[스크랩] 빌라왕 채익종의 말도 안되는 일부 수익률을 공개합니다.

~5년전에 빌라 두채를 거의 동시에 사서 2가구 임대 사업자를 냈습니다(2가구부터 임대사업자를 허용될싯점).

각각 지분8평과 약 4평을 9천만원 초반과 6천만원에 샀고.

합치면 매입가는1억5천5백만원.

전세는 각각 오천만원과 2천5백만원이다.

지금 시세는 각각 오억정도와 2억5천만원정도인데,

전세금을 뺀 순 투자비는 합쳐서 8천만원정도...

시세를 합치면 7억5천만원인데, 총매입가 1억5천5백만원을 빼면,

순수 마진이 5억9천5백만원이 올랐다.

순수 투자비는 8천만원 대비 세전 수익률 743%로,

연으로 하면 연185.7%로 해마다 4년째 올리는 셈입니다.

 

물론 세후는 복잡한데 임대사업자가 5년째고 추가로 매입해서 사업자 등록을 추가로 올렸다.

앞으로 더보유하고 싶은데 전략정비구역인 성수동지역이라 앞으로 5년을 더 보유 할려고 하는데,

성수동은 큰호재들이 너무 많아서 길면 길수록 각각 7억과 4억으로 상승이 예상 되는곳입니다.

 

따라서 임대 사업자라 세제 혜택이 많으며,특히 요즘 양도세 중과60%에서 45%로 여기다 요즘

문제가되는 양도세 중과 페지와 기본세율인 6~35%(내년엔 6~33%로)로 낮추거나 일률적으로

임대사업자에게 기본세율의 최고세율로(35%)단일세율로 부과한다는 방향으로 확정될것 같아

종부세 대상도 아니고 갈수록 이익이 늘어나고 혜택도 많은것 같아 기분이 고무되어 있습니다.

 

~자양동도 몇개월 흐른뒤 매입해 추가 등록을 했고

위의 방식으로 하면 1억에 지분 약7.5평을 전세 4천만원을 매입 했고

시세는 2억6천만원 정도에 유도정비 구역이라 평균30층으로 올라가는 지역으로

투자대비 총430%수익률에 연으로 하면.약  연140%를 해마다 지금까지는 올리고 있고

그 시세는 향후 평당 5~6천만원으로 갈것으로 예상됩니다.

 

~이태원은 2년전에 대지 20평, 건평 약40평 상가 주택을

 평당1700만원에 총 3억4천만원을 줬고.

5층 짜리 건물인데 보증금 2천만원에 월세가 230정도 나옵니다.

월세는 연 2천7백6십만원*2년= 5천5백2십만원의 수입이 발생 됬고.

평당 가격이 2천5백만원 예상되서 5억이니 1원6천만원이상 오를것으로 봅니다.

.

단순 계산으로  월세(*24개월)+ 1억6천=총 2억1천5백2십만원의 수익이 발생.

대출 2억2천만원에 연8%*24개월= 이자가 3천5백2십만원의 비용이 발생.

순 투자비는 약1억1천만원이 들어가서 1억8천만원의 순수익이 발생.

레버리지 효과를 이용한 투자대비,총 순수익률은 163.3%,

연으로는 82.7%의 이익이 해마다 생긴 셈입니다. 

 

~합정동은 대지16평 건평 약 22평의 낡은 연립 주택을 1년7개월전에 2억3천만원에 매입했고

월세 1천만원에 50만원으로 싸게 주었고 ,

대출은 1억원 받아 매월 50만원 초반의 이자가 발생 됩니다.

순수투자비는 1억2 천만원.

지금 시세는 요즘 합정동이 올라서 평당 2500만원 정도로 총4억원 정도.

단순 계산으로 이자비용 19개월로 약1000만원 발생.

집이 오래되 수리비가 250만원.

1억7천만원 지가 상승에, 월세 수입 19개월에 950만원으로 이자비용가 거의비슷.

총이익은 17000만원+월세 950만원=1억7천950만원.

총비용은 이자 1000만원+수리비 250만원+각종비용 700만원.

총 순이익은 1억6천만원이므로 순수투자비 대비 19개월에133%이고,

133%는 2년치의 이익이 아닌 19개월의 이익 이므로

연으로 환산하면 133%를 24개월로 나누면 매월 5.54%이고

이걸 다시 19개월로 곱하면 매년 105%꼴로

해마다 105%의 투자 대비 이익이 발생이 됐다고 보면 됩니다.

