차임등의 증감청구권~재계약의 경우

등록일		2009-07-22		조회수		233
제 목		차임등의 증감청구권~재계약의 경우
대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결 【건물명도】 [공2002.8.15.(160),1816] ---------------------------------------------------------------------- 【판시사항】 [1] 처분문서에 나타난 당사자 의사의 해석방법 [2] 표의자의 진정한 의사를 알 수 없는 경우, 의사표시의 요소가 되는 효과의사(=표시상의 효과의사) [3] 임대인이 임차인에 대하여 임대차계약 갱신거절의 의사표시를 하였다고 본 사례 [4] 임대차계약 종료 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우 주택임대차보호법 제7조의 적용 여부(소극) 【판결요지】 [1] 처분문서는 그 성립의 진정함이 인정되는 이상 법원은 그 기재 내용을 부인할 만한 분명하고도 수긍할 수 있는 반증이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로의 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다. [2] 의사표시 해석에 있어서 당사자의 진정한 의사를 알 수 없다면, 의사표시의 요소가 되는 것은 표시행위로부터 추단되는 효과의사 즉, 표시상의 효과의사이고 표의자가 가지고 있던 내심적 효과의사가 아니므로, 당사자의 내심의 의사보다는 외부로 표시된 행위에 의하여 추단된 의사를 가지고 해석함이 상당하다. [3] 임대인이 임대차계약기간 중에 임차인에게 인상된 임대차보증금 및 차임을 납부한 후 새로운 임대차계약을 체결하되 만약 이를 납부하지 아니하면 기존의 임대차계약을 해지하고 명도절차를 진행하겠다고 통지한 경우, 그 통지는 기존의 임대차계약 기간중의 계약해지를 의미하는 외에 장차 기존의 임대차계약상의 임대차보증금과 차임을 인상하는 것으로 그 계약조건을 변경하지 않으면 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시까지 포함된 것으로 본 사례. [4] 주택임대차보호법 제7조에서 "약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다."고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다. 【참조조문】 [1] 민법 제105조 / [2] 민법 제105조 / [3] 주택임대차보호법 제6조 제1항 / [4] 주택임대차보호법 제7조 【참조판례】 [1][2] 대법원 1996. 4. 9. 선고 96다1320 판결(공1996상, 1399), 대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다48265 판결(공2002상, 785) /[1] 대법원 1995. 2. 10. 선고 94다16601 판결(공1995상, 1290), 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다5060 판결(공1998상, 256), 대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517, 4524 판결(공2000상, 1185), 대법원 2001. 2. 27. 선고 99다23574 판결(공2001상, 765) /[2] 대법원 1999. 1. 29. 선고 97누3422 판결(공1999상, 391) /[4] 대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결(공1994상, 338) 【전 문】 【원고,상고인】 주식회사 부영 (소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인) 【피고,피상고인】 김기헌 【원심판결】 서울지법 2002. 3. 29. 선고 2001나51335 판결 【주문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다. 【이유】 1. 원심판결의 요지 원심판결 이유에 의하면, 원심은 기초사실로서, 피고는 1994. 5. 31. 임대주택업 등을 사업목적으로 하는 원고와의 사이에, 원고가 국민주택관리기금 지원을 받아 건축한 그 소유의 고양시 덕양구 화정동 은빛마을 1110동 408호 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다)에 관하여 임대차보증금 3,300만 원, 월차임 113,000원, 임대차기간 입주일로부터 2년으로 정하는 임대차계약을 체결한 사실, 위 임대차계약은 피고가 1996. 4. 29. 입주한 이후 1998. 4. 29. 묵시적으로 갱신된 사실, 그런데 원고는 위 임대차계약기간 중인 1999. 7.경 피고에게 같은 해 8.분부터 위 임대차보증금 및 차임을 각 5%씩 인상하므로 이를 납부하도록 최고하면서 만약 이를 납부하지 아니하는 경우에는 위 임대차계약이 해지될 수 있음을 통지한 사실, 피고는 위와 같은 임대차보증금 및 차임 인상이 부당하다는 이유로 이에 불응하다 그 연체로 인한 해지를 피