집값 '2차 하락'은 없다

집값 '2차 하락'은 없다

지금은 유동성 장세를 대비할 때

조회 12488 | 2009-03-19 09:38

박찬식 現 ATY컨설팅 대표 전문분야 : 아파트, 청약 지난 3개월간 서울 강남을 비롯하여 서초,송파,목동,분당,용인,평촌 등에서 소형 아파트부터 중대형 아파트까지 부동산 가격이 10~20% 상승하였다. 대부분의 부동산 전문가와 시장 참여자 모두가 부동산 가격 하락이라는 견해를 유지할 때, 역동적인 시장은 다수와 같이 행동하기를 거부하는 일부 소수에 의하여 부동산 가격 상승으로 돌아선 것이다. 전혀 예기치 못했던 상승이었기에 대부분의 사람들은 아직도 반짝 상승이라는 견해를 표방하고 있지만, 현장 전문가인 필자는 작년 10월부터 발표한 부동산 관련 칼럼에서 말했듯이 이번 상승은 반짝 상승이 아닌 추세 상승이고, 이번 상승의 끝은 유동성과 인플레이션에 의한 화려한 장세가 나온 후가 상승의 끝이라는 견해를 계속 유지한다. 위와 같은 견해를 토대로 이번 상승에 대한 분석과 추후의 단기적 시장 흐름을 예측해본다. 1, 2008년 12월 선도적인 매수자들은 아직도 매수하고 있다 이번 상승에서 아파트 매수의 선두에 섰던 사람은, 한반도에 거주하는 사람들은 아니었다. 12월초 환율이 달러화,엔화 대비 약세를 보이면서 해외 거주하는 교포들의 달러 및 엔화 자금이 유입된 것으로 파악된다. 이들이 매수에 나섰던 이유는 소위 버블세븐이라고 불리워지는 강남을 비롯한 인기주거지역들이 과거 노무현 정부의 부동산 규제와 세계시장 침체로 인하여 2006년 고점 대비 40% 하락한 데다가, 환율마저 2007년 초 대비 최소 50% 이상 원화가치가 하락하면서 달러 또는 엔화로 표시되는 대한민국의 부동산들이 달러 및 엔화 기준으로 대한민국 부동산이 최대 60% 가량 하락되었기 때문이다. 예를 들어 잠실주공 5단지를 보면 2006년 평균 원/달러 환율은 962원, 2006년 10월 전용면적 83㎥ 매매가는 16억5천만원, 달러 기준 171만 5천달러. 최근 원/달러 환율을 1500원이라고 할때 2008년 12월 잠실주공 83㎥ 매매가는 11억1천만원, 달러 기준 74만달러.   달러 기준 잠실주공 5단지는 1- (74/171 *100) =57% 하락 재테크 측면에서 아파트 가격이 상승하지 않는다고 하더라도 원화가 강세로 전환되면 재외 교포들은 강세 전환되는 원화 가치로 인하여 시세 차익을 보장받을 뿐 아니라 추후 올 수 있는 경제 회복기의 유동성 장세도 기대할수 있기 때문에 적극적으로 부동산 시장에 참여한 것으로 보인다. 2008년 3월 아직도 환율은 불안정한 흐름을 보이고 있지만, 1600원으로 치닫던 환율이 1500원 밑에서 움직이는것을 볼때 재외교포들의 판단은 옳았고, 환율이 강세 전환되어 안정된 흐름을 보일 때까지 해외 자금은 계속 유입되리라 본다. 2. 실수요 매수자들은 아직도 급매물을 기다리고 있다 해외 자금에 의하여 강남권을 중심으로 하여 급매가 소진되자 가격 동향을 지켜보던 실수요자들이 12월 ~2월 부동산 시장의 전통적인 성수기인 이사철을 맞이하여 내집마련에 나선 것이 이번 상승의 계기가 되었다. 과거 10년간은 부동산 가격이 상승할 때는 항상 투자자그룹이 먼저 선매수하고 실수요자가 후매수하였는데 이번에는 실수요자가 선매수를 하였다. 