[스크랩] 인기 서적 저자에게 들어보는 부동산 바닥 논쟁

인기 서적 저자에게 들어보는 부동산 바닥 논쟁   
가계부채 ‘뇌관’ vs 불패신화 여전 
 
부동산시장 여기저기서 ‘바닥’ 논쟁이 한창이다. 강남 집값부터 바닥을 치고 본격적인 상승 국면에 들어섰다는 주장이 있는가 하면 일본식 장기 침체를 우려하는 전문가들도 적지 않다.

 

이런 가운데 향후 전망을 담은 부동산 관련 서적도 봇물을 이루고 있다. ‘부동산 대폭락 시대가 온다’ ‘2011년 부동산 대폭등 시대가 온다’ 등 철저히 상반된 제목으로 오히려 독자들을 혼란스럽게 한다. 저자들이 감히 폭락, 폭등을 주장하는 배경은 뭘까.

 

이슈 1. 가계대출 부실, 집값 폭락 불러올까

 

부동산시장 폭락론자들이 근거로 내세우는 것 중 하나가 바로 주택담보대출이다.

 

논리는 이렇다. 서브프라임 부실에 따른 글로벌 금융위기 충격이 실물경제에 전이될 경우 가계부채부담 능력, 즉 이자지불 능력이 떨어지게 된다는 것. 결국 대출 연체율이 상승하고 급매물이 증가하는 악순환이 반복된다면 부동산 가격은 폭락한다는 얘기다. 부동산을 담보로 대출에 나선 금융권 부실 또한 피할 수 없다는 주장이 근거에 깔려 있다.
 

‘부동산 대폭락 시대가 온다’의 저자 선대인 김광수경제연구소 부소장은 “2000년대 이후 가계부채가 340조원 이상 증가했고 이 가운데 부동산담보대출이 60% 이상을 차지한다”며 “은행은 대출해줄 돈이 부족해지자 단기외화 차입금까지 끌어내 부동산시장에 쏟아부었다”고 지적한다.

실제 최근 우리나라 가계 빚이 처음으로 800조원을 넘어섰다. 한국은행은 지난해 가계 부문 총 부채가 802조원으로, 6년 전인 2002년 496조원보다 2배 가까이 증가했다고 밝혔다. 지난해 금융부채 증가율도 7.9%를 기록해 개인 가처분소득증가율 5.8%를 크게 웃돌았다.

이에 따라 가계 채무 상환 능력도 덩달아 떨어졌다. 개인가처분소득과 비교한 금융부채는 1.4배로 높아져 상환 능력은 사상 최악 수준으로 하락했다. 가계금융자산 대비 금융부채비율도 2007년 43.4%에서 지난해에는 47.8%로 대폭 높아졌다. 국내총생산(GDP) 대비 주택담보대출 비율이 낮고 총부채상환비율(DTI), 주택담보인정비율(LTV) 등의 규제가 있더라도, 이는 가계에 심각한 부담으로 작용할 수밖에 없다.

하지만 미세한 흐름을 살펴봤을 때 가계대출 증가폭이 서서히 둔화되고 있다는 분석도 있다. 올 3월 말 현재 국내 은행의 주택담보대출 연체율은 0.56%로 지난 2월보다 0.14%포인트나 낮아지는 등 감소세가 완연하다.

노무현 정부의 치적으로 불리는 DTI, LTV 규제도 여전해 대출 증가 우려는 그리 크지 않다는 분석이다. LTV는 지난해 6월 말 기준 48.8%로 미국이 90%를 넘는 것과 비교하면 양호한 편이다. 게다가 2007년 GDP 대비 주택대출 비율을 보면 미국은 71%, 유럽이 50% 내외지만 우리는 아직 35% 수준에 불과하다.

‘2011년 부동산 대폭등 시대가 온다’의 저자 김종선 한서대 겸임교수는 “전체 예금취급기관 대출 잔액은 계속 증가했지만 증가 폭은 점점 둔화되고 있다”며 “금융권이 가계대출 부실을 우려해 선제적으로 대출 관리에 나서고 있어 크게 우려할 필요는 없다”고 내다본다.

문제가 되고 있는 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 역시 한 고비를 넘겼다는 분석도 곁들였다.

최근 몇 년간 부동산경기 호황과 파생금융상품 보급을 타고 부동산 PF시장은 급격히 확대됐다. 그 결과 2002년 6000억원대에 불과하던 PF 방식 유동화증권 발행 잔액은 지난해 기준으로 약 30배에 이르는 17조원까지 늘어난 상태다. PF대출에 자금이 많이 물려 있는 저축은행 등 비은행 금융권이 부실화될 경우 IMF 외환위기 당시의 사태가 재현될 가능성도 있다는 지적이 많다.

하지만 우리나라 부동산 PF대출은 미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)와 비교했을 때 부실 우려가 크지 않다는 의견도 있다.

