[스크랩] [법원경매]단독주택이 다세대 구분건물로 변경된 경우 기존 임차인이 한 전입신고의 효력

문)저는 甲이 다가구용 단독주택으로 허가받아 건축중인 주택 중 101호를 임차보증금 3천8백만원으로 약정하여 임차하면서 주소를 건축허가 당시의 주택 현황대로 지번을 기재하고(호수는 기재하지 않음) 주민등록 전입신고를 마친 후 임대차계약서상에 확정일자까지 받았습니다. 그 후 甲은 위 주택의 용도를 다세대주택으로 변경하여 신고한 후 각 층·호마다 구분하여 소유권보존등기를 마쳤고 제가 임차한 101호에 대해 乙명의의 소유권이전등기를 경료하여 주었고, 乙은 같은 날 丙명의의 근저당권설정등기를 경료해 주었습니다. 저는 그 후 호수까지 기재하여 주소를 정정하는 주민등록주소정정신고를 하였는데, 이 경우 제가 丙에 대하여 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는지요?


답)관련 판례를 보면 "건축중인 주택을 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록이 그 후 소유권보존등기가 경료되고 이를 바탕으로 저당권을 취득하여 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자에 대한 관계에서 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 그 제3자의 입장에서 보아 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 판단되어야 하고, 건축중인 주택에 대한 소유권보존등기가 경료되기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부상의 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항(1999.7.23. 개정 시행령 제9조 제3항)에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시 방법이 될 수 없다."라고 하였습니다(대법원 1999.9.3. 99다15597).
그러나 또 다른 판례를 보면 "원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물로 등재된 이른바 다가구용 단독주택에 관하여 나중에 집합건물의소유및관리에관한법률에 의하여 구분건물-다세대주택-로의 구분등기가 경료되었음에도 불구하고, 소관청이 종전에 단독주택으로 등록한 일반건축물관리대장을 그대로 둔 채 집합건축물관리대장을 작성하지 않은 경우에는, 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우(다세대주택으로 보존등기된 이후에 임차인이 전입신고 및 입주와 확정일자 요건을 갖춤) 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유 부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없으며, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로, 임차인이 위 건물의 지번으로 전입신고를 한 이상 일반사회 통념상 그 주민등록으로 위 건물에 위 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는 경우에 해당된다 할 것이고, 따라서 임대차의 공시 방법으로 유효하다"라고 하였습니다(대법원 1999.5.25. 99다8322).
주민등록법시행령 제5조 제5항(1999.7.23. 개정 시행령 제9조 제3항)은 "주민등록관계서류의 주소는 시·도, 시·군·자치구, 읍·면·동, 리, 지번의 순으로 표기한다. ......공동주택의 경우에는 지번 다음에 건축물관리대장에 의한 공동주택의 명칭과 동·호수를 기재한다"라고 규정하고 있는데 위 판례의 취지는 주민등록의 기재가 건축물관리대장에 합치되는 경우에는 그 이후 단독주택이 다세대주택으로 변경되더라도 대항력과 우선변제권이 소멸되지 않고, 전입신고와 보존등기의 선후는 문제되지 않는다는 입장인 것 같습니다.
따라서 귀하가 최초 주민등록전입신고를 할 당시 위 임차건물이 건축물관리대장에 단독주택으로 등재되어 있었다면 대항력도 있고 甲보다 우선 배당을 받을 수 있지만 그렇지 아니할 경우에는 비록 귀하의 최초 전입신고가 甲의 근저당권설정일보다 앞선다 하더라도 101호를 기재한 정정된 전입신고가 위 근저당권설정일보다 후순위이기 때문에 귀하는 배당절차에서 甲보다 우선변제받을 수는 없다 할 것입니다.
참고로 판례는 "주택임차인이 주민등록 전입신고를 할 당시 건축물관리대장 및 등기부가 작성되기 전이지만 그 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하여 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다는 것을 충분히 인식할 수 있는 경우에는 그 후 토지 분할 등의 사정으로 지번이 변경되었다고 하더라도 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주민등록으로 유효하다"라고 하였습니다(대법원 1999.12.7. 99다44762). 

[출처] :: 경매싸부닷컴 :: - http://www.ssaboo.com/hots/community/bbs/board.php?bo_table=oneself218&wr_id=38

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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출처 : 부동산을 사랑하는 모임™(부사모)

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