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채소 값이 오를지 내릴지는 농부가 먼저 알게 되고, 남편이 올지 말지는 기다리던 마누라가 먼저 알게 된다지요. 비가 오려면 주춧돌이 축축해지고, 호숫가에 무지개가 뜨게 되면 날씨가 쾌청해 진다하더군요. 이는 오래전부터 내려오는 자연의 이치와 경험 및 예감, 그리고 분위기로 인한 감별법이라고 봅니다만,
대장간 기술자는 쇠의 성질을 잘 알고 있습니다. 부동산 기술자들은 부동산이 익을 때를 알고 있다는 말씀을 드리고 싶군요. “부동산 기술자”라는 말은 세계적으로 유사 이래 오늘 윤정웅 교수가 처음 내놓는 단어라는 사실만 염두에 두셨으면 좋겠습니다.
요즘은 우리들 주변에 부동산 기술자가 날로 늘어가고 있는 실정이지요. 공인중개사님, 고수 분들, 전문가, 관련 업계에 종사하시는 분들 말입니다. 각자가 분야별로 노하우가 있고, 많은 실전을 쌓아 두었으므로 이 분들은 수박 겉만 보고도 익었는지 안 익었는지 금방 알 수 있는 분들일 것입니다.
부동산도 익을 때가 있고, 익을 때를 미리 알아야 한다는 말에 이해가 되실는지요. 곡식이나 과일의 익을 때를 미리 알고 있듯이 말입니다. 사람도 익을 때가 되면 인물이 훤해지는데 그때를 지나쳐 버리게 되면 색깔이 칙칙해지고 잔주름이 생기지 않던가요. 그래서 나이는 세월의 계산기 때문에 비켜갈 수 없는 외나무다리라고 합디다.
곡식이나 과일은 익었을 때 수확을 해야 하는데 그 때를 놓치게 되면 수확을 망치는 수가 있음을 봐왔습니다. 부동산도 바로 그렇게 보시면 되겠네요. 그런데 경기가 좋아진다, 나빠진다고 떠들어 대는 바람에 보통 사람들은 익을 때를 알 수 없게 되고 늘 헷갈리게 되는 것입니다.
외국 사람들 까지 나서서 한국의 부동산이 어찌 될 것이다. 더블 딥(W)으로 갈 것이다. 라고 하면서 요란을 떨면 무조건 겁을 먹고 그 말을 믿거나 따라 주는 사람들도 있지 않던가요. 세상이 하나 되었다 해도 한국은 한국입니다. 빈대떡집에 와서 피자 자랑한다고 피자가 빈대떡 되는 건 아니니까요.
<<부동산의 근성을 알아야 익을 때를 안다>>
더블 딥은 오지도 않겠지만 가다가 재수 없어 돌멩이를 맞고 약한 상처를 입는다 해도 새살이 다시 밀고 올라오는 것처럼 오뚜기 사주팔자를 타고 난 게 바로 부동산의 근성이라는 표현을 드리고 싶습니다. V자형, L자형, U자형, W자형 등 경기 전망은 앞으로 “완만한 상승세”로 통일하심이 옳다고 봅니다.
부동산은 열 번을 넘어졌다 일어서도 가는 속도가 문제일 뿐 익을 때는 수시로 있게 마련이고 지역에 따라 먼저 익기도 하고, 호재에 따라 빨리 익기도 하는 것입니다. 그 때를 놓치지 않고 수확을 하는 사람이 바로 재테크에 밝은 사람이라고 보는데 여러분들께서는 어떻게 생각하십니까?
조금만 내리면 다 망한 듯이 풀이 죽어있고, 앞으로 어떤 일 때문에 부동산 값이 내릴 것이라고 하면 얼굴색이 검도록 걱정하면서 팔겠다고 나서는 일은 바람직하지 않다고 봅니다. 경제는 생(生)과 사(死)를 반복하면서 늘 변합니다. 가을비 뒤에 낙엽이 떨어지고, 봄비 뒤에 새싹이 돋아나듯 말입니다. 그런데 가을비 좀 온다고 지레 겁을 먹고 임진강 뚝 무너진다고 하면 되겠는지요.
한국의 부동산은 나름대로 특성이 있다는 주장을 하고 싶군요. 상추쌈은 된장이 들어가야 맛이 나지 않던가요. 삼겹살을 곁들이면 더욱 좋고요. 앞으로는 버터나 피자처럼 몸무게를 늘리는 말엔 귀를 기울이지 마시고 참고만 하십시오.
텁텁한 청국장 같은 윤교수의 칼럼에 돋보기를 들이 대시기 바랍니다. 이를 나침반으로 삼으시면 부동산이 익을 때를 늘 알게 되실 겁니다. 잘 익은 부동산을 찾아 가는 길도 알게 될 것이고요.
버터나 피자들은 늘 출구전략도 조심하고 이자도 조심하라면서 부동산은 오를 수도 있고 내릴 수도 있다는 어정쩡한 얘기들만 하지 않던가요. 내린다는 말인지, 오른다는 말인지?
