[스크랩] 2010 부동산 대폭등 쓰나미가 임박했다!

2010 부동산 대폭등 쓰나미가 임박했다!

자산격차는 활황기에 더 벌어져..미리준비해야

김경우 이메일보내기 아파트, 청약, 재개발 부동산富테크연구소장 [부동산대폭락시대는없다] 저자 김경우 다른 글 모음 2010 부동산 대폭등을 잡아라! 자식은 없어도 내집은 있어야 한다! ‘주택청약종합저축’이 황금알을 낳는다(下) ▶작년 하반기 당시 부동산 대폭락 시나리오가 시장을 완전히 장악하고 있을무렵, 필자는 부동산 대폭락 시나리오의 엄청난 폐해에 대해 강한 경고를 해왔는데,. 그당시 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’책을 출간하면서 당시로서는 꽤 모험스런 에필로그를 겁도 없이 써내려갔던걸로 기억한다. ▶아래내용은 필자가 ‘부동산 대폭락 시대는 없다(08.11刊)’ 에필로그(후기)에서 작년말과 올해초 부동산시장을 예측한 내용인데, 지금의 부동산시장 및 청약열풍을 보고 있노라면 필자 자신도 놀랄정도로 정확하게 맞아떨어지고 있는것을 확인하고 있는 상황이다. 당시 예측한 내용을 일부 발췌해보면 다음과 같다. ----------------- -<<부동산 대폭락 시대는 없다>> 에필로그- "불이 났다고 하자 모두들 뛰쳐나갔다” 이말은 1999년까지 살면서 유럽의 워렌버핏으로 불릴정도로 유명했던 헝가리 출신의 전설적인 투자자 ‘앙드레 코스톨라니’가 생전에 했던 유명한 말이다. 필자가 책 말미에 갑자기 앙드레 코스톨라니의 말을 꺼낸 이유는 무엇인가? 그것은 바로 지금(2008년 10월말 현재)의 대한민국 부동산시장과 시장참여자들의 모습이 앙드레 코스톨라니가 말한 상황과 너무나 흡사하기 때문이다. 그렇다면 앙드레 코스톨라니가 한 이 말의 의미는 무엇인가? 그것은 증시가 폭락하면 개미투자자로 통칭하는 일반 투자자들은 너나 할것없이 모두 자신이 보유하고 있는 주식을 몽땅 팔아치우기 위해 혈안이 된다는 의미다. 국내 부동산시장은 어떤가? 2006년 가을 폭등장을 끝으로 2년동안 강남권 및 버블세븐지역을 중심으로 급매물성 투매물건이 쏟아져 나오면서 비정상적으로 시세가 하락한 단지들이 속출하자 이를 틈타 대폭락론이 슬그머니 고개를 들기 시작했고, 급기야는 이들 대폭락론자들의 주장에 열광하면서 “이젠 부동산 끝이다. 거품붕괴되면 한순간에 망한다. 1초라도 빨리 부동산을 처분하는것이 돈버는길이다!” 는 판단으로 불난집 빠져나오듯 허겁지겁 부동산을 바겐세일, 땡처리수준의 급매물로 던지는 사람들도 적지 않게 나타났다. “대폭락이다. 거품붕괴다!” 하는 비관론자들의 무책임한 “불났다”라는 외침에 옷도 주워입지 않고 마치 여관에서 속옷차림으로 헐레벌떡 밖으로 뛰쳐나오고 있는 형국인것이다. 정작 돈이 잔뜩 들어있는 지갑과 귀중품은 집안에 그대로 둔채로 말이다...(중략) 이런 이야기도 있다. 미국의 금광촌에서 금을 캐기 위해 산을 계속해서 수백미터나 뚫고 들어갔다. 그러나 아무리 파도 금이 나오지 않자 금을 캐는 사람들이 그 산을 다른사람에게 아주 헐값에 팔아 넘겼다. 그 산을 산 사람은 그 산에 적어도 금광석이 얼마쯤은 묻혀있을것이라고 낙관하는 긍정론자였을것이다. 얼마후 불과 몇미터 정도 더 파고들어가자 금광석이 한꺼번에 쏟아져 나왔다. 