美 은행, 상업용 모기지 부실 '시한폭탄'

美 은행, 상업용 모기지 부실 '시한폭탄'

아시아경제 | 조해수 | 입력 2010.07.09 07:57 | 수정 2010.07.09 08:06

 

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[아시아경제 조해수 기자] 미국 은행들이 악성 상업용 모기지(부동산 담보 대출)에 대한 자산압류 대신 채무 구조조정을 시행하면서 상업용 부동산 시장은 물론 은행의 부실을 숨기고 있다는 지적이 나왔다.

상업용 부동산 시장의 회복과 채무 상환이 이뤄지지 않을 경우 부실이 한꺼번에 불거지면서 은행권에 충격을 가할 것으로 우려된다. 사태가 최악의 상황으로 번지지 않더라도 은행 대출을 저해하는 요인으로 작용, 유동성 경색을 초래할 수 있다는 지적이다.

▲ 부채 조정의 끝은 파산 =

8일 월스트리트 저널에 따르면 지난 1분기 비거주용 모기지에 대한 채무 구조조정 규모가 239억달러에 달한다. 이는 전년동기의의 세배, 2008년 1분기의 7배에 달하는 수치다. 채무조정을 받은 비거주용 모기지의 상당 부분은 상업용 모기지일 것으로 예상되고 있다.

은행들은 상업용 모기지의 만기를 연장해주거나 금리를 낮춰주면서 디폴트율을 낮추고 있다. 이는 무수익여신으로 분류해야 할 악성 상업용 모기지를 수익여신으로 탈바꿈 시키는 동시에 은행의 대손충당금을 축소시켜 은행의 자산 건전성 지표를 높이는 효과를 가져온다.

그러나 전문가들은 이와 같은 채무조정은 상업용 부동산 시장은 물론 은행들의 건정성에 대한 불확실성을 증가시킬 뿐이라고 비판하고 있다. 그저 위기가 닥쳐올 시기를 뒤로 미룬 후 마치 아무 일도 없는 척 하고 있을 뿐이라는 것.

한 예로 애틀랜타주의 조지아 은행은 지난 2007년 기업에게 1350만달러를 대출해줬는데 이 중 일부는 만다린오리엔탈 호텔 대지 구입 비용과 콘도 개발 비용으로 사용됐다. 이 대출은 2008년11월 만기됐으나 조지아 은행은 만기를 1년 연장해줬다. 그리고 또다시 올해 5월까지 만기를 연장해주며 채무자가 원할 경우 오는 11월까지 만기연장이 가능하다는 조항을 달았다.

그러나 글로벌 금융위기와 함께 애틀랜타 부동산 시장이 침체되면서 조지아 은행은 결국 지난해 9월 파산할 수밖에 없었다. 조지아 은행의 자산을 인수한 퍼스트시티즌뱅크와 트루스트오브콜럼비아는 즉각 채 완공되지도 않은 만다린 오리엔탈 호텔과 콘도 등을 압류했다. 이에 채무자들은 강력 반발했고 현재 양측간 합의가 진행 중이다.

이처럼 상업용 모기지는 지난 부동산 붐 당시 공격적으로 대출을 늘렸던 은행에게 부메랑이 돼 돌아오고 있다. 특히 상대적으로 완충자본이 부실한 지방 은행들은 악성 모기지로 인해 파산에 이르는 경우도 발생하고 있다.

▲ 채무조정, 임시방편일 뿐 =그러나 미국 감독 당국은 지난해 10월 새로운 대출 가이드라인을 발표, 다양한 방법의 채무구조정을 허용했다. 대출 비용보다 부동산 가격이 낮은 '깡통 부동산'에 대한 모기지도 장부상 정상여신으로 분류할 수 있도록 한 것.

시장조사기관 포어사이트 애널리틱스에 따르면 은행이 보유한 악성 상업용 모기지규모는 1760억달러에 달하는 것으로 나타났다. 또한 2014년까지 만기되는 상업용 모기지의 3분의 2가 '깡통 부동산'에 대한 모기지인 것으로 집계됐다. 이 밖에 올 1분기 은행이 소유한 상업용 모기지의 9.1%가 연체됐는데 이는 전년동기의 7%, 2007년 1분기의 1.5%에 비해 상당히 높은 수준.

문제는 부동산 가격이 상승할 기미가 보이지 않고 있다는 것. 부동산 가격이 상승하지 않는다면 은행들의 만기 연장된 모기지는 결국 상각 처리될 수밖에 없기 때문이다. 무디스 투자자 서비스에 따르면 미국 상업용 부동산 가격은 최고치를 기록한 2007년10월에 비해 여전히 42% 수준에 머물고 있으며 최저치를 기록했던 2009년10월에 비해서도 조금 밖에 오르지 않았다.

또한 은행들이 충분한 대손충당금을 마련하지 못한 채로 악성 모기지를 상각 처리하게 될 경우 은행들은 그들의 수익에서 손실 부분을 채우기 위한 자금을 충당할 수밖에 없다고 전문가들은 우려하고 있다.

WSJ은 은행들이 '사면초가'에 빠졌다면서 은행들이 채무조정을 통해 악성 대출이 적은 것처럼 위장하고 있지만 속을 들여다보면 상각해야 할 부실 대출이 상당 규모 숨어 있고, 이는 결국 은행 자본건전성을 해칠 것이라고 지적했다.

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조해수 기자 chs900@
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