[스크랩] 확 바뀐 부동산 세제에 따른 절세전략

확 바뀐 부동산 세제에 따른 절세전략   최근 부동산관련 세제가 상당히 많이 바뀌었다. 새 정부의 감세정책에다 부동산 시장의 활성화차원에서 세율을 인하하는 등 노력이 있었기 때문이다. 그 결과 많은 사람들이 감세혜택을 누리게 되었으나 일반인들을 이를 이해하는데 여전히 어려움을 호소하고 있다. 그래서 이하에서는 확 바뀐 부동산 세제를 바탕으로 주택 수별로 절세전략을 알아보고자 한다.     1주택자는 양도소득세 비과세혜택을 누려라 1세대가 보유한 1주택은 기본적인 주거공간으로서 이마저 과세하면 주거 이전을 불편하게 만들 수 있다. 그래서 세법은 비과세 요건을 갖춘 주택에 대해서는 세금을 부과하지 않는다. 따라서 지금 1주택을 보유하고 있는 가정에서는 최대한 비과세 요건을 맞출 필요가 있다. 일반적인 비과세 요건은 다음과 같다.   · 1세대가 1주택을 보유해야 한다. 여기서 세대란 부부와 동일한 주소에서 생계를 하는 가족(직계존비속과 형제자매)을 말한다. 세대는 이처럼 혼인한 부부를 중심으로 판단하며 자녀의 경우 30세 이상이거나 결혼 또는 직장생활 등을 하는 등의 조건을 충족해야 세법상 독립세대로 인정된다. 한편 주택여부는 공부상의 용도가 아닌 실질용도에 따라 판정한다. 만일 오피스텔을 일반인에게 임대했다면 이는 실질적으로 주택에 해당하므로 주택으로 보는 점에 유의해야 한다. · 3년 이상 보유해야 하며 서울․과천․5대 신도시(분당․일산․평촌․산본․중동)는 전세대원이 2년 이상 거주해야 한다. 다만, 이민․전근 또는 수용 등의 사유에 해당되면 기간요건을 갖추지 않아도 된다. 결국 1주택자는 3년 보유 등의 요건을 제대로 갖추면 되고 만일 요건을 제대로 갖추지 못한 경우에는 예외적으로 비과세를 받을 수 있는지를 검토해야 한다.     넓은 집으로 이사를 갈 때 비과세를 받는 방법 양도소득세 비과세는 원칙적으로 양도일 현재 1주택을 기준으로 한다. 그런데 이사를 가는 과정에서 불가피하게 일시적 2주택이 되는 경우가 있다. 예전에는 이런 상황에서 새 주택을 산 날로부터 1년 내에 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용했다. 그런데 부동산 경기침체로 부득이 1년 내에 처분하지 못하는 주택들이 속출하자 정부는 처분기한을 1년에서 2년으로 연장했다. 참고로 이 제도는 2008년 11월 28일 이후 양도 분부터 적용한다. 따라서 앞으로 새 주택을 사는 경우 새 주택 구입일로부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 비과세된다. 예를 들어 2009년 8월에 새 주택을 산 경우 20011년 8월까지는 기존 주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 여기서 주택을 산 날과 판 날은 보통 잔금청산일을 기준으로 한다. 만일 등기가 앞서는 경우에는 등기접수일이 이에 해당한다. 일시적 2주택자는 이러한 정보를 활용해 갈아타기를 하면 비과세 혜택을 당당히 누릴 수 있다.     고가주택은 장기보유를 하는 것이 절세하는 방법이다 2008년 10월 7일 이후에 양도하는 주택의 실거래가액이 9억원(그 이전은 6억원) 이하이면 전액 비과세를 받을 수 있다. 하지만 실거래가액이 9억원을 초과하면 다음과 같이 계산한 양도차익에 대해서는 양도소득세를 부과한다.                                                             양도가액-9억원 · 과세되는 양도차익→ 전체 양도차익×--------------                                                                 양도가액   이렇게 과세되는 양도차익이 발생하는 고가주택에 대해 세금을 절약하고 싶다면 보유기간을 늘리면 된다. 