[스크랩] (필독) 동대구역세권 개발은 이렇습니다.

카페 회원님들 안녕하세요. 재테크는 잘 하시고 계시죠^^*

'윤용태기자의 부동산이야기'는 전국적인 사안은 물론이지만 특히 대구경북 부동산에 가장 많은 분석과 관심을 갖고 있습니다.

이런 상황에서 무엇보다 동대구역세권에 대한 회원님들의 관심은 폭발적입니다. 카페를 통해서 또는 개인적인 친분을 통해서 연락을 해주고 계십니다. 

동대구역세권에 대한 관심은 회원님들이 대구의 발전방향, 즉, 대구의 도시계획을 훤히 꿰뚫고 있다는 반증이죠. 부동산 투자에 있어 도시계획은 곧바로 투자수익과 연결되기 때문입니다.

이번 기회를 통해 동대구역세권의 전반적인 상황과 앞으로의 발전방향, 예상 투자수익 등에 대해 말씀을 드려보겠습니다. (참고로 카페 동영상 또는 앞으로 동대구역세권 특강 예정 참조하면 됩니다.) 

 

<동대구 역세권 개발 현황>

동대구역세권은 향후 세계 또는 대한민국의 트렌드를 반영하는 것입니다. 쉽게 말해 앞으로는 이산화탄소를 많이 배출하는 자동차가 아니라 철도로 바뀐다는 사실입니다. 그래서 동대구역세권은 개발은 정부가 관심을 가질수 밖에 없다는 거죠. 대구만의 문제가 아닙니다. 미래가치는 회원님들이 상상하는 이상이 될 가능성이 큽니다.
저는 강의에서도 동대구역세권을 항상 부동산 투자 '0순위'에 놓습니다. 대구의 신도심이기 때문이죠. 한마디로 대구가 예산이 된다는 모든 것을 쏟아붓겠다는 계획을 세워두고 있습니다.

 

 

위는 대구시가 현재 계획하고 있는 동대구역세권개발 조감도입니다. 동대구역을 기준으로 역지구(철도위)와 역세권(인근지역)으로 나눠 개발합니다. 둘다 합쳐 '역세권'이라 부릅니다.

하지만 이대로 개발되지는 않습니다. 민간이 주도적으로 개발에 나서기 때문에 수익성이 확보되지 않는다면 개발계획을 수정하기 때문이죠.

 

 

<개발이 더딘 이유>

 

동대구역세권은 2년전만 하더라도 '개발 불가'에 힘이 쏠렸습니다. 하지만 이제는 당연히 개발된다는 쪽에 손을 들고 있습니다. 그동안 많은 변화가 있었고, 언론을 통해서 개발계획이 속속 발표됐기 때문이겠죠.

하지만 개발속도는 다소 미흡한 상황입니다. 지역 부동산경기 침체와 고도제한(건물 높이 제한)과 맞물려 진척이 더딘 것은 사실이죠.

이런 탓에 수년전부터 아파트 시행사가 개발의지를 나타냈지만 지역의 부동산 경기가 침체되면서 손을 뗀 상태입니다.

 

<개발 진행 상황>

아래는 대구시가 2010년 10월 중순 발표한 내용입니다. 참조하세요.

 

대구시, 국토부 복합환승센터 시범사업 공모에 「동대구국가기간복합환승센터」지정 신청

  대구시는 “동대구복합환승센터”의 최적개발 및 국가 시범사업 공모를 위해 지난 10월 5일 시 자체적으로 공모를 하여 선정한 (주)신세계의『동대구국가기간복합환승센터시범사업계획』을 10월 13일 국토해양부의 “국가기간(國家基幹)복합환승센터시범사업”으로 지정받기위해 공모에 신청하였다.

○ 『동대구국가기간복합환승센터 시범사업계획』에 따르면 동대구역 남편 37,230㎡ 부지에 연건평 268,881㎡(건축면적 19,603㎡), 16층(지상11, 지하5)의 복합환승센터를 건립하는 것으로, 업무․문화․의료․상업시설이 복합된 원스톱 서비스를 지향하는 글로벌 시설로 사업자의 자본(5,600억원 정도)으로 개발하는 계획이다.

