날이 전세 수요가 매매로 전환하는 것을 막는 걸림돌로 버티고 있다.

◇전세 시장은 '조마조마' = 19일 부동산 전문가들에 따르면 하반기에는 2분기 주춤했던 전세시세가 다시 본격적인 오름세를 탈 것으로 예상된다.

전세가 월세 및 반전세 형태로 전환되면서 전세 물량이 감소했고 금리인상 조치로 남은 물량의 가격이 더 올라갈 수밖에 없다는 것이다.

한국은행 금융통화위원회(금통위)는 지난 10일 기준금리를 연 3.25%로 올리는 등 작년 11월 이후 4차례나 금리를 인상했고 하반기에도 최소 2차례 추가 인상할 것으로 관측돼 이 같은 전망에 힘이 실린다.

국민은행 박합수 부동산팀장은 "금리인상 여파로 연초 2.8%였던 CD금리가 최근 3.56%로 올랐다"면서 "이에 따라 상반기(1~5월) 전국의 평균 전세가격도 6% 상승해 이미 지난해 7.1%에 육박하고 있다"고 전했다.

2009년 7~8월 극심한 전세난을 겪었던 세입자들이 계약기간 종료를 앞두고 선점에 나선 것도 전셋값 상승을 부추기고 있다. 수도권 재건축ㆍ재개발 아파트의 이주가 하반기에 몰리면서 강남구 대치동을 비롯한 일부 지역에서는 이미 '국지성 전세난'이 시작됐다.

이런 사정을 고려해 주택산업연구원은 '2011 하반기 주택시장 전망' 보고서에서 올해 하반기 아파트 전세가격은 5%, 주택 전체 전세가격은 4% 오를 것으로 봤다.

주산연은 수도권은 매매가 하락에 대한 불안감에 전세 수요가 늘고, 지방은 매매가 상승에 따른 전세가 동반 상승으로 전국적으로 전셋값 상승세가 나타날 것이라고 분석했다.

입주 물량 감소도 전세난을 부추기는 요인이다. 부동산114에 따르면 올 하반기 전국 입주 물량은 9만9천927가구로 지난해 15만1천342가구의 '반 토막' 수준이다.

부동산1번지 박원갑 소장은 "소형주택 공급이 부족해 전세시장에 구조적인 불안 양상이 나타난다"면서 "여름방학 이사철이 오기 전에 미리 집을 구하려는 사람들도 늘어 하반기 전세난이 앞당겨질 것으로 우려된다"고 말했다.

◇매매 시장, 지역별 희비 엇갈려 = 매매는 상반기와 마찬가지로 지역별 차별화가 지속될 것으로 보인다.

수도권 주택시장은 전세 수요의 매매 전환 등으로 오랜만에 거래가 살아날 것이라는 희망 섞인 전망도 나오지만 거래 회복을 방해하는 불안 요소도 만만치 않다는 분석이다.

박원갑 소장은 "부동산 성수기인 가을에 예년보다 심각한 전세난까지 겹치면 소형을 중심으로 거래가 이뤄지기 시작할 가능성이 있다"며 정부의 거래활성화 대책과 전세난이 어우러져 하반기 상승요인이 있다고 진단했다.

주산연도 시장에 팽배한 불안 심리를 달랠 수 있는 정책이 지속적으로 추진된다는 전제로 가을 이사철을 전후로 주택 매매시장이 회복세를 보일 것이라고 예상했다.

그러나 금리인상과 가계부채 등 방해물도 만만치 않다는 게 문제다. 또 주택대출 거치기간 폐지까지 실현되면 총부채상환비율(DTI)보다 강력한 규제로 작용해 매수를 위축시킬 것이라는 우려가 나온다.

박합수 팀장은 "거치기간이 폐지되면 2억 대출받을 수 있는 사람이 1억밖에 못 받게 된다"면서 "서민들은 집 사지 말라는 압박이나 다름없어 전세시장에만 과부하가 걸릴 것"이라고 말했다.

반면 지방은 공급부족 상황이 워낙 심각하기 때문에 상대적으로 금융규제의 압박을 덜 받아 하반기에도 '부동산 훈풍'을 이어갈 것으로 보인다. 전세가가 매매가의 60~70% 수준으로 높다는 것도 매매 시장 활성화를 부채질한다.

부산에서는 상반기(1~5월)에 진행된 모든 청약접수가 순위 내 마감됐다. 대전과 세종시, 양산신도시 등도 개발 호재와 전셋값 부담이 맞물려 수요자를 끌어들이는 데 성공하면서 괜찮은 성적을 거뒀다.

지방 미분양도 눈에 띄게 줄고 있다. 부동산1번지에 따르면 지난 2월 말 지방의 미분양 가구는 5만3천171가구로 미분양이 최고조에 달했던 2008년 말 13만9천가구에 비해 약 62% 감소했다.

박원갑 소장은 "수도권 집값이 먼저 오른 뒤 지방이 따라 오르는 '물결효과'가 사라지고 있다"면서 "지방은 수도권과 별개로 매매와 전세가 동반 상승하면서 내년까지 강세를 보일 것"이라고 전망했다.

◇내 집 마련의 틈새를 찾아라 = 하반기 내 집 마련 계획이 있다면 분양과 급매물을 눈여겨보라고 전문가들은 조언했다.

주산연이 42개 건설사와 46개 부동산중개업소를 대상으로 한 설문조사 결과 대다수 응답자는 전세가격은 2012년까지 오르고, 수도권 매매가격도 올 하반기에서 내년 상반기 사이에 상승세로 돌아설 것으로 예상했다고 전했다.

실수요자가 주택을 사기 적절한 시점은 올 하반기라는 결론이다.
부동산114 김규정 본부장은 "올 하반기에는 집값이 오를 요인이 없고 기대감도 저조해 전망이 밝지 않지만 실수요자에게는 기회가 될 수도 있다"고 말했다. 박합수 팀장도 매수 계획이 있다면 금융규제가 강화되기 전에 움직이라고 조언했다.

기존 거래 시장의 저렴한 급매물은 물론, 분양 시장의 분양가상한제ㆍ할인분양 적용 아파트와 보금자리주택 등이 추천 대상이다.

오피스텔 등 수익형 부동산도 상승 여력이 남았다는 분석이다.
부동산써브 함영진 실장은 "부동산 투자의 트렌드가 주택에서 수익형으로 넘어가고 있다"면서 "고령화가 빠른 속도로 진행되면서 안정적으로 월세를 받을 수 있는 수익형에 대한 관심이 더 높아질 것"이라고 말했다.

김규정 본부장도 "상반기 오피스텔은 강남과 비강남, 경기지역을 가리지 않고 가격 상승세를 보였다"면서 오피스텔 투자 수요가 당분간 이어질 것으로 예상했다.

그러나 오피스텔 가격 상승과 금리인상 등으로 서울 및 경기도의 임대수익률이 연초보다 소폭 하락했으며, 향후 다양한 경쟁 상품의 공급이 예상돼 임대수익이 지속적으로 떨어질 우려도 있다고 덧붙였다.

출처 : 부동산 공법 고광표 입니다.

글쓴이 : stone402 원글보기

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