매도자는 헐값에 매도하면서 채굴비만 막대하게 손해보고 매수자에게 넘겼지만 그 매수자는 헐값에 매수하여 최소한의 노력으로 막대한 수익을 남긴 것이다. 이러한 교훈들을 잘 음미해보면 춘추전국시대(春秋戰國時代)보다도 더 혼돈스러운 대한민국 부동산시장을 간파하는데 작은 실마리를 찾을수 있다. 사실 본문에서도 여러차례 강조했지만 대한민국 부동산시장은 이제 바닥권에 근접했음을 인식해야 한다. 최근 2~3년간 누적된 수도권의 주택공급 부족은 향후 2~3년간 입주물량 급감으로 집값폭등의 씨앗이 될것이다. 그동안 대수술을 거듭해온 부동산 규제완화 정책들은 내년(2009년)부터는 본격적으로 청약시장을 중심으로 그 효과가 눈에 띄게 나타날것이다. 글로벌 금리인하 추세는 계속되고 국내 부동산시장의 발목을 잡고 있던 고금리 시대는 향후 적어도 3년간은 역사속으로 사라질것이다. 그동안 강남권과 버블세븐지역을 중심으로 주택가격이 큰폭으로 하락하여 대폭락론자들의 먹잇감이 되어 도마질 당하던 이들 지역의 가격메리트는 재건축규제완화와 대대적인 경기부양책으로 인해 몰라보게 부각될것이다.   이들 지역의 매수세 유입은 빠르면 당장 이번 연말, 늦어도 내년 상반기부터는 본격적으로 가시화될것이다. 非버블세븐지역인 강북과 수도권일대 대부분지역도 투기지역해제와 투기과열지구해제 및 훨씬 낮아진 대출문턱과 전매제한의 전격적인 완화에 힘입어 당장 내년 상반기 청약물량부터 대규모 신도시와 택지지구물량을 중심으로 작년과 올해 나타난 극심한 청약한파가 언제 있었냐는듯 청약시장은 눈에띄게 되살아날것이다. 대한민국 부동산에 대폭락은 없다. 대폭락론의 망령에서 자유롭지 못하는 한 부동산투자에서 성공이란 있을수 없다. 지금은 부동산투자에 나서야 할때이지 매입했던 가격보다 훨씬 낮은가격으로 바겐세일하듯 남좋은일만 시키는 자선사업가가 되어야 할 때가 아니다. 만약 필자에게 부동산 투기꾼이라고 힐난한다면 필자는 사실 할말은 없다. 그러나 분명한것은 시장의 역사는 비관론자보다는 낙관론자들이 재테크에서 성공해왔다는 점이다. 가까운 시기에 부동산 대폭락론자들의 주장과 필자의 주장은 시장에서 객관적으로 평가받을것이다. 이제 독자들은 이쯤에서 마음의 결정을 해야 한다. 비관론자들을 믿고 부동산투자에서 손을 떼든지, 아니면 세계적인 투자 대가들이 그래왔던것처럼 위기를 기회로 삼아 부동산투자에서 성공할 다짐을 할것인지를 말이다. 선택은 각자의 몫이지만 필자는 후자를 선택하기를 간절히 기원한다. ----------------- ▶위 에필로그 내용을 읽으면서 이 글을 읽는 독자들은 어떤 생각이 들까를 한번 곰곰이 생각해본다. 작년 11월의 에필로그에서 예측한 내용들은 2009년 6월초 현재 거의 정확하게 맞아떨어지고 있음은 인터넷과 TV를 켤줄아는 분들이라면 쉽게 알수 있는 일이다. ▶송도신도시와 광교신도시, 청라지구등을 비롯한 수도권 청약시장이 현재 뜨겁게 달아오르고 있다. 판교신도시 현장에 가보면 전쟁통이 따로 없을정도로 매수문의가 활발하는가 하면 작년말 시점과 비교해 프리미엄이 수억원 가까이 상승하고 있고, 강남권 재건축을 중심으로한 강남일대 아파트가격은 이미 작년말 바닥을 찍었음을 여실히 증명해주고 있다. 