[스크랩] 지목변경만으로 땅 가치 높인다

지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것으로, 지적법상 지목을 28개로 분류하고 있다. 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지 등이 그것이다.

지목 중 건축 등 활용가치가 높은 대지나 잡종지가 주로 선호되고 가격도 상대적으로 비싼 반면, 다른 지목은 정해진 용도로 사용되어야 하거나 지목변경절차를 거쳐야만 활용가치가 있다.

그런데 토지소유자들의 대부분은 지목변경이 무척 어려운 것으로 생각하고 정해진 지목대로 사용할 뿐이고, 새로 토지를 구입하는 사람들도 지목변경 없이도 활용성이 높은 대지 등을 고집하는 경우가 많다.

그러나 전, 답, 임야를 구입하여 지목을 대지로 바꾼다면 가치를 크게 높일 수 있다. 지목을 변경하려면 ①농지전용(산지전용) 허가를 받고 ②형질변경(토목공사나 부지조성) 작업을 한 뒤 ③해당 토지위에 건축물을 건축하고 ④지목을 대지로 변경하는 절차를 거쳐야 한다.

농지전용 허가를 받으려면 해당 농지의 소재지 관할 농지관리위원회에 농지전용 허가 신청서를 제출한후 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 한다. 농지전용 허가 신청서를 제출할 때 사업계획서와 소유권 내지 사용권에 관한 입증자료, 지적도등본, 지형도 등을 구비해야 한다.

지목이 임야인 경우엔 산지전용 허가를 받아야 하는데, 산지전용허가는 사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림부령이 정하는 서류를 구비해 산림청장에게 신청서를 제출하면 받을 수 있다.

농지전용이나 산지전용 허가를 받은 후에는 형질변경을 해야 하는데, 형질변경이란 흙을 깎아내는 절토와 흙을 쌓거나 메워 넣는 성토, 땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로 토지의 형상을 바꾸는 행위를 말한다.

형질변경을 하고 난 다음에는 그 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는 건폐율, 용적률과 건축 가능한 건축물을 확인한 다음 그에 맞는 건축물을 짓는다. 건축이 완성된 후 관할 행정청에 지목변경신청을 하면 지목변경허가 및 대장과 도면을 정리하게 된다.

이러한 지목변경신청행위에 대해 행정청이 반려(거부)하는 경우, 대법원은 행정소송의 대상이 아니라는 종래 입장을 바꿔 행정소송을 통해 다툴 수 있다고 본다(대판 2003두9015).

출처 : 지앤지 공인중개사 http://gngon.net

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