2·11 부동산 대책’ 이후 주택임대사업 괜찮나

2·11 부동산 대책’ 이후 주택임대사업 괜찮나 매경이코노미 | 입력 2011.03.09 04:05

'2·11 부동산 전월세시장 안정 보완대책'은 임대사업 활성화를 통한 주택 임대물량 공급 확대와 전월세난 해소에 초점이 맞춰져 있다. 특히 그동안 복잡하게 얽혀 있던 주택임대사업자에 대한 내용이 일목요연하게 정리됐다는 분석도 나온다. 주택임대사업은 시대를 달리하며 주택시장에 대한 부양책으로 명맥을 유지해 왔다. 또한 시장 상황에 따라 지역을 수도권과 지방으로 분리하고, 세제 혜택 등을 달리 적용하며 오늘에 이르렀다. 진작에 대책이 나왔어야 한다는 아쉬움도 있지만, 이번에 조정된 것만으로도 다행스러운 일이기도 하다. 이번 2·11 대책을 통해 주택임대사업 요건이 대폭 완화된다는 소식이 전해지면서 다주택 보유자나 여윳돈을 가진 투자자들의 관심도 어느 때보다 커지고 있다. 그렇다면 주택임대사업 제도가 어떻게 변경된 것일까. 지금까지는 전용면적 85㎡ 이하, 3억원 이하인 주택을 5가구 이상 구입해 10년 이상 임대해야 했다. 하지만 오는 3월부터는 서울을 포함한 수도권 내 전용면적 149㎡ 이하, 6억원 이하인 주택을 3가구 이상 구입해 5년 이상 임대하면 취득세·등록세 감면과 더불어 양도소득세 중과 배제 등의 세제 혜택도 받는다. 지난 8·29 부동산대책에서 경기, 인천만 3가구로 내린 데 이어 이번에 서울도 가구 수를 낮춘 것이다. 주택 수가 임대사업 투자에 있어 중요한 비중을 차지하고 있음을 감안하면 투자자들에게는 희소식이 아닐 수 없다. 투자금 자체의 절대치를 좌우하기 때문이다. 참여정부 시절 종합부동산세, 양도세 중과 등의 정책으로 다주택 보유에 대한 막연한 거부감을 갖게 만든 것과는 상반된다. 이제 임대사업의 경우, 서울도 주택 수에 대해 큰 부담을 느끼지 않는 숫자로 바뀐 것이다. 종전 10년, 7년 보유는 다소 과한 기간이었다는 지적도 있었는데 이번에 전국 모두 5년으로 조정됐다. 환경이 변화될 여지가 많고 그에 대한 대응이 쉽지 않았기 때문에 장기 보유는 그만큼 투자에 있어 불리한 점으로 지목됐다. 하지만 이제는 상황 변화가 오더라도 인내할 수 있는 범위 내로 기간이 짧아졌다. 투자에 있어 중요한 것은 투자기간이다. 그런 면에서 상당히 긍정적인 변화라 할 수 있다. 그리고 면적 또한 149㎡ 이하로 전국이 확대 통일됐다. 수도권에서 면적이 확대된 의미는 중요하다. 그동안 주택임대사업의 국민주택 규모(85㎡ 이하)라는 나름대로의 기준이 깨진 것이다. 물론 지방에서 실시되고 있었지만, 큰 틀의 획이 바뀐 것이라 할 수 있다. 이는 준공 후 미분양아파트에 대한 임대사업을 장려함에 있어 미분양아파트의 60~70%가 중대형이라는 것을 감안한 포석으로 생각된다. '149㎡ 이하 + 6억원 이하 + 3가구 이상 + 5년 이상' 임대하면 가능 취득가액 부분에서도 8·29 부동산대책에서 서울을 제외하고 인천, 경기만 6억원 이하로 상향 조정한 것을 이번에 통일했다. 사실 그때 같이 했어야 할 내용이었다. 서울이 인천, 경기에 비해 가격이 비싸다면 비싸기 때문에 다소 늦은 감이 있다. 지방은 3억원 이하로 유지됐다. 이 금액은 취득시점의 공시가격이기 때문에 실거래가는 30~40% 더 높아질 수도 있다. 지역에 대한 범위가 정리된 것은 그간 적용법상의 불일치를 바로잡았다는 차원에서 참으로 다행스런 일이다. 임대사업을 하면 2가지 혜택이 있는데, 종합부동산세 배제와 양도세 중과에서 제외해 준다는 것이다. 하지만 이 경우에 종합부동산세는 동일 시도에서 해당 호수를 보유해야 하고, 양도세는 동일 시군에서 갖고 있어야 했다. 예를 들면, 경기도의 경우 수원시, 성남시, 용인시에 나눠 보유하면 양도세 중과는 피해 가지 못하는 문제가 있었던 것이다. 임대사업지역이 수도권으로 확대된 것은 투자지역의 폭이 넓어졌다는 의미로 볼 수 있다. 완화된 주택임대사업 대상을 준공 후 미분양주택으로 할 경우, 한시적이지만 추가 혜택이 있다. 올해 말까지 한시적으로 준공 후 미분양주택을 매입해 임대사업을 할 경우 취득세와 양도세를 50% 감면받는 것이다. 