○ 동대구복합환승센터는 고속철도역, 도시철도역, 여객자동차터미널의 집중배치를 통해 교통환승의 중심지 역할을 수행하게 하고, 센트럴 아트리움과 웨스트 아트리움 및 지하 콘크스를 통해 환승이 편리하도록 하여 환승거리 개선도(LOS, Level of Service)가 기존의 266m에서 개선 후 210m로 20.9%를 단축시킴으로써 새로운 대구의 빛줄기 “프리즘 시티”를 모토로 첨단 복합환승기능, 랜드마크기능, 글로벌지향 복합기능, 광역적 시설기능이 어우러진 첨단시설로 계획하고 있다.

○ 국토해양부는 관계 전문가로 시범사업평가단을 구성, 시․도가 제출한 시범사업계획을 평가하여 11월중 총 8개 사업(국가기간4, 광역4)을 선정할 계획으로 있으며, 교통체계 개선효과, 사업추진의 적절성, 토지이용 개발 및 효과, 사업의 실현가능성 등의 평가기준으로 선정할 계획으로 있다

○ 동대구역의 대중교통의 환승기능 특성이 복합환승센터로서의 최적의 입지여건을 갖추고 있으며, 공정한 공모 절차를 거쳐 지역의 현실에 부합하는 최적의 시범사업 계획(안)을 선정한 점 등 평가시 다소 유리한 측면이 있어 국가기간 시범사업 지정에 자신감을 보이고 있다.

○ 대구시는 금년 11월까지 동대구복합환승센터를 국가기간복합환승센터 시범사업으로 지정받고, 내년 초에 국가기간복합환승센터 지정 및 사업시행자 지정을 받고, 2012년 초 착공 등의 일정을 계획대로 추진하여 2014년 완공을 목표로 하고 있다.

 

 

       <동대구복합환승센터 조감도>

 

 

 

-사업계획 요약

  사 업 명 : 동대구국가기간 복합환승센터 개발사업
  위    치 : 동구 신천동 329-3번지 일원(동대구역 남편)
  규    모 ┌ 부  지 : 37,230㎡
              └- 건  물 : 269천㎡(지상11, 지하5, 건축면적 20천㎡)
  사 업 비 : 5,600억원(토지비 736, 공사비 4,594, 간접비 270), 100% 신세계 자금

 

 

-시설계획(요약)

구 분		건축면적(㎡)	비율(%)
환승시설	여객터미널(1F-하차, 2․3F-승차)	39,321	14.6
환승지원 시 설	업무시설(6~11F)	23,160	8.6
	문화교육시설(6,8,9F)	18,642	6.9
	테마파크/한방의료(4~6F)	25,317	9.4
	쇼핑센터(1~7F)	74,804	27.8
주차장(B2~B5, 총2,072면)		87,035	32.7
합 계		268,881	100.0

 

 

-시설별 현황

구 분		시 설	건축면적(㎡)	비율(%)	비 고
환승시설		여객터미널	39,321.1	14.6
		여객주차장	18,882.3	7.0
		자전거주차장	600	-
		소 계	58,803.4	21.9
환 승 지 원 시 설	업무시설	오피스	14,812.5	5.5
		컨벤션센터	8,347.9	3.1
		소계	23,160.4	8.6
	문화교육 시 설	영화관	7,234.4	2.7
		문화센터	7,234.4	2.7
		대형서적	4,173.9	1.5
		소계	18,642.7	6.9
	테 마 ․ 엔터테인먼트시 설	한방의료센터	6,875.5	2.5
		키즈 테마파크	10,571.3	3.9
		푸드 테마파크	3,696.8	1.4
		패밀리 엔터테인먼트	4,173.9	1.5
		소계	25,317.5	9.4
	판매시설	쇼핑센터	74,804.2	27.8
합계			200,728.2	74.6
주차장			68,153.5	25.4
총계			268,881.7	100

 

위의 자료를 보면 동대구역세권이 어떻게 개발되는지 방향을 짐작할수 있습니다.

환승시설은 물론 쇼핑, 문화, 행정, 금융, 교육 등이 모두 들어섭니다. 한마디로 '없는 것이 없는' 곳, 지금의 중구 동성로라 생각하시면 틀림없죠.

앞으로 도시계획을 보면 대구는 현재의 동성로는 구도심이 되고, 동대구역세권이 신도심이 됩니다. 당연히 동대구역세권으로 돈이 쏠리게 됩니다. 대구시도 사회간접자본과 행정역량을 이곳에 쏟아붓는다고 생각하시면 됩니다.