현재 부동산 보유자들이 과도한 대출 부담과 시세 하락으로 인하여 여유 자금이 없는 상황에서 전세로 거주하고 있던 무주택 실수요자들은 전세보증금을 반환받으면서 저금리를 이용한 대출을 통하여 내집 마련에 나선 것이 상승 폭이 커지는 계기가 되었다. 중개업 현장에서 볼때 이번 상승에서 주로 거래된 물건들이 입주 가능한 아파트였고, 전세를 포함한 매물은 거래가 되지 않았던 점이 실수요층이 주 매수 세력이었다는 증거가 된다. 그리고, 이때 시기를 놓친 많은 실수요자들은 지금도 자신이 관심있는 아파트 단지 중개업소에 작년 12월 또는 올해 1월 시세로 급매가 나온다면 매수하겠다는 강력한 의사를 표시해놓고 있다. 가격 하락을 기다리고 있는 실수요자들이 대기 세력으로 있는 한 아파트 가격의 2차 하락은 없을 것으로 생각한다. 더불어 지금 아파트 시장은 소강 상태에 들어갔지만, 실수요자들이 다시 매수세력으로 나타나는 여름 이사철 8~9월에는 아파트 가격이 추가적으로 상승하리라 본다. 3. 정부 정책의 목표는 부동산 시장 활성화를 통한 내수의 활성화이다 3.16 조치가 발표되었다. 다주택자에 대하여 양도세 중과가 전면 폐지되고, 부재지주 양도세 중과도 폐지된다. 징벌적 세제였던 지난 노무현 정부의 과도한 양도세 세제는 이제 모두 사라졌다. 정부가 단순히 다주택자와 토지 소유자를 위하여 징벌적 양도세 세제를 모두 폐기한것은 아니라고 본다. 정부가 원하는 것은 세계경기 침체기에 내수시장 마저 침체되면 지금의 경제 위기를 극복할 수 없기에 부동산과 관련되어 있는 모든 규제를 풀고 있는 것으로 생각되어진다. 핵심 인기지역의 부동산 가격이 추가 하락하여, 건설회사 발 금융위기 와 가계 대출 발 금융위기가 올 수도 있는 상황에서 정부가 부동산 시장 활성화를 목표로 두고 있다면 부동산 가격은 대한민국 정부 정책이라는 강력한 가격 지지자를 확보한 것으로 볼수 있다. 필자가 정부 정책과 관련해서 최근에 언급했듯이, 부동산 시장 활성화는 가격의 상승 없이는 이루어질 수 없다. 따라서, 정부가 내수시장 활성화를 위한 부동산 시장 활성화를 목표로 두고 있는 한 부동산 가격의 2차 하락은 없다고 보는게 맞다. 4. T자형 매물 구조가 적은 거래량에도 부동산 가격 상승을 가져왔다 이번 상승에서 특이점을 찾는다면 거래량은 적었는데도 가격은 상승을 하였다는 점이다. 주식시장, 원자재 시장등 모든 재테크 관련 상품 시장에서 거래량은 시세 분석에 가장 중요한 포인트 인데 이번 부동산 가격 상승은 다른 때의 상승과 다르게 부동산 거래량이 극히 적었다. 매물의 대부분이 부동산 가격이 하락하여 나온 손절매성 매물이었기에 매물의 특성상 매물은 가격대별로 많치 않아 매도호가 따라 매물벽을 그려보면 알파벳 티자(T)형 매물구조를 가졌었다. 부동산 시장이 정상적으로 움직일 때는 매물 구조가 역삼각형(▽)매물구조를 가져 가격이 상승하려면 매물벽에 막혀서 상승이 어려웠는데, 이번에는 가격이 급락한 손절매성 매물로 인해 매물벽이 T자형 구조를 가지게 된 것이다. 역삼각형 매물 구조에서는 가격이 올라갈수록 매물은 늘어나면서 가격 저항이 생기는데, T자형 구조에서는 가격이 일정폭 올라가도 매물이 없는 현상이 나온다. 2006년 말 거래되었던 고점의 가격이 매물벽이 두터운 가격대 T자의 상단이라고 볼때 2006년말 고점까지는 상승 폭에 비해 매매 거래량은 적은 부동산 가격 상승이 예상된다. 