[스크랩] 사업용·비사업용 토지 기준

사업용·비사업용 토지 기준 총 보유기간 중 용도별 사용기간 따라 판단

부동산투기 억제책의 일환으로 다주택자 뿐 아니라 투자목적의 일반 나대지나 부재지주 농지 등을 보유하고 있는 경우에도 양도차익에 중과세율을 적용하고 있다. 중과세 도입 이전부터 보유하고 있던 토지도 중과세 대상에서 예외가 될 수 없는데, 자신이 보유하고 있는 토지가 사업용인지 비사업용인지의 판단이 매매시기나 절세측면에서 중요한 기준이 되므로 올바른 판단이 무엇보다 중요하다. 올바른 사업성 여부 판단을 위해 필요한 기본 내용을 알아보자. 양도한 토지의 비사업용 토지 여부는 양도일 현재 사업용인지를 기준으로 판정하는 것이 아니라 토지의 총 보유기간 중 사업용으로 사용한 기간과 비사업용으로 사용한 기간을 구분하여 용도별 사용기간이 법에서 규정하고 있는 기간기준에 충족하는지 여부에 따라 판정한다. 기간기준이란 ①양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 직접 사용하거나 ②양도일 직전 5년 중 3년 이상을 사업에 직접 사용하거나 ③보유기간의 80%이상을 사업에 직접 사용했다면 이 토지는 사업용 토지로 보아 중과세를 적용받지 않는다. 이러한 기간기준 계산은 일수를 기준으로 한다. 주의할 점은 첫째, 위의 세 가지 기간요건 중 하나만 충족되면 사업용으로 인정된다는 사실이다. 가끔 보유기간이 2년 밖에 안된 토지를 사업용으로 사용하고 있는 소유자가 위 요건 중 ③의 기준에는 부합하는데 ①, ②의 요건에는 충족이 안 된다고 중과세를 걱정하며 상담 받으러 오는 사례도 있다. 다시 말해, 5년 이상 보유한 토지라면 위 세 가지 요건 중 한 가지만 충족하면 사업용 토지로 인정이 되고, 3년 이상 보유한 토지라면 위 ①, ③ 요건 중 하나만 충족하면 가능하다. 또 3년 미만 보유한 토지라면 ③의 요건을 충족하든지 혹은 보유기간 중 2년 이상을 사업용으로 사용하였다면 중과세에서 제외된다. 둘째, 사업에 직접 사용하는 기간이 연속적일 필요는 없다는 것이다. 예를 들어 2000년 5월에 ○○군에 위치한 농지를 취득하여 2008년 11월에 매각하는 경우 사업용으로 인정받기 위해서는 2006.11월부터 계속적으로 직접 영농에 종사한 경우 ①의 요건에 부합된다. 또 매매일 직전 3년째인 2005년 11월부터 1년간 농사를 짓다가 2006년 11월부터 1년간은 타인에게 농지를 임대 주다가 다시 2007년 11월부터 2008년 11월까지 직접 영농에 종사한 경우라도 3년 중 총 2년은 직접 영농에 종사하였으므로 사업용으로 인정받을 수 있다는 것이다. 물론 위의 ②, ③의 요건도 기간 중 3년 이상 또는 80% 이상만 직접 영농에 종사하였다면 계속성을 불문하고 사업용 토지로 인정받을 수 있다. 한편 위 기간기준은 충족하지 못하더라도 대표적으로 ▷무주택자가 소유한 660㎡이내의 나대지를 양도하는 경우와 ▷2006년 12월31일 이전에 '상속'받았거나 '20년 이상'을 소유한 농지·임야 및 목장용지를 2009년 12월31일까지 양도하는 경우 ▷2005년 12월31일 이전에 취득한 종중이 소유한 농지·임야 및 목장용지를 양도하는 경우는 무조건 중과세에서 제외된다.

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

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