 

동대구역세권 개발은 간혹 헷갈릴수가 있습니다. 쉽게 말해 철도 노선이 있는(역지구) 쪽은 국가와 대구시가 개발을 주도하지만 인근 구역은 일종의 지구단위계획으로써, 땅 용도가 정해 놨을뿐 민간이 개발을 해야 합니다.
결론적으로 민간이 개발하는 지역이어서 개별 땅 협상을 해야 합니다. 국가와 개인간이 아니라 수용은 없습니다.

민간사업시행자가 토지의 3분의 2 이상 소유권을 확보하면 토지를 사용하거나 다른 토지를 인수할 수 있는 수용권이 부여됩니다.

 

 

<동대구역세권의 힘>

현재 동대구역세권 개발의 시발점이라 할수 있는 동대구환승센터가 개발이 시작됐지만 고도제한 해제가 되지 않아 아쉬움이 많습니다. 

하지만 앞으로 동대구역세권은 대구의 중심으로 우뚝설 겁니다. 대구 발전의 핵이죠. 동대구환승센터는 동대구개발의 시작입니다. 동대구역세권은 행정, 금융, 쇼핑 등의 중심입니다. '사람이 모이면 부동산가격이 오른다'는 격언은 만고의 진리입니다.

주변상황이 바뀌고 있습니다.

 '동대구고가교 개체 및 확장 공사 추진계획'이 바로 그것입니다.  

 -사업 개 요

  ❍ 위    치 : 동구 신암3동 (동대구역앞 광장 및 고가교량)
  ❍ 사업규모
     󰋯 교량개체 및 확장 : B=30m→ 70m(6차선→8차선), L=270→307m,
                       A=18,400(5,500평) → 42,500㎡(12,800평)
  ❍ 총사업비 : 1,253억원
  ❍ 사업기간 : 2010 ∼ 2014년

 

이 사업은 동대구역 정문의 도로를 2배로 확장한다는 것이죠. 사업비만 1,253억원입니다.

이 뿐만 아닙니다. 동부정류장에서 동대구역 후문으로 고가도로가 형성됩니다. 여기에도 수백억원이 사업비가 투입됩니다 .

이는 정부와 대구시가 동대구역세권을 중점적으로 개발한다는 반증입니다. 정책의 흐름을 유심히 살피면 '투자의 맥'이 잡힙니다.

 

<앞으로는 어떨까요?>

한마디로 KTX는 국내에 국한되는 것이 아니라 전 아시아를 연결하는 교통혁명이라고 이해하시면 됩니다. 교통의 편리성은 곧 땅 값입니다.

동대구환승센터가 건립되고 K2가 이전으로 비행안전구역이 해제되면 이곳 일대는 개발의 날개를 달게 될 것입니다. 장기적으로 볼때 동대구역세권은 '봉황이 알을 품고 있는 자리'라 할 만큼 대구의 최요지 땅이라 할수 있습니다.

결론적으로 말하면 동대구역세권은 지금보다는 앞으로의 전망이 굉장히 좋은 곳입니다. 신암동, 신천동 등을 말합니다.

개발속도는 부동산경기 상황에 따라 달라지겠지만 장기비전을 틀림없는 곳이죠.

앞으로 동대구역세권의 교통의 요지로 발돋움 할 겁니다. KTX, 철도, 시외버스, 고속버스, 택시, 지하철 등 비행기를 제외하곤 모든것이 이곳으로 통합니다.

실제로 영등포역도 공사가 시작되기 전에는 역사 인근 땅이 300~500만원에 거래됐으나 공사완공후 4~5배 뛰었습니다. 프랑스 신칸센의 경우도 KTX 개통후 10년이 못 돼 부동산 가격이 기하급수적인 땅값 상승을 동반한 사실을 미뤄보면 동대구역세권의 미래를 짐작할수 있겠죠.

 

당장 동대구역세권의 개발계획에 관심을 가져 보세요. 투자의 맥을 찾을수도 있습니다.

 

(급히 쓰느라 미흡한 점이 있습니다. 조만간 재정리 하겠슴다^^*)

 

출처 : 윤용태기자의 부동산이야기

글쓴이 : 코뿔소 원글보기

메모 :