앞으로 부동산은 내리지 않습니다. 다만 지역에 따라 가격의 조정은 있겠지만 오르는 길만 남아 있다고 봅니다. DTI규제로 인해 서민들의 집 장만이 다시 포기 상태로 접어든 가운데 보금자리도 가지 못한 서민들은 탈 서울의 찬가를 부르고 있다지요. 넘어진 김에 쉬어간다는 바람에 전철선이 있는 지방 미분양은 동이 나고 있다고 합니다. 거기에 투자자들의 발길까지,
<<4/4분기 부동산 시장 전망>>
4/4분기 서울과 수도권의 부동산 시장은 신규분양 잔치 속에 이 해를 보내게 될 것입니다. 힘이 좋은지, 약한지는 몰라도 갑자기 보금자리란 놈이 DTI 란 놈을 업고 등장하여 서울과 수도권의 상승세를 꺾어 버렸지요. 한라장사가 소리치는 바람에 요즘 백두장사들의 걱정이 태산이더군요. 강남 말입니다.
보금자리 1중대가 세곡, 우면, 미사, 원흥 등 동서남북으로 쫙 깔려 있는데 곧 2중대가 세곡, 내곡, 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 6곳으로 추가 배치 될 것이라 하니 강남이 무서워하지 않겠는지요. 공급 앞에 당할 자 없는 게 부동산 이니까,
그러나 이 보금자리는 사실상 뜬 구름 잡는 얘기나 다름이 없다고 봅니다. 언제 입주가 가능할지, 토지보상은 언제 끝날지, 가격은 정확히 얼마가 될지, 평면은 어떻데 생겼는지, 부근의 인프라는 어떻게 변할 것인지, 가다가 취소나 되지 않을 지 등 염려하고 궁금해 하다가 몇 년을 보내게 될 것이니까요.
결국 모두가 우왕좌왕 하다 보면 청라의 계속된 분양은 아무래도 마무리가 깔끔하지 못할 겁니다. 그런 와중에 영종도가 동시 분양으로 뱃고동을 울리는 격이라 사람만 북새통을 이룰 뿐, 인천에 미분양이 쌓일 일도 남의 일 같지 않네요. 경기 북부에서도 다소의 신규분양은 있으나 역시 미분양으로 갈 확률이 높다고 볼 수 있습니다. 한강 신도시부터,
광장 등 서울과 서울에 닿은 광명, 광교 등 주로 “광”자 돌림의 경기 일부 지역은 그런대로 호조를 보이겠지요. 그러나 나머지 현장은 또 한 차례 미분양으로 곤혹을 치를 수도 있어서 엎친데 겹친 격이 될 수도 있을 것입니다.
4분기 서울과 수도권의 입주 물량이 4만 9000가구이기 때문에 전세는 잠시 오름폭을 멈출 수도 있겠지요. 하지만 일시적인 현상에 지나지 않을 것이므로 전세수요자들은 아무래도 값이 싼 기존주택이나 신규주택 또는 미분양 쪽으로 가닥을 잡으심이 옳다고 봅니다.
경기 남부와 지방은 비교적 조용히 연말을 보낼 수 있을 것입니다. 요즘 지방에서는 거의 거저 주는 아파트들이 등장하고 있더군요. 추곡 수매하셔서 몇 백만 원이라도 손에 쥐었다면 미분양 아파트로 입주하심이 어떨는지요. 기존 주택은 멸실 신고를 하신 후 농지로 사용하거나 창고 또는 축사 용지로 사용하심도 무방할 것입니다.
<<익어 있는 부동산과 앞으로 익을 부동산>>
자- 그렇다면 지금 익고 있거나 앞으로 익을 부동산은 이미 정해 졌네요. 적은 금액으로 거래가 가능한 도심의 소형 주택, 값을 회복하지 못한 체 몸살을 앓고 있는 기존 중대형 아파트, 가격대가 저렴한 수도권 외곽이나 지방도시의 미분양, 전철선이 있는 곳의 전원주택, 5년 이내 재개발이나 재건축이 가능한 연립이나 빌라 등,
서울이나 수도권도 회복세가 멈췄기 때문에 요즘은 전국의 부동산이 모두 다 익었다 볼 수 있고, 앞으로의 신규분양도 절반의 미분양은 발생할 것이기에 익고 있다고 봐야 할 것입니다. 토지시장도 익을 대로 익어서 먼저 따는 사람이 임자가 아닐는지요.
문제는 이런 부동산을 사두면 앞으로 오를 것이냐? 가 되겠지요. 필자는 오른다는 말씀을 드립니다. 분양가 상한제로 인해 건설사들이 신축을 회피하고 멸실 가구가 생기는 바람에 매년 5만여 가구가 부족하여 앞으로 3년 후인 2012년 경에는 자칫 큰 오름세를 탈 수 있기 때문입니다.
물론 어느 해처럼 집값이 정월 대보름날 연 오르듯 오르진 않겠지만 가랑비에 옷 젖는다는 속담처럼 옷 무게가 무거워 지기도 할 것입니다. 또 돌담 틈에서 놀고 있는 쥐를 본 고양이가 살금살금 기어가서 덜컥 배를 불리는 일이 있듯이 자신도 모르는 사이에 값은 올라 있을 수도 있다는 말씀입니다.
수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
내 집 마련 아카데미 회장
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윤정웅 