김종선 교수는 “우리 PF대출은 서브프라임 모기지처럼 증권화된 부분이 적고 적잖은 담보 물건을 확보하고 있어 전액 부도가 나더라도 손실 폭이 제한적”이라고 밝혔다. 금융감독원 조사에 따르면, 저축은행의 PF대출 사업장별 토지 매입 상황을 보면 전체 899개 사업장 중 86%에 해당하는 771개 사업장이 관련 토지의 70% 이상을 매입했다. 김종선 교수는 “최악의 경우 악화 우려로 평가된 미연체 사업장(68개, 5931억원)에서 연체가 발생한다면 연체율이 최대 19.1% 수준까지 상승할 가능성이 있지만 한국자산관리공사가 부실채권을 매입할 때 7~10.4%포인트 정도 연체율 하락을 기대할 수 있다”고 내다본다.

이슈 2. 경기 침체 우려는 얼마나

선대인 부소장은 집값 폭락의 근거로 세계 경제 동조화 현상을 예로 들었다. 2000년대 집값 폭등은 국내에서만 나타난 현상이 아니고 미국뿐 아니라 유럽 각국 및 브릭스(브라질, 러시아, 인도, 중국) 등 세계 대부분 국가에서 동시에 발생했다는 것.

강남 재건축 단지 가격이 회복세를 보이면서 부동산 바닥 논쟁이 일고 있다. 사진은 강남 일대 모습.

무역적자와 재정적자라는 쌍둥이 적자를 해소하기 위해 미국이 세계적으로 유동성을 과잉 공급했고 세계 각국으로 밀려들어간 이 돈들은 부동산 가격을 끌어올리는 데 중요한 역할을 했다는 분석이다.

또한 실물경제 자산을 담보로 이를 증권 등의 형태로 유동화하는 ‘금융 경제화’ 현상도 집값 거품 형성에 기여했다고 지적한다. 이와 함께 911테러 이후 경기 침체 극복을 위해 전 세계 국가에서 저금리 기조를 지속한 것도 주택 가격 거품 형성을 초래했다고 지적한다. 엔캐리트레이드로 불리는 일본발 저금리 자금이 대량으로 세계 각국에 뿌려져 유동성 과잉을 더욱 심화시켰다는 것.

미국 S&P의 케이스-쉴러주택가격지수 추이에 따르면 미국 10대 주요 도시의 주택 가격은 2000년부터 2006년까지 약 2.25배 올랐다. 국내 수도권의 경우 같은 기간 3배 이상 뛴 것으로 추정된다. 하지만 이후 전 세계 집값이 그 이상 비율로 동반 추락하고 있어 국내 집값 하락도 동조화 현상의 일부분이라는 분석이다.

물론 저금리 기조를 다른 관점에서 바라봐야 한다는 지적도 있다. 오히려 시중 부동자금 공급을 늘려 부동산 폭락의 안전판 역할을 한다는 것.

전 세계 주요 국가들이 경기를 살리기 위해 저금리 기조를 유지하다 보니 자연스레 가계부채 부담이 줄었다. 우리도 한국은행 기준금리가 2%까지 떨어졌지만 국제 동조화 경향을 감안하면 금리가 더 떨어지면 떨어졌지 상승세로 돌아서기는 쉽지 않아 보인다. 가계대출 부담도 그만큼 줄어들 수밖에 없다.

김종선 교수는 “금리가 내려가면 시중 유동성 증가가 부동산 수요 증가로 이어지면서 부동산 폭락을 저지할 것”이라고 기대했다.

이슈 3. 주택 수급 괜찮나

우리나라 주택 수급을 보면 아직도 공급이 부족하다는 지적이 나온다. 지난 98년 이후 정부의 주택건설 인허가는 계속 부족한 상태다. 2001년과 2007년만 30만가구를 넘어섰을 뿐 그동안 주택건설은 매번 수요에 못 미쳤다.

실제 2000~2003년까지 서울에서는 연평균 12만3000가구, 수도권에서는 31만7000가구가 지어졌다. 이후엔 공급이 확 줄어 2007년까지 연평균 서울 5만3000가구, 수도권 22만가구를 짓는 데 그친 실정. 주택건설 실적 부진이 장기화되면 2~3년 뒤 입주할 신규 주택이 줄어든다는 게 문제다.

김종선 교수는 “신규 수요를 30만가구로 잡고 연평균 25만가구가 공급된 걸 감안하면 11년간 매년 5만가구씩 부족해 현재 55만가구가 누적돼 있다”며 “수급 불균형이 추후 부동산 가격 폭등을 불러올 수 있다”고 우려한다.

하지만 선대인 부소장은 그 이면을 파고들었다.

우선 적체된 미분양 물량을 짚었다. 올 2월 말 기준 전국 미분양 주택은 16만1972가구에 달하고 비공식적으로는 25만~30만가구에 이른다는 얘기도 많다. 주택 사업에 주력했던 건설사들에 적잖은 압박요인으로 작용할 수밖에 없다. 이런 가운데 건설사 구조조정이 본격적으로 진행되면서 자금 사정이 여의치 않는 건설사들은 살얼음판을 걷고 있다.

