[스크랩] 상가 점포 권리금계약시 문제점

현재의 임차인으로부터 시설, 영업노하우, 점포위치에 따른 영업상의 이점 등을 “권리”라는 명목으로 넘겨받는 “상가권리금계약”이라고 하는 계약은 법률적으로 여러 가지 문제가 있지만, 그 중에서도  건물주의 의사를 정확하게 파악하지 않은 채 무작정 기존의 임차인과 권리양수도계약만을 먼저 체결해버리는 현재의 관행은 법적인 측면에서 큰 문제라고 생각한다. 기존 임차인으로부터의 권리양수도계약이 유효하기 위해서는 건물주의 동의가 당연한 전제가 될 수 밖에 없다. 기존 임차인으로부터 넘겨받는 “권리”라는 것은 결국 기존 임차인에 의해 영업되고 있던 장소가 앞으로도 새로운 임차인에 의해 계속 영업이 될 수 있을 때에만 권리로서의 가치가 있는데, 이를 위해서는 건물주의 허락이 필수적이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 임차인변경에 관한 건물주의 의사가 정확하게 확인되지도 않은 상태에서 권리금계약부터 덜렁 체결되고 있는 것이 지금의 관행이다. 이로 인해 발생하는 법적인 문제점과 그 배경에 대하여 살펴보기로 하겠다.  ■ 건물주가 임차인변경에 대해 동의하지 않는 경우가 있다. 우선, 여러 가지 이유로 건물주가 임차인변경에 대해 아예 동의하지 않는 경우가 종종 있다. 그동안 임대를 하였지만 앞으로는 건물주가 직접 사용할 의도를 가지고 있거나, 제3의 다른 임차인이 이미 내정되어 있거나, 아니면 새로운 임차인이 영위하고자 하는 업종을 임대인이 거부하는 등 여러 가지 이유로 임차인변경에 건물주가 동의하지 않는 경우가 있다. 이 경우, 이미 수수한 계약금을 권리양도인인 기존 임차인이 권리양수인에게 반환해야 하는 점에 대해서는 법적으로 명백하지만, 그 밖에 다음과 같은 법적인 문제점이 있을 수 있다. ① 수수한 권리금을 현실적으로 돌려받기가 어려운 사례가 많다. 권리양도인이 계약금을 다른 곳에 이미 사용해버린 경우가 많았고, 더구나 권리양수도계약을 중개한 업소에서 중개수수료로 미리 일정액을 가져가 버려서, 이 때문에 반환이 어려워지는 사례도 종종 있었다. 심지어 어떤 경우에는 기존 임차인의 임대차보증금이 차임연체 등으로 인해 이미 상당부분 공제되어버리거나, 연장을 하지 않는 것을 전제로 일정 기간이 되면 점포를 명도하는 것을 전제로 제소전화해조서가 이미 작성되어 있어서 사실상 임차인 변경이 어려운 상태에 있음에도 불구하고, 임차인 변경이 가능할 수 있는 것처럼 고의적으로 기망하여 권리금계약을 체결하게 한 다음 금전을 받아서 도주해 버리는 사례도 있었다. ② 권리양수도계약의 위반책임이 권리양도인인 기존의 임차인에게 있다는 점에서 지급받은 돈의 반환과 별개로 계약위반에 따른 손해배상의 책임까지 권리양도인이 부담해야 하는지 여부도 법적으로 논란이 될 수 있다. 필자생각에는, 권리를 양도하는 것은 당연히 건물주의 동의를 전제로 하는 것이어서 권리양도를 가능하게한다는 것에는 당연히 건물주에 대한 허락을 받아내게 하는 것이 당연한 요건이라고 할 수 있다는 점에서, 건물주의 동의를 받지 못해 결과적으로 권리양수도계약을 이행되지 못하게 한 것은 권리양도인의 귀책사유라고 본다. 따라서, 기본적으로는 권리양도인에게 손해배상의 책임까지 있다고 생각한다. 더구나, 권리양수인의 입장에서는 영업이 가능할 것으로 전제하고 기존의 직장을 그만두는 등 영업준비를 위해 실제로 상당한 비용을 지불하는 경우가 적지않다는 점에서 이러한 정신적, 물질적 손해에 대한 배상이 현실적으로도 필요하다고 본다.   ■ 기존의 임대차조건이 변경될 수 있다. 