엷은 매물벽을 감안할 때 아파트 가격의 2차 하락 예상은 어렵다고 본다. 5. 주택담보 대출 금리는 지속 하락한다 주택담보대출의 기준금리는 은행 CD금리다. 금융시장이 정상적으로 가동될 때 주택담보대출 금리는 CD + 0.8~1.5%였다. 그런데, 지금의 담보대출 금리는 CD + 2.5~3.5%이다. 경제 상황이 불안정한 데다가 은행들이 안정 위주의 대출을 진행하다 보니 가산금리가 계속 오르고 있다. 기존 대출자들은 한국은행의 기준금리 인하로 금리혜택을 보고 있지만 신규 대출자들은 은행의 가산금리 때문에 금리인하 혜택을 제대로 받고 있지 못하다. 지금과 같은 높은 가산금리는 금융시장이 안정되면서 하락할 것으로 예상된다. 가산금리가 인하될 때 투자 매수 세력이 다주택자 양도세 중과조치 폐지의 혜택을 입고 부동산 시장에 다수 진입할 것으로 예측된다. 기준금리 인하가 매도자의 매물을 걷어 들였다면 가산금리의 인하는 매수자가 부동산 시장에 뛰어들게 하는 대형 호재가 될수 밖에 없다. 대형 호재가 기다리고 있는 부동산 시장에서 가격 하락을 예상한다는 것은 잘못된 판단이라고 본다. 6. 대한민국 경제는 미국 경제가 아니다 주식 투자자들은 아침에 눈을 뜨면 제일 먼저 보는 게 간밤에 있었던 미국 증시 동향이다. 미국 증시가 하락하면 한국 증시도 하락했고, 미국 증시가 상승하면 한국 증시도 상승하는 동조현상(커플링)이 있기 때문이다. 그런데, 이번 경제위기 이후 미국 증시와 동조현상을 보이던 한국 증시가 많이 달라졌다. 미국 증시가 사상 최저 수준으로 하락해도 대한민국 증시는 하락하지 않고 상승하는 날들이 많아졌다. 그 이유를 찾아보면 대한민국의 수출1위, 수입1위인 중국이 미국보다도 더 튼튼한 경제 흐름을 보이고 있는 데서 근거를 찾을수 있을 것 같다. 일반 견해로 증권시장의 움직임이 실물경기에 앞선다는 선행지표로 간주될 때 미국증시, 일본 증시, 유럽 증시에 비하여 나름대로 선방하고 있는 대한민국 증시의 움직임을 감안하면 지금의 시점에서도 실물경기 침체 운운하면서 대한민국 부동산 가격의 추가 하락을 예상하는 것은 과거의 고정관념에 사로잡힌 판단이라고 볼수 있다. 필자의 견해는 세계 증시에서 대한민국 증시가 우리만의 색깔을 갖고 움직이는 한 대한민국 부동산도 우리만의 색깔을 갖고 움직일 것으로 본다. 증시가 2008년 10월말 최저 지수 이하로 하락하지 않는 한 부동산 가격의 2차 하락은 없을 것으로 생각한다. 결 론 많은 사람이 우려하는 것처럼 대한민국의 부동산 시장은 2008년 10월과 같은 급락은 없을 것이다. 오히려, 지금의 시점에선 부동산 가격 하락을 겁낼 것이 아니라 금융위기로 인하여 만들어진 자산시장의 호조건 저금리, 유동성, 인플레, 공급부족에 의한 유동성의 장세를 준비할 때라고 생각한다. ***P.S*** 아래의 칼럼들은 필자가 최근 발표하였던 칼럼 내용들로서 오늘의 내용과 같이 읽어 보면 독자들의 부동산 시장 분석에 도움이 될 것 입니다. 1.2008.10.14 화려하면서도 마지막인 유동성 장세가 준비되고 ... [박찬식] 6 2.2008.12.19 인플레이션으로 부동산값 급등할듯 [박찬식] 108 3.2008.12.29 부동산 매수 시기와 경기저점 [박찬식] 1 4.2009.1.22 부동산 가격 상승, '반짝 장세'는 아니다 [박찬식] 41