또한 최근 주택보급률이 100%를 넘나든다는 분석이 나오고 있지만, 지금보다 주택보급률이 훨씬 낮았던 90년대 초중반 집값이 하락했던 상황이나 주택보급률이 110~120%에 달하는 미국에서도 집값 거품이 형성되는 사실에 주목했다.

선 부소장은 “2012년부터 베이비붐 세대들이 본격적으로 은퇴하는데 이들의 뒤를 이어 부동산시장을 떠받칠 젊은 세대가 부족하다. 자금 여건을 고려한 유효 수요를 감안했을 때 2015년이 되면 36만호 이상이 초과 공급될 전망”이라고 밝힌다.

이슈 4. 정책 변수 영향은

부동산시장은 사실 정부 정책에 쉽게 좌우되는 경우가 많다. 노무현 정부 때 강남 집값을 잡으려 각종 대책을 쏟아붓다가 오히려 집값 폭등을 불러왔고, 냉탕온탕식 정책에 따라 집값이 쉽사리 흔들리는 경우도 많았다.

이런 점에서 봤을 때 MB정부의 지속적인 건설경기 부양책과 내년 지자체 선거 등 정치적인 요인이 부동산시장엔 악재보다는 호재로 작용할 것이란 전망이 많다. 김종선 교수는 “비록 전 세계 경기 침체 여파를 피하긴 어렵지만 정부의 경기 부양 정책이 올 4분기에는 본격적인 효과를 발휘한 뒤 2010년 하반기에는 저점을 탈피해 2011년에는 집값이 다시 한번 폭등할 것”이라고 예상했다.

전국적인 토지보상금과 부동자금 흐름도 눈여겨봐야 한다.

시중에 떠돌고 있는 부동자금과, 수도권은 물론이고 전국에서 터져나오는 천문학적인 토지보상금이 집값 상승에 중요한 역할을 할 수 있다는 것.

‘부동산 대폭락 시대는 없다’의 저자인 김경우 부동산부테크연구소장은 “글로벌 금융위기로 일부 자금이 안전한 은행권에 몰리고 있지만 정기예금보다는 언제든지 빼서 다른 투자처에 활용할 수 있는 단기상품에 가입하는 경우가 대부분이다. 부동산시장에서 회복 기미가 보인다면 수백조원의 부동자금이 언제든지 부동산으로 유입될 수 있다”고 예상한다.

[부동산 서적 저자들이 본 유망 투자처]

■ 실수요자라면 평촌 노릴 때

부동산 서적 저자들은 대부분 지금 당장 투자에 나서는 건 금물이라고 말한다.

아직은 바닥이라고 속단하기 이르기 때문에 최소한 1~2분기 정도 시장 흐름을 지켜보고 투자에 나서야 한다는 지적이다.

김종선 교수는 버블세븐 중 한 곳인 평촌과 ‘경기도 명품신도시’로 주목받는 광교신도시를 유망 투자처로 꼽았다. 그는 “그동안 분당, 용인 집값이 크게 하락한 뒤 조금씩 상승하는 기미를 보였지만 평촌은 여전히 하락세가 완연하다”며 “실수요자라면 입지가 탄탄한 평촌 지역을 눈여겨봐야 할 때”라고 강조한다.

최근 인기를 끌고 있는 경매시장은 다소 조심해야 할 때라는 지적이 많았다.

모두들 대박을 노리겠다는 심정으로 경매에 나서고 있지만 일단 ‘낙찰 받고 보자’는 심리는 버려야 한다는 것. 자칫 시세보다 높은 가격에 낙찰받은 뒤 명도비용 등의 기회비용을 감안하면 손해를 볼 수 있기 때문이다.

MB정부에서 도심 재개발에 본격적으로 나서고 있는 만큼 아파트보다는 단독, 연립주택 경매가 유망하다는 전망이 많았다.

지방 소형 임대아파트 투자도 주의해야 한다. 김종선 교수는 “지방이라도 임대수익과 자산가치 상승을 동시에 노릴 수 있는 울산, 거제 등 산업도시를 주목해야 한다”며 “꾸준히 임대수익이 나온다 해도 추후 자산가치가 오르지 않으면 서울 도심 아파트 투자가 훨씬 높은 수익을 가져다 줄 수 있으므로 별 의미가 없다”고 말한다.

지금 투자에 나서기보다는 기존 주택부터 하루빨리 처분하라는 조언도 있었다.

지역으로는 강남3구, 목동, 분당, 용인 등 버블세븐을 중심으로 중대형 평형부터 처분해야 한다는 지적이다.

선대인 부소장은 “일본도 90년대 집값이 폭락할 때 거품이 많이 낀 도쿄 일부 지역부터 떨어졌다”며 “최근 건설사들이 중대형 평형 공급을 늘렸기 때문에 개발 호재가 없는 지역의 중대형 평형 주택부터 먼저 처분해야 피해를 줄일 수 있다”고 강조한다.

[김경민 기자]

출처 : 오바바 손실보상연구소

글쓴이 : 鬪魂 - 김현 원글보기

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