두 번째 문제는, 임차인 변경에 대해 건물주가 동의는 하지만, 기존의 임대차조건 보다 임차인에게 불리한 조건을 동의의 전제로 내거는 경우가 있다. 임대차보증금이나 차임을 기존 보다도 일정 비율 인상하는 것을 전제로 임차인변경에 동의하는 것이 대표적인 예가 될 수 있다. 건물주는 나중의 책임문제를 고려하여 임차인간의 권리금 수수에 대해 전혀 관심없는 척 하지만 실제로는 권리금이 수수된다는 것을 건물주가 짐작하는 경우가 많은데, 권리금수수를 위해서는 건물주의 동의가 불가피하다는 점에서  (임차인 상호간의 합의 등을 통해) 임차인측에서 무리한 임대차 조건을 수용할 수 밖에 없다는 약점을 이용하는 건물주도 간혹 있다.  이 경우에는 첫 번째 경우보다도 훨씬 복잡한 분쟁이 발생할 수 있다. “상가권리금”의 판례상 개념은, “상가 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가”라고 할 수 있는데( 대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결), 그 개념이 어떠하건간에 구체적인 권리금액수를 산정함에 있어서는 건물주인 임대인과 사이에 약속된 기존의 임대차조건이 앞으로도 계속 유지될 수 있는지가 상당한 영향을 줄 수 밖에 없다. 예를들어서, 동일한 인테리어와 장소라고 하더라도, 기존의 임대차보증금과 월차임이 적은 경우와 많은 경우는 임차인의 입장에서 볼 때 향후 “영업수익성”이라는 면에서 수수되는 권리금 액수에 당연히 영향을 미칠 수 밖에 없다. 권리양수도계약 당시 권리양도인측에서 별다른 언급이 없는 한, 권리양수인으로서는 기존 임차인의 임대차조건 그대로 승계할 것을 전제로 권리금액수를 정하게 된다. 그런데, 이를 전제로 특정한 금액으로 권리양수도 계약을 체결하고 돈까지 일부 지급한 이후에 건물주와 접촉한 결과 생각지도 않은 임대차조건 변경을 요구당하게 될 때에는 당황할 수 밖에 없게 된다. 그나마 인상조건이 경미하면 권리양수인이 이를 수용하거나 아니면 권리양도인과의 합의를 통해서 권리양수도계약의 내용에 대해 다시 적당히 합의할 수 있지만,  그 인상조건이 경미한 정도가 아니면  분쟁이 발생할 가능성이 높다. 임대인이 요구하는 조건변경이 상당하게 되면 권리양수인 입장에서는 권리양수도계약을 통해 예상했던 수익성에 상당한 차질이 빚어질 수 밖에 없다는 점에서, 권리양수도계약을 아예 해제하거나 아니면 상당한 권리금삭감을 요구할 수 밖에 없다. 이 과정에서 권리양도인과 분쟁을 하게 되는 것이다. 더구나, 어느 정도의 조건변경이어야만 계약해제가 가능한지, 조건변경에 따른 권리금 액수조정은 어떠해야하는지 등에 관한 합리적인 기준이 법원에서도 아직 정립되어 있지 않은 상태인지라 분쟁해결이 복잡해 질 수 있다. ■ 중개업자에게도 상당한 책임이 있다 이와 같은 잘못된 관행은 부동산중개업자에게 상당한 책임이 있다고 생각한다. 근본원인은 권리금계약성사에 따른 중개업자 보수가 많아 무리한 소개를 하기 때문이다. 권리금은 그 액수 자체가 상당한데다가, 권리금 자체가 건물주에 대해서는 법적으로 보장받을 수 없어 권리로서의 지위가 危弱(위약)하다는 점에서 권리양도인측에서도 이러한 불안감을 해소하기 위해 조속하게 처분을 원하는 경우가 많아, 계약성사에 따른 중개업자 보수를 많이 약속하는 것이 관행이다. 더구나 권리양수도에 따른 중개업자 보수에 대해서는 현행법상으로 법정중개수수료의 저촉도 받지 않는다. 이런 이유로 권리금계약은 계약성사에 따른 보수가 다른 중개물건보다 훨씬 크다는 점에서, 일부 중개업자의 경우 무조건 성사시키는 것에 급급하여 합리적이거나 객관적인 근거없이 부풀리기 식의 중개를 하는 경우가 많다. 