수도권 외곽까지 매도자 우위시장으로 급속히 반전되면서 호가가 오르고 거래가 동반되는 전형적인 회복장세를 보여주고 있는것이다. ‘집값이 대폭락할것이니 지금당장 집과 부동산을 처분하고 새마을금고나 ELS에 투자하라’던 대폭락 신봉자들은 지금 머리카락 보일라 꼭꼭 숨어버린 형국이다. ▶작년말 극심한 막바지 침체장에서 두려움을 극복하고 낙폭이 컸던 인기지역 급매물을 과감히 매입한 역발상 투자자들과 실수요자들은 지금 상당한 수익률을 올리고 있는 반면, 그와 반대로 행동하며 집과 부동산을 바겐세일로 처분한 집주인들은 지금 깡소주로 쓰린속을 달래고 있다는 사실이다. 천만 다행으로 당시 워낙 거래가 없다보니 헐값에 던져도 받아주는 사람이 없어서 그냥 울며겨자먹기식으로 부동산을 보유해왔던 집주인들의 경우 오히려 전화위복이 된셈이어서 필자입장에서는 다행스런 일이라고 판단된다. ▶이제 대폭락 논쟁은 완전히 끝났고, 화려했던 대폭락 시나리오의 잔치도 완전히 끝났다. 남은것은 지금 부동산에 투자해야하는지, 말아야 하는지의 문제만 남아있다고 해도 과언이 아니다. 예컨대 강남권과 버블세븐지역, 과천, 판교신도시, 송도, 청라지구등 서울과 수도권일대를 중심으로 집값이 단기상승하고 있기 때문에 자칫 추격매수를 하면 낭패를 볼수 있지 않을까 하는 우려가 드는것이 사실일것이다. 그러나 침체장이 끝난지금 올해 회복기를 지나 2010년 이후에는 본격적으로 청약광풍과 수도권중심으로 매수세가 급증하여 시세는 대세상승장세, 즉 활황장세에 진입할것으로 보이기 때문에 지금이라도 부동산과 내집마련에 적극 나서는 자세가 더 유리하다고 필자는 판단하고 있다. ▶결론적으로 말해서 지금은 작년말 바닥시점보다는 수익률 측면에서 떨어지겠지만 부동산투자타이밍상 내집마련과 토지투자의 적기임은 명백해보인다. 왜냐하면 활황장에 진입하기 전의 회복국면에 불과하기 때문이다. 향후 회복기를 지나 활황장, 즉 대폭등기에 돌입하면 적어도 1년반~2년정도는 다시 2006년 전고점을 뛰어넘는 대상승이 가능할전망이다. 이에 독자들은 마지막 두려움을 이기고 부동산 대폭등 쓰나미를 준비해야 할것이다. ▶매번 틀린 예측만 하는 사람들의 말을 귀담아 들을때 부동산투자는 어그러지기 십상이다. 이제는 스스로가 부동산시장을 판단할 줄 아는 고수가 되어야만 남의말이나 선무당의 말에 판단을 흐리지 않게 된다. 따라서 이제 부동산 대폭등 쓰나미가 예측되는 2010년 이후 부동산 재테크를 외면하거나 잘못된 선택으로 매도매수타이밍을 놓친다면 크나큰 후회를 할수밖에는 없을것이라고 필자는 예측한다. ▶서민과 중산층의 자산격차는 대개 침체기에는 크게 벌어지지 않지만 부동산 활황장세에서는 크게 벌어지는 특징이 있다. 따라서 지금 회복장세를 보이고 있는 부동산 시장과 주식시장에 관심을 기울이고 저평가된 블루칩물량을 선제적, 공격적으로 매수한다면 2-3년후에는 지금 방심하면서 아무것도 하지 않는 사람들과의 자산격차가 크게 벌어지는 일을 경험하게 될것이다.    -글: 2010 부동산 대폭등을 잡아라 저자 -자료제공: 부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)-

출처 : 중앙부동산경제연구소

글쓴이 : elagangs 원글보기

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