현행 세법에서는 오래 보유한 주택에 대해서는 양도차익의 일부를 공제하는데 1주택의 경우 최고 80%를 공제한다. 단, 이율을 공제받기 위해서는 보유기간이 10년 이상이 되어야 한다. 만일 10년 미만 보유를 하는 경우에는 보유연수 당 8%를 곱하여 계산한다. 5년을 보유했다면 40%가 적용되는 셈이다. 이 공제제도는 3년 이상을 보유한 주택(24~80%)에 대해서만 적용되며, 1세대 2주택 이상자는 적용이 배제되거나 10~30%의 공제율이 적용된다.     양도소득세 감면주택의 세금혜택 2가지 2009.2.12~2010.2.11 사이에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택은 주택 수에 관계없이 양도소득세를 감면한다. 다만, 주택 소재지역과 처분기한에 따라 감면율이 달라지므로 이를 제대로 확인할 필요가 있다.   지역 처분기한 감면율 5년 내 5년 이후 서울 감면배제함 - - 서울 외 과밀억제권 인천시(강화·옹진군 제외), 경기14개시(의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(일부) 60% 전액 감면 5년 이후에 발생한 양도차익만 과세 : 일반세율(6~33%), 장기보유 특별공제(10~30%) 적용 위 외의 지역 100% 전액 감면 상동   한편 위의 감면주택 외에 일반주택을 1채 가지고 있는 경우로서 일반주택을 언제든지 양도하더라도 비과세를 받을 수 있다. 감면주택은 다른 주택의 비과세 판정 때 보유 주택으로 보지 않기 때문이다. 이처럼 감면주택은 감면혜택뿐만 아니라 다른 주택의 과세판단에 영향을 주지 않는 2가지의 혜택이 있다.   다주택자와 비사업용 토지 소유자의 절세법 최근까지 다주택자는 50~60%의 중과세 세율을 적용받고 장기보유 특별공제를 받을 수 없었다. 그런데 중과세제도가 부동산 거래를 지나치게 위축시키자 2010년 12월 31일까지 한시적으로 중과세 세율을 폐지했다. 다만, 중과세 세율이 한시적으로 폐지되었다고 하더라도 장기보유 특별공제는 여전히 받을 수 없다는 점에서, 종전처럼 중과세 물건을 판단해야 한다는 문제는 여전히 남게 되었다.   구분 2008년 이전 2009.1.1~3.15 2009.3.16~2010.12.31 2주택 중과세 장기보유 특별공제 × 좌동 좌동 세율 50% 일반세율 좌동 3주택 중과세 장기보유 특별공제 × 좌동 좌동 세율 60% 45% 일반세율(투기지역은 탄력세율 10%p 가산) 비사업용 토지 장기보유 특별공제 × 좌동 좌동 세율 60% 60% 일반세율(투기지역은 탄력세율 10%p 가산) * 위에서 일반세율이란 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년~2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 누진세율(2009년 6~35%, 2010년 6~33%)을 말한다.   위의 표를 해석해 보면 현재 다주택자 및 비사업용 토지 보유자는 2010.12.31까지 양도를 하면 중과세 세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있다. 다만, 투기지역의 경우 탄력세율 10%가 적용될 수 있으므로 이에 유의할 필요가 있다. 2년 이상 보유시 세율은 6~35%(2010년은 6~33%)가 되는데 이에 탄력세율이 적용되면 세율이 16~45%로 변한다. 참고로 2009.3.16(2주택자는 2009.1.1)~2010.12.31 사이에 취득하는 주택과 토지는 영구적으로 일반세율이 적용된다. 따라서 여유자금이 있다면 이 기간 내에 추가 취득을 하면 낮은 세율을 적용받을 수 있다.

출처 : 교대역신우부동산(상가,사무실전문588-3388

글쓴이 : 한그림사랑 원글보기

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