지난해 12월 말 현재 준공 후 미분양주택은 전국에 4만2655호이며, 그중 수도권은 8729호(서울 809호, 인천 515호, 경기 7405호)다. 지방에 한해 남아 있던 미분양주택 양도세 감면 혜택도 오는 4월 30일 종료가 확정됐다. 따라서 임대사업에 대한 혜택은 감면 종료시점 이후를 겨냥한 대책으로 볼 수 있다. 임대사업에서 민간 미분양에 대한 활로를 찾겠다는 취지로도 해석할 수 있다. 그러나 좀 더 생각해볼 문제는 준공 후까지 미분양인 주택의 투자가치다. 미분양주택은 대개 경쟁력이 떨어지는 원인이 있기 마련이고, 고분양가의 중대형 위주로 남아 있는 경우가 많아 세세하게 살펴볼 필요가 있다. 임대사업자의 혜택은 종부세와 양도세 중과에서 제외해 주는 것이다. 임대주택을 매도할 때 양도세 감면은 없으며, 일반세율(6~35%)을 납부해야 한다. 양도세 중과 제외는 사실상 그리 큰 혜택은 아니다. 이미 내년 말까지 완화돼 있고, 그 이후에도 이 제도는 유지의 의미가 크지 않기 때문이다. 결국 사실상 큰 혜택이 돌아가는 사업은 아니라는 것이다. 문제는 기존 보유주택 1호가 있고, 추가로 3호를 매입해 임대사업을 하는 것이 대부분인 상황에서 종전 주택을 매도할 경우에 발생한다. 이때는 다주택자로 간주해 1세대 1주택 비과세 혜택을 못 받는 것이다. 임대사업기간인 5년 동안에는 종전 주택 매도가 필요해도 자제해야 하는 일이 생긴다. 아울러 이런 경우 임대주택을 주택 수에서 제외하는 진일보한 정책을 마련하는 것도 임대사업 활성화를 위해 고려해봐야 한다. 임대사업자의 기대는 시세차익 실현에 머물러 있었다. 상대적으로 저렴하게 주택을 매입해 가격이 상승하면 투자 목적을 달성하는 식이다. 이는 종전처럼 대세 상승기에는 적합한 투자처로 볼 수 있지만 요즘 같은 주택 가격에 대한 상승을 기대하기 어려운 시점에는 한계를 맞을 수밖에 없다. 최근 정기적인 임대수입에 초점이 맞춰지면서 주택도 상가처럼 수익성 상품이 되고 있다는 점에서 변화 조짐이 보이고 있다. 바람직한 변화 방향으로 볼 수 있다. 그만큼 우리 주택시장도 안정을 찾아간다는 의미로 해석된다. 다세대주택 관심 가져볼 만 앞으로 전반적인 투자 방향성을 어떻게 잡아가야 할까. 첫째, 중소형 평형에 주안점을 둬야 한다. 주택시장의 큰 트렌드는 중소형 위주의 시장이 지속적으로 형성되리라는 것이다. 고령화 등 인구구조 변화에 따라 주택은 계속 다운사이징 현상이 가속화되고 있다. 임대사업도 여기에 편승해야 한다. 비록 중대형까지 면적기준이 완화되긴 했지만, 투자비용과 환금성 등을 고려하면 작은 것이 강할 수 있다. 둘째, 지역은 철저히 역세권과 배후지역에 대한 검토가 따라야 한다. 역세권이 아니더라도 배후에 산업단지나 업무지역 등이 고루 배치돼 있는 경우에는 충분히 주택임대사업 지역으로의 가치가 있다. 셋째, 도시형생활주택과 오피스텔의 비교 검토다. 규모나 임대용으로 비슷한 특성을 갖고 있으나, 주택임대사업과 일반임대사업이라는 큰 틀에서 다른 점도 많다. 이번 대책에서 도시형생활주택 원룸 규모를 30㎡에서 50㎡로 확대해 2인가구인 신혼부부 수준까지 흡수할 수 있도록 면적기준을 높였다. 오피스텔은 상대적으로 주택에 비해 전용률이 떨어지며, 관리비가 비싸다는 단점이 있다. 또한 주거용으로 사용할 경우에는 양도세 판정 시 주택 수로 간주될 수 있다. 넷째, 다세대주택에도 관심을 가져야 한다. 대부분이 깔끔한 소형아파트 등을 선호하는 것이 일반적이다. 하지만 경매 등을 통해 다세대주택을 매입하고, 오른 전세금으로 투자금을 줄이며, 재개발에 따른 투자가치를 기대하는 경우도 있다. 다섯째, 소액투자와 대출금 조달 문제를 고려해야 한다. 가급적 작은 금액 위주로 접근해야 매매에 용이하다. 또한 대출을 통한 레버리지 효과도 좋지만, 향후에는 금리 인상이 전망되기 때문에 수익률과 비교해 활용해야 한다. 여섯째, 부동산 투자의 마지막은 세금이다. 투자는 항상 세금 공제 후 수익률이 판단기준이 돼야 한다. 임대사업의 경우에도 취득과 양도 거래 단계에서의 세금과 보유 단계에서의 재산세와 소득세 등에 대한 철저한 계산이 이뤄져야 한다. [박합수 KB국민은행 PB부동산팀장 habsoo@naver.com] [본 기사는 매경이코노미 제1596호(11.03.09일자) 기사입니다]