 

하지만 모든것은 정부의 정책이나 발전 가능성 잠재가치등이 복합적으로

작용하여 변수는 있고 저는 항상 여기에 귀를 기울이며 항상 여차하면 움직일

준비는 물론 절묘한 타이밍을 노리고 있습니다.따라서 단순 계산이고 아직 보유하고 있어서

더 지켜보고 수익률을 다시 뽑아드리겠습니다.

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

5가구의 순투자 금액대비  총수익률은 743%+430%+163.3+133%= 총 "1469.3%"의 이익이 발생.

  투자개월 대비 연으로 환산한다면 .185.7%+140%+82.7%+105%= 매년 "513.4%"의 이익이 생긴셈입니다.

 

*가장 중요한것은 투자해서 임대 사업자로 등록하여 5년이상 10년정도 장기전으로 가면 갈수록

     수익률이 상당히 예상되는 지역으로 한강변에 아주 가깝거나 공원이 아주 가깝게 위치해 있고.

     집수리비도 가끔 속을 썩이지만 전세, 월세도 많이 오르고 있어 걱정은 안합니다.,

     그리고, 전월세도 시세3분의2가격으로 싸게 주고 있습니다.

 

     투자의 달인은 무릅에 사서 어깨에 팔고 또 무릅에 사서 어깨에 줄수 있는 여유가 있는사람이고,

     제가 투자한 곳은 예외로 바닥에 사서 가지고 있을수록 이익의 극대화를 꿰할수 있는 지역입니다.

 

     다들아시는바와 같이 호재 중에 아주 큰 호재가 있는 지역으로 가면 갈수록 발전성, 조망권 ,대단지

      바운드 안에 있고, 무엇보다도 수요층이 아주 두터우며, 웰빙시대 숲과 공원 그리고 한강 르네상스

      프로젝트,유턴 프로젝트의 핵심 지역인것은 물론이거니와 도심 접근성, 역세권과 그런대로 가깝고.

      또한 주변 아파트 시세가 강남을 빰치고도 남을만한 대한민국 최고의 환경 ,여건 ,초대형 개발의

     중심축에 있기 때문입니다.

 

    아무튼 전반적으로 수요에 의한 가격 상승이 예상되지만 옥석중에 옥석은 가려 질 것이다.

    돈이 몰리는 지역, 투자자가 리스크를 최대한 줄이는 안전지역,

    외딴곳에 공기 좋고 한적한 곳은 별장은 옛날말이고 선진국일수록 도심 한복판으로 그수요가 몰리고 

    부쩍부쩍 하면서 모든환경과 기반시설까지 완벽하다면 그곳이 도심이라면

    외롭지도 않고 자랑(초대)도 하며 누리는 미래도시를 부자들뿐만 아니라 사람이면 누구나 원할것 같구요,

 

    다른사람과의 차별화를 전적으로 원하면서도 대우 받기를 좋아하는 부자들의

    성공자들의 습성을 알면 그곳을 파고 들어가야 돈도 벌고 인정도 받습니다.

 

    대한민국에도 50억 넘는 아파트를 끌어 내려 평균이 하향하여 내 수준을 맞추는 것보다,

    우리나라에도 두바이처럼,영국처럼 ,미국처럼,일본처럼 150억 아파트도 있었으면 합니다.

 

    우리나라도 주식장이 미국, 일본처럼 10000포인트가 넘었으면 합니다.

    우리나라도 100층 ,200층의 멋진 빌딩이 있었으면 합니다.

    우리나라도 최고의 교육 서비스가 있어 유학이나 연수를 안가도 인정 받는 교육 시스템이

    있었으면 합니다.

 

   ,우리나라도 서울 아산병원,세브란스병원,서울대병원,삼성병원보다 더 크고 멋진 의료시설이

     생겼으면 좋겠습니다.

 

    외국으로 골프 치러 안 가겠금 부킹 잘되고 저렴한 골프장,여유있게 칠수 있는 골프장이

                                     많이 생겼으면...좋겠습니다.....정말 정말...좋겠습니다.

 

    지금은 10년만에 최고의 기회입니다.

    경기가 최악인 상황에 오히려 발맞쳐 각종 정책적, 금융적, 세제혜택 등이 쏟아지고 풀어줄때

    남들이 논쟁삼고 정신 못차릴때에 나의 후손들을 위하여 우리는

     남들이 따라오지 못할 정도로 또한번의 점프를 하며 앞서 나가야 합니다.

    

     진정 돈 쓸 사람을 쓰게하고 아끼는 사람은 절약하는 당당한 나라 ....

    그러면서 기부도 일상생활이 되는 있는자들의 배려가 넘치는 그런 나라.

     그런 대한민국을  꿈꾸어 봅니다...... 이상 엉뚱전문가였습니다.

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 빌라왕채익종 원글보기

메모 :