그 밖에도, 유형적인 다른 물건과 비교할 때 “상가권리”라는 것은 기본적으로 무형적이라는 점에서 근본적으로 액수산정이나 법적 성격이 애매할 수 밖에 없다는 점도 무리한 중개를 조장하는 요인 중의 하나이다. “권리”의 성격자체가 애매하다보니 나중에 중개업소의 책임과 관련한 법적인 분쟁이 발생했을 때 중개업소의 과실에 대해 구체적으로 책임을 묻기가 어려울 수 있다는 점을 악용하는 것이다. 사실, 건물주의 의사를 사전에 정확하게 확인하지 않고 권리양수도계약이 체결될 경우에 발생할 수 있는 위에서 지적한 문제점들에 대해서는 초보 중개업소라도 잘 아는 것임에도 불구하고, 뻔히 문제의 소지를 알면서도 일부러 알려주지 않고 있다는 느낌을 가지지 않을 수 없다. 건물주의 의사를 정확하게 확인하지 못한 분쟁은 권리양수인은 물론, 권리를 양도하는 사람에게도 예상치 않은 분쟁에 휘말리게 하는 등 양측 모두 상당한 손해를 입을 수 있음에도 불구하고, 중개업계의 관행은 무조건 거래만 성사시키고자 부실한 소개를 계속하고 있다. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제29조는 “중개업자등의 기본윤리”라는 제목으로 “중개업자 및 소속공인중개사는 전문직업인으로서의 품위를 유지하고 신의와 성실로써 공정하게 중개 관련 업무를 수행하여야 한다”고 규정하고 있는데, 적어도 권리금계약과 관련한 지금의 중개업계 관행은 너무나 미흡하다고 하지 않을 수 없다. 모름지기, 이러한 업무를 계속반복적으로 담당해온 부동산전문가라면, 이러한 분쟁가능성을 미리 염두에 두고서 건물주의 의사를 여러방면으로 사전에 충분히 확인한 다음, 분쟁예방차원에서 향후 임대차조건이 변경될 수 있다는 점을 양측에 고지하고 그에 대비한 계약을 체결하게 하는 등의 배려가 당연히 필요하다고 생각한다. 그럼에도 불구하고, 지금의 관행은 정반대로 이런 가능성을 알려주게 되면 불안해서 권리금 계약을 체결하지 않을 것 같다고 생각해서인지, 이러한 가능성에 대한 언급을 일부러 회피하고 있는 것으로 보인다.     결국, 지금과 같은 상가권리금 거래관행은 법적으로 매우 위험하다는 점을 재삼 강조하고 싶다. 임대차관계 지속에 관한 건물주 개인적인 의사, 건물주 변동 등으로 인해 계약연장이 어려워지는 등 임차인이 가지는 “상가권리”라는 것은 적어도 법적으로는 보장되지 못하는 권리라는 근본적인 취약점이 존재한다는 점, 이러한 권리관계를 이용하여 권리금이라는 가치마저 건물주가 임대료의 형태로 흡수하기 위해 최근에는 권리금있는 임차인을 내보려는 시도마저 종종 보인다는 점에서, 법적인 측면에서의 권리금거래는 누가 건네받았을 때 재수없이 터질지 모르는 “폭탄돌리기” 게임에 비유될 수 있을 정도로 위험한데, 이러한 근본적인 문제는 그렇다고 하더라도 권리금 거래에 있어 가장 기본이라고 할 수 있는 건물주의 구체적인 의사확인 마저 부실한 지금의 거래 관행은 권리금 거래를 더욱 위험하게 만드는 요인이 되고 있는 것이다. 이런 부실한 거래관행은 권리양수도계약자체를 시장에서 더욱 위험하다고 느끼게 하여, 권리금거래를 더욱 위축하게 하는 것은 물론 기존 임차인의 “권리”평가에도 악영향을 준다는 점에서, 궁극적으로는 거래당사자 모두에게 손해가 될 수 있다는 점을 명심할 필요가 있다.

출처 : 교대역신우부동산(상가,사무실전문588-3388

글쓴이 : 한